Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026: Tránh mất tiền với 3 mức phí mới

Đất vườn được chuyển sang đất ở phụ thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các điều kiện pháp luật liên quan.

Chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở được tính tiền sử dụng đất theo 3 mức

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ, khi chuyển mục đích sử dụng đất trong những trường hợp đủ điều kiện, tiền sử dụng đất được tính trên phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Cụ thể, phần diện tích chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương được tính bằng 30% phần chênh lệch.

- Đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở, mức thu là 50% phần chênh lệch.

- Phần diện tích vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở phải nộp 100% phần chênh lệch.

Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hạn mức giao đất ở cũng được xác định theo quy định áp dụng tại thời điểm này.

Không phải mọi đất vườn, ao, đất nông nghiệp đều được áp dụng mức thu 30%

Theo Bộ Tài chính, các trường hợp thuộc diện áp dụng gồm: đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà nay chuyển sang đất ở.

Ngoài ra, chính sách còn áp dụng với đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền sử dụng đất.

Trường hợp đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng được đơn vị đo đạc tự đo đạc tách thành các thửa riêng khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 cũng thuộc diện được áp dụng chính sách này nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Nguồn gốc hình thành thửa đất, hồ sơ địa chính và tình trạng đất ở trên thửa đất là những căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xác định trường hợp có thuộc diện áp dụng chính sách hay không.

Mỗi hộ gia đình chỉ được hưởng chính sách một lần

Một điểm đáng chú ý khác là chính sách ưu đãi này chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và tính trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn.

Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất đủ điều kiện chuyển mục đích, kể cả các thửa đất nằm tại nhiều tỉnh, thành phố, người sử dụng đất chỉ được lựa chọn một thửa để áp dụng mức thu theo chính sách mới.

Lần chuyển mục đích tiếp theo trên thửa đất đã lựa chọn hoặc chuyển mục đích đối với thửa đất khác sẽ phải tính tiền sử dụng đất bằng 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Việc xác định số lần chuyển mục đích, hạn mức giao đất ở và thửa đất được lựa chọn để hưởng chính sách được tính từ ngày 1/8/2024.

Người đã chuyển đất sang đất ở trước năm 2026 có thể được tính lại tiền

Chính sách mới còn có quy định chuyển tiếp đối với những trường hợp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026 và thuộc diện được áp dụng chính sách.

Nếu cơ quan thuế chưa ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất được tính theo quy định mới.

Nếu cơ quan thuế đã thông báo nhưng người sử dụng đất chưa nộp tiền, người dân có thể đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới.

Trường hợp đã nộp đủ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất cũng được đề nghị cơ quan thuế tính lại. Nếu số tiền sau khi tính lại thấp hơn số tiền đã nộp, phần chênh lệch được xử lý theo quy định về quản lý thuế và ngân sách nhà nước, có thể được bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc hoàn trả bằng tiền trong trường hợp đủ điều kiện.

Bộ Tài chính đã công bố thủ tục tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp chuyển tiếp phải nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất chậm nhất trước ngày 1/1/2027. Hồ sơ được tiếp nhận qua bộ phận một cửa liên thông, sau đó chuyển đến UBND cấp xã để xác định hạn mức giao đất ở và cơ quan thuế để tính hoặc tính lại nghĩa vụ tài chính.

Được hưởng mức thu mới vẫn phải làm thủ tục chuyển mục đích

Người sử dụng đất vẫn phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích, cơ quan chức năng mới xác định nghĩa vụ tài chính trên cơ sở diện tích được chuyển, nguồn gốc đất, hạn mức giao đất ở và giá đất áp dụng tại thời điểm quyết định.

Bộ Tài chính cũng lưu ý các địa phương phải căn cứ hồ sơ thực tế của từng hộ gia đình, cá nhân để xác định và thu, nộp nghĩa vụ tài chính đúng quy định.