Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở từ năm 2026: Giảm phí và cơ hội hoàn tiền

Từ ngày 1/1/2026, quy định mới về tài chính đất đai sẽ chính thức có hiệu lực, mang lại lợi ích lớn cho hộ gia đình và cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, mức thu tiền sử dụng đất sẽ được điều chỉnh giảm đáng kể so với quy định trước đây, nhằm tháo gỡ vướng mắc trong việc thực thi Luật Đất đai năm 2024.

Thay đổi cách tính tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm

Trọng tâm của quy định mới là cách xác định tiền sử dụng đất dựa trên tỷ lệ phần trăm của khoản chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển mục đích. Thay vì phải nộp 100% khoản chênh lệch như giai đoạn trước, người dân sẽ được áp dụng mức thu linh hoạt tùy theo diện tích:

Mức thu 30%: Áp dụng đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở.
Mức thu 50%: Áp dụng đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức.
Mức thu 100%: Áp dụng đối với phần diện tích vượt quá một lần hạn mức.

Cơ chế này được áp dụng một lần đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất tự chọn. Người sử dụng đất cần cam kết vị trí thửa đất hưởng ưu đãi trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Người dân khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được hoàn tiền nếu đáp ứng đủ điều kiện. Ảnh minh họa

Cơ hội hoàn trả hoặc cấn trừ tiền sử dụng đất đã nộp

Đáng chú ý, chính sách mới cho phép xử lý hồi tố đối với các hồ sơ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026. Nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất theo mức cũ (100% chênh lệch) mà cao hơn mức phải nộp theo quy định mới, phần chênh lệch sẽ được hoàn trả hoặc bù trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác.

Để được hưởng quyền lợi này, người sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị tính lại tiền sử dụng đất trước ngày 1/1/2027. Đây được xem là giải pháp quan trọng nhằm bảo đảm tính công bằng khi bảng giá đất tại nhiều địa phương đã tăng mạnh trong thời gian qua, khiến chi phí hợp thức hóa đất ở trở thành gánh nặng lớn đối với nhiều hộ gia đình.

Bối cảnh và tác động đến thị trường

Việc điều chỉnh chính sách tài chính đất đai lần này xuất phát từ thực tế thi hành Luật Đất đai 2024. Tại nhiều khu vực, khi áp dụng bảng giá đất mới, nghĩa vụ tài chính của người dân tăng đột biến, có trường hợp lên tới hàng tỷ đồng, gây khó khăn cho việc ổn định chỗ ở. Quy định mới không chỉ giúp giảm áp lực chi phí mà còn thúc đẩy quá trình hợp thức hóa quyền sử dụng đất, giúp thị trường bất động sản vận hành minh bạch và ổn định hơn.

Hệ thống văn bản hướng dẫn gồm Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP cũng đã quy định rõ thẩm quyền miễn, giảm và trách nhiệm của cơ quan nhà nước, đảm bảo trình tự thực hiện nhanh chóng, rõ ràng.

*Thông tin quy định có thể thay đổi theo các văn bản hướng dẫn mới nhất của cơ quan chức năng. Người dân cần liên hệ cơ quan quản lý đất đai địa phương để xác minh nghĩa vụ tài chính cụ thể tại thời điểm giao dịch.

Tuệ Nhân