Chuyên gia dự báo cơ hội cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp và đánh giá các mã 'chất lượng'

Nhà đầu tư vừa trải qua một tuần giao dịch khó khăn khi chỉ số VN-INDEX ghi nhận giảm sâu, đóng cửa ở mức 1.242,11 điểm, giảm hơn 1,86% so với mức đóng cửa tuần trước đó. Phiên hồi phục cuối tuần có là tín hiệu cho một tuần giao dịch mới tích cực hơn không, theo các ông/bà?

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư CTCK Maybank Investment Bank

Phiên hồi phục mang tính hiệu ứng thứ 6 nhiều hơn là đảo chiều xu hướng. Đặc biệt khi dòng tiền còn yếu và các vùng kháng cự chưa vượt qua được. Tuy vậy kỳ vọng thị trường trước mắt không giảm về dưới các vùng hỗ trợ mới và thanh khoản cải thiện giúp thị trường tích lũy. Điểm sáng là khối ngoại sau nhiều tuần bán ròng đã có tuần giao dịch tích cực trở lại.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, CTCK Yuanta Việt Nam

Tôi cho rằng thị trường mới chỉ đang ở giai đoạn hồi phục kỹ thuật sau các phiên giảm mạnh trước đó, đặc biệt điểm tiêu cực nhất vẫn là thanh khoản sụt giảm mạnh cho thấy lực cầu vẫn chưa sẵn sàng quay trở lại thị trường. Rủi ro hiện nay vẫn ở mức cao cho nên đà giảm có thể sẽ còn diễn ra vào tuần giao dịch tới.

Tuy nhiên, ở kịch bản tích cực với khả năng thấp hơn, nếu thị trường duy trì đà hồi phục hướng về vùng 1.260 – 1.265 điểm của chỉ số VN-Index trong các phiên giao dịch đầu tuần thì chỉ số VN-Index có thể sẽ đi ngang và biến động hẹp trong các phiên cuối tuần.

Ông Lâm Gia Khang, Trưởng bộ phận phân tích thị trường, CTCK Vietinbank (CTS)

Điểm đáng chú ý trong phiên hồi phục cuối tuần qua là giá trị giao dịch giảm mạnh xuống khoảng 12.000 tỷ đồng, mức thấp nhất trong vòng 1 năm qua.

Việc này cũng không phải quá xấu mà chỉ phản ánh sự lệch pha cung cầu của thị trường khi bên cầm tiền kỳ vọng mức chiết khấu sâu hơn trong khi bên nắm giữ cổ phiếu có kỳ vọng lớn vào sự hồi phục trong nửa cuối năm.

Bên cạnh đó, việc khối ngoại chuyển sang mua ròng trở lại trong các phiên gần đây cũng góp phần cải thiện tâm lý nhà đầu tư. Đây là các yếu tố để kỳ vọng quá trình hồi phục của chỉ số VN-Index dự kiến sẽ tiếp diễn trong tuần tới, với vùng hồi phục dự kiến nằm trong vùng 1,270 – 1,280 điểm.

Ông Dương Hoàng Linh, Giám đốc phân tích, CTCK Sacombank (SBS)

Sự hồi phục đã diễn ra, tuy nhiên mới chỉ mang tính chất kéo chỉ số, các diễn biến thực tế từ nhiều nhóm cổ phiếu mang tính thị trường như Chứng khoán, Bất động sản, Ngân hàng... thể hiện sự hồi phục này chưa thực sự rõ ràng và thuyết phục.

Thanh khoản đang ở mặt bằng rất thấp cho thấy tâm lý nhà đầu tư vẫn ở trạng thái chán nản và thận trọng. Tôi đánh giá rủi ro ngắn hạn vẫn đang ở mức cao, mặc dù sự hồi phục có thể tiếp diễn trong tuần tới, tuy nhiên tôi chưa kỳ vọng xu thế ngắn hạn sẽ chuyển biến tích cực ngay.

Ông Dương Hoàng Linh

Điểm tích cực trong tuần là sự trở lại mua ròng của nhà đầu tư nước ngoài sau giai đoạn bán ròng kéo dài liên tiếp trong các tuần trước đó, điều này mở ra kỳ vọng dòng tiền này sẽ giao dịch tích cực hơn trong thời gian tới và hỗ trợ thị trường chứng khoán Việt Nam. Khối ngoại luôn có những bước đi “ngược” với thị trường. Nhưng điều này cũng là cơ hội cho thị trường sớm cân bằng hơn. Đâu là góc nhìn của ông bà về chuyển động của dòng vốn ngoại?

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư CTCK Maybank Investment Bank

Đây là điểm tích cực lớn. Dù rằng tỷ trọng, mức độ ảnh hưởng của khối ngoại không quá lớn, nhưng ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Do đó, nếu điều này duy trì tiếp tục trong những tuần tới sẽ góp phần hỗ trợ dòng tiền từ đó tác động tích cực đến thị trường hơn.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, CTCK Yuanta Việt Nam

Nhà đầu tư nước ngoài đã có dấu hiệu quay trở lại thị trường trong tuần giao dịch vừa qua, nhưng mức độ mua ròng vẫn còn thấp. Tôi cho rằng xu hướng bán ròng của khối ngoại có thể sẽ sớm chững lại và dần chuyển sang mua ròng với lý do: (1) tỷ giá hạ nhiệt khi kỳ vọng Fed sẽ sớm giảm lãi suất trong tháng 09/2024, (2) định giá hấp dẫn, (3) rủi ro vĩ mô thấp.

Tuần qua là tuần đầu tiên mua ròng sau 10 tuần liên tiếp bán ròng của khối ngoại, xa hơn kể từ đầu năm xu thế bán ròng của nhà đầu tư nước ngoài là không đảo ngược, trước những động thái về chính sách tiền tệ của FED. Tôi nghĩ sự cân bằng này mới chỉ diễn ra trong 1 vài phiên, sẽ cần phải theo dõi tiếp để đánh giá về động thái của khối ngoại chứ chưa thể khẳng định sự thay đổi xu thế.

Việc lãi suất ở Mỹ sẽ còn duy trì ở mặt bằng rất cao trong thời gian 6 tháng tới 1 năm nữa thì có lẽ sự đảo ngược về động thái bán ròng – mua ròng khó có thể sớm xảy ra, chúng ta chỉ nên kỳ vọng nhà đầu tư nước ngoài sẽ giảm cường độ bán ròng qua đó giảm áp lực tới dòng tiền trên thị trường chứng khoán trong nước trong thời gian tới.

Ông Lâm Gia Khang, Trưởng bộ phận phân tích thị trường, CTCK Vietinbank (CTS)

Việc khối ngoại quay trở lại mua ròng là tín hiệu tích cực với thị trường, và xu hướng này dự kiến sẽ tiếp diễn trong thời gian tới khi chênh lệch lãi suất giữa thị trường Việt Nam và các quốc gia khác dần được thu hẹp khi các ngân hàng gần đây đã bắt đầu nâng lãi suất tại các kỳ hạn ngắn với mức tăng 0,1% - 0,3% tại các kỳ hạn ngắn.

Ông Lâm Gia Khang

Bên cạnh đó, hàng loạt ngân hàng trung ương lớn như Fed, ECB dự kiến sẽ tiếp tục quá trình hạ lãi suất vào tháng 9 tới cũng góp phần thu hẹp chênh lệch này, từ đó khiến thị trường Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn với nhà đầu tư nước ngoài.

Diễn biến của thị trường trong tuần qua cho thấy, những cổ phiếu ngành ngân hàng đã mở biên độ tăng mạnh trước đó cũng bị bán mạnh hay như các cổ phiếu chứng khoán có kết quả kinh doanh ấn tượng trong quý 2 cũng bị bán tháo theo thị trường. Thống kê trên sàn HOSE trong tuần qua, chỉ có 22% cổ phiếu là không giảm giá theo thị trường chung. Như vậy, việc chọn lựa cổ phiếu ở giai đoạn hiện tại, theo các ông/bà nên chú trọng đến những yếu tố nào?

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư CTCK Maybank Investment Bank

Ông Phan Dũng Khánh

Nền tảng kinh doanh tốt, bền vững, những cổ phiếu ít bị thị trường ảnh hưởng như trong nhóm 22% tuần qua. Bên cạnh đó, chú trọng những ngành nghề có triển vọng tương lai như AI, năng lượng tái tạo hay ở vùng giá thấp thời gian dài như bất động sản và có tâm lý nắm giữ trung hạn chứ ngắn hạn sẽ dễ bị tác động bởi nhiều biến số.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, CTCK Yuanta Việt Nam

Tôi cho rằng, việc lựa chọn cổ phiếu ở giai đoạn này nên chú trọng vào yếu tố tăng trưởng cao, thông thường nên dựa vào mức tăng trưởng doanh thu trên 20% và biên lợi nhuận gộp tiếp tục tăng so với quý I/2024, đặc biệt là cần đánh giá động lực tăng trưởng này được kỳ vọng nối dài trong quý III và quý IV/2024.

Đồng thời, yếu tố định giá hấp dẫn, nhất là mức giá mục tiêu so với hiện tại trên 20% cũng là mức hấp dẫn để mua vào, hạn chế các cổ phiếu đã không còn hấp dẫn hoặc mức mục tiêu thấp.

Ông Dương Hoàng Linh, Giám đốc phân tích, CTCK Sacombank (SBS)

Không hẳn là như vậy, vẫn có nhiều cổ phiếu có kết quả kinh doanh quý II tốt có diễn biến giao dịch tích cực hơn mặt bằng chung gần đây, như một số cổ phiếu nhóm Bất động sản Khu công nghiệp hay Vận tải Dầu khí... Áp lực giảm giá tuần qua từ nhóm Ngân hàng hay Chứng khoán có lẽ tới từ việc những nhóm cổ phiếu mang tính thị trường như vậy đang bị rút vốn mạnh từ các nhà đầu tư ngắn hạn bởi tâm lý thận trọng, chán nản kéo dài.

Tôi vẫn giữ quan điểm lựa chọn những cổ phiếu có nền tảng kinh doanh tốt, giữ được đà tăng trưởng ở thời điểm hiện tại, và chú ý nên lựa chọn những cổ phiếu chưa tăng giá mạnh trước đó để tránh những rủi ro tương tự như cổ phiếu VGI.

Ông Lâm Gia Khang, Trưởng bộ phận phân tích thị trường, CTCK Vietinbank (CTS)

Yếu tố quan trọng nhất khi chọn cổ phiếu lúc này là triển vọng kết quả kinh doanh được cải thiện trong nửa cuối năm 2024, hay gần hơn là kết quả kinh doanh quý III. Dòng tiền trong giai đoạn hiện nay đã thể hiện rất rõ điều này, ví dụ như tại nhóm cổ phiếu chứng khoán. Dù kết quả kinh doanh quý II rất khả quan nhưng điều này đã được phản ánh vào giá cổ phiếu từ trước đó, trong khi diễn biến thị trường và thanh khoản từ đầu tháng 7 đã trở nên tiêu cực hơn so với đầu năm khiến định giá của nhóm cổ phiếu này trở nên kém hấp dẫn.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần chú ý đến chất lượng lợi nhuận từ các số liệu ghi nhận từ kết quả kinh doanh quý II. Những cổ phiếu có lợi nhuận đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi và thuộc các nhóm ngành có triển vọng hồi phục tốt từ nửa cuối năm sẽ là điểm đến hấp dẫn của dòng tiền.

Định giá P/B của nhóm bất động sản đang ở mức thấp nhất trong 5 năm do diễn biến tiêu cực của nhóm Vingroup. Tuy nhiên, triển vọng của nhóm bất động sản khu công nghiệp đang được đánh giá cao hơn nhờ dòng vốn FDI vẫn ở mức kỷ lục. Ông/bà nhìn nhận như thế nào về cơ hội đối với nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp ở giai đoạn này?

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư CTCK Maybank Investment Bank

Thị trường bất động sản dù có ấm lên nhưng vẫn khá chậm và mang tính tích lũy nhiều hơn. Tuy vậy, thị trường bất động sản khu công nghiệp có sự hứa hẹn và tiềm năng cao hơn nhờ những số liệu kinh tế liên tục cải thiện. Do vậy nhóm này được kỳ vọng sẽ tích cực nhiều hơn trong thời gian tới nhưng sẽ là xu hướng trung dài hạn khó có thể kinh doanh ngắn hạn hay lướt sóng.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, CTCK Yuanta Việt Nam

Ông Nguyễn Thế Minh

Tôi cho rằng, nhóm bất động sản khu công nghiệp vẫn còn dư địa tăng trưởng khi nhóm này sẽ tiếp tục hưởng lợi bởi xu hướng tăng của FDI và có thể còn mở rộng tăng trưởng FDI sang năm 2025.

Đồng thời, tỷ giá tăng cũng là lợi thế cho nhóm bất động sản khu công nghiệp đóng góp vào mức tăng trưởng lợi nhuận. Ngoài ra, nhóm bất động sản khu công nghiệp vẫn là nhóm có mức lợi suất cổ tức cao.

Ông Dương Hoàng Linh, Giám đốc phân tích, CTCK Sacombank (SBS)

Thị trường bất động sản (đặc biệt phân khúc nghỉ dưỡng) vẫn đang trong giai đoạn khó khăn và chưa có tín hiệu phục hồi rõ ràng, tuy nhiên với nhóm bất động sản Khu công nghiệp vẫn được tôi đánh giá có tiềm năng tăng trưởng tốt. Những số liệu về FDI rõ ràng là lời khẳng định cho triển vọng của nhóm này, do vậy đây cũng là một trong những lựa chọn tốt cho nhà đầu tư.

Ông Lâm Gia Khang, Trưởng bộ phận phân tích thị trường, CTCK Vietinbank (CTS)

Nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp là nhóm hưởng lợi lớn từ xu hướng chảy mạnh trở lại của dòng vốn FDI. Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thu hút vốn FDI vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2024 đạt hơn 15,2 tỷ USD, là mức cao nhất theo dữ liệu 6 tháng đầu năm giai đoạn 2020 – 2024. Bên cạnh đó, nguồn cung hạn chế cũng khiến đơn giá thuê đất khu công nghiệp tăng trưởng ở cả hai thị trường phía Bắc và phía Nam, với mức tăng phổ biến ghi nhận khoảng 5% - 9% so với cùng kỳ.

Những nhịp điều chỉnh hiện tại có phải là cơ hội thuận lợi để tích lũy các cổ phiếu chất lượng với kỳ vọng phục hồi cuối năm? Và cổ phiếu “chất lượng” ở đây cụ thể là như thế nào?

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư CTCK Maybank Investment Bank

Ít bị giảm giá, ảnh hưởng tiêu cực khi thị trường giảm, có ngành nghề kinh doanh triển vọng hướng đến tương lai, không nhất thiết phải có những chỉ số tài chính về doanh nghiệp quá ấn tượng. Mua cổ phiếu là mua tương lai nên những doanh nghiệp đáp ứng được điều này đều là những khoản đầu tư tiềm năng.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, CTCK Yuanta Việt Nam

Tôi cho rằng yếu tố chất lượng vẫn là yếu tố rủi ro thấp trong bối cảnh kinh tế thế giới vẫn đang hồi phục chậm, nhất là tính thanh khoản tài chính cao vẫn là yếu tố then chốt. Đồng thời, yếu tố tăng trưởng vượt trội cũng là yếu tố hấp dẫn, trong đó tăng trưởng doanh thu cùng với biên lợi nhuận gộp tăng sẽ là hai yếu tố quan trọng trong vấn đề tăng trưởng.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần chú ý hơn đến dòng tiền của doanh nghiệp, cần chú trọng đầu tư vào các doanh nghiệp đang tạo dòng tiền từ kinh doanh cốt lõi, thay vì “fomo” theo các doanh nghiệp có các khoản lợi nhuận đột biến từ việc bán tài sản.

Ông Lâm Gia Khang, Trưởng bộ phận phân tích thị trường, CTCK Vietinbank (CTS)

Tại giá đóng cửa ngày 28/7, chỉ số VN-Index đang giao dịch tại mức P/E 13,92 lần, thấp hơn khoảng 4,6% so với mức trung bình 5 năm. Đáng chú ý, một số nhóm ngành chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu lợi nhuận toàn thị trường như ngân hàng, bất động sản, bán lẻ vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ mức nền so sánh của năm 2023 và tình hình kinh tế vĩ mô dần trở nên tích cực hơn nhờ một số chính sách được tiến hành như kéo dài thời gian thực hiện Thông tư 02 đến hết năm 2024, áp dụng các luật mới liên quan thị trường bất động sản từ 1/8 hay giảm 2% thuế giá trị gia tăng để kích cầu tiêu dùng. Do vậy, nhà đầu tư có thể tận dụng các nhịp điều chỉnh của thị trường để mua vào các cổ phiếu thuộc các nhóm ngành trên để đón đầu xu hướng phục hồi trong nửa cuối năm 2024.

Ông Dương Hoàng Linh, Giám đốc phân tích, CTCK Sacombank (SBS)

Dù diễn biến thị trường trong ngắn hạn vẫn tiềm ẩn mức độ rủi ro rất cao, tuy nhiên với tầm nhìn trung và dài hạn, tôi đánh giá cao việc nên tích lũy cổ phiếu “chất lượng” ở những nhịp giảm như hiện tại.

Những cổ phiếu "chất lượng" theo quan điểm của tôi là những cổ phiếu giữ được đà tăng trưởng cả doanh thu và lợi nhuận (trong nhiều năm), ít nhất trên 10% mỗi năm.

Hoàng Anh