Chuyển mục đích sang đất ở: Ai được nộp 30%, ai phải nộp 100% tiền chênh lệch?

Theo Thuế TP Cần Thơ, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định nhiều điểm mới về tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở từ năm 2026. Đáng chú ý, một số trường hợp chuyển từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp gắn với đất ở được áp dụng mức thu thấp hơn so với trước đây.

Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở

Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng sang đất ở từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở; đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở tách ra để chuyển quyền; hoặc đất do đơn vị đo đạc tự tách thửa trước 01/7/2014, mức nộp tiền sử dụng đất được tính dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích:

Diện tích trong hạn mức giao đất ở: Nộp 30% tiền chênh lệch.

Diện tích vượt hạn mức (nhưng không quá 01 lần hạn mức): Nộp 50% tiền chênh lệch.

Diện tích vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở: Nộp 100% tiền chênh lệch.

(Ảnh minh họa)

Nguyên tắc và điều kiện áp dụng ưu đãi

Áp dụng 01 lần duy nhất: Chính sách ưu đãi thu 30% và 50% chênh lệch nêu trên chỉ được tính 01 lần cho 01 hộ gia đình, cá nhân trên 01 thửa đất do người sử dụng đất tự lựa chọn.

Trường hợp có nhiều thửa đất: Nếu hộ gia đình/cá nhân có nhiều thửa đất (dù ở cùng hoặc khác tỉnh, thành phố), chỉ được chọn 01 thửa đất để hưởng ưu đãi và phải làm cam kết trong đơn.

Lần chuyển mục đích tiếp theo: Từ lần chuyển thứ 2 trở đi hoặc trên thửa đất khác, mức thu sẽ là 100% tiền chênh lệch.

Thời điểm tính: Số lần chuyển mục đích và hạn mức đất ở được tính từ ngày 01/08/2024.

Cảnh báo vi phạm: Trường hợp kê khai, cam kết không đúng hoặc gian lận để hưởng ưu đãi lần thứ hai, cơ quan chức năng sẽ truy thu 100% tiền chênh lệch và phạt tiền tương đương mức tiền chậm nộp tính từ ngày có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Quy định về hạn mức và bảng giá đất

Giá đất áp dụng: Giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính chênh lệch được lấy theo Bảng giá đất ban hành theo quy định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Hạn mức giao đất ở: Xác định theo quy định của địa phương tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích. Tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân, không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình. Hộ gia đình được tách hộ theo pháp luật được tính là 01 đối tượng độc lập.

Trường hợp chung quyền sử dụng đất: Nếu được phép tách thửa: Mỗi hộ/cá nhân được tách thửa được áp dụng hạn mức tính ưu đãi 01 lần riêng cho thửa đất của mình. Nếu không tách thửa: Hạn mức giao đất ở được tính theo hạn mức của người được cử đại diện đứng tên.

Quyền lợi tính lại tiền (xử lý chuyển tiếp)

Áp dụng cho trường hợp có quyết định cho phép chuyển mục đích từ ngày 01/08/2024 đến trước ngày 01/01/2026, cụ thể: Chưa có thông báo nộp tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế sẽ áp dụng trực tiếp chính sách ưu đãi mới để tính tiền.

Đã có thông báo nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại, người dân nộp theo thông báo mới và nộp thêm tiền chậm nộp (nếu có) tính trên số tiền đã được tính lại.

Đã nộp một phần hoặc đã nộp đủ tiền thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại: Nếu số tiền tính lại thấp hơn số đã nộp: Nhà nước sẽ hoàn trả số tiền chênh lệch bằng cách trừ vào các nghĩa vụ thuế/đất đai khác, hoặc hoàn trả trực tiếp bằng tiền ngân sách. Nếu số tiền tính lại cao hơn số đã nộp: Người dân nộp bổ sung phần tiền thiếu và tiền chậm nộp tương ứng.

Trình tự, thủ tục và thời hạn thực hiện

Thời hạn nộp hồ sơ: Người dân phải nộp văn bản đề nghị tính/tính lại tiền sử dụng đất chậm nhất trước ngày 1/1/2027.

Từ ngày 1/1/207 trở đi, mọi hồ sơ đề nghị tính lại theo chính sách này sẽ không được giải quyết.

Quy trình thực hiện: Người dân nộp Văn bản đề nghị tính/tính lại tiền sử dụng đất đến Bộ phận Một cửa liên thông. Bộ phận Một cửa cấp giấy tiếp nhận, hẹn ngày trả kết quả; chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã để xác định hạn mức và chuyển thông tin sang cơ quan thuế. Cơ quan thuế thực hiện tính/tính lại tiền sử dụng đất, ban hành Thông báo (hoặc Thông báo điều chỉnh) gửi người sử dụng đất và báo lại cho UBND cấp xã.

Thuế TP Cần Thơ khuyến nghị người dân khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở cần kiểm tra nguồn gốc đất, hạn mức giao đất ở, số lần đã hưởng chính sách và thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích để xác định đúng nghĩa vụ tài chính. Trường hợp thuộc diện được tính/tính lại tiền sử dụng đất, đề nghị người dân liên hệ Bộ phận Một cửa nơi thực hiện thủ tục để được hướng dẫn và thực hiện trước thời hạn quy định.