Chuyển nhượng đất chưa đủ điều kiện: Có thể mất đất, chịu phạt đến 100 triệu đồng

Mua đất chưa đủ điều kiện, người mua có thể nhận “trái đắng”

Theo Luật Đất đai 2024 quy định, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Một trong những điều kiện quan trọng là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác.

Bên cạnh đó, thửa đất cũng phải không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; đồng thời vẫn còn thời hạn sử dụng.

Điều này có nghĩa, người mua không nên chỉ nhìn vào việc bên bán có giấy chứng nhận rồi cho rằng thửa đất đã đủ điều kiện giao dịch.

Đây là điểm rất dễ bị bỏ qua bởi người mua thấy bên bán có giấy chứng nhận, hai bên thống nhất giá, viết giấy mua bán, giao tiền và nhận đất thì tưởng rằng mọi việc đã hoàn tất.

Thực tế, nếu tại thời điểm chuyển nhượng đất chưa đáp ứng đủ điều kiện, giao dịch có thể kéo theo những rủi ro lớn hơn rất nhiều so với việc phát sinh tranh chấp thông thường.

Chuyển nhượng đất chưa đủ điều kiện: Có thể mất đất, chịu phạt đến 100 triệu đồng. Ảnh minh họa.

Trong khi đó, Điều 17 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định xử phạt đối với hành vi chuyển quyền sử dụng đất không đủ điều kiện.

Theo đó, cá nhân thực hiện hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể bị phạt từ 30 - 50 triệu đồng. Đối với tổ chức, mức phạt bằng 2 lần mức phạt của cá nhân, tương ứng 60 - 100 triệu đồng.

Điều này cho thấy việc tự thỏa thuận mua bán đất khi chưa đáp ứng đủ điều kiện không phải là chuyện riêng giữa người mua và người bán. Một giao dịch đã ký, đã nhận tiền cũng không có nghĩa quyền sử dụng đất đương nhiên được pháp luật bảo vệ như một giao dịch hợp pháp.

Đáng lưu ý, tiền phạt chưa phải rủi ro duy nhất. Nghị định số 123/2024/NĐ-CP còn quy định các biện pháp khắc phục hậu quả.

Trong đó, bên nhận chuyển nhượng quyền có thể bị buộc trả lại đất cho bên chuyển quyền. Nếu từ hành vi vi phạm phát sinh số lợi bất hợp pháp, khoản lợi này cũng có thể bị buộc nộp lại.

Với người mua, đây mới là điều đáng lo. Bởi khoản tiền đã giao cho bên bán có thể rất lớn, trong khi sau đó người mua vẫn đứng trước nguy cơ phải trả lại thửa đất.

Nói cách khác, mua rồi không có nghĩa là giữ được đất nếu giao dịch được thực hiện khi chưa đáp ứng các điều kiện pháp luật yêu cầu.

Trường hợp đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền có thể buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

Ngoài ra, một trường hợp đáng chú ý khác cũng được quy định là khi không thể trả lại đất và đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi.

Đó là, nếu bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản; hoặc cá nhân đã chết mà không có người thừa kế; hoặc đã chuyển đi nơi khác và không xác định được địa chỉ, bên nhận chuyển quyền có thể phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền gây ra trước khi giao dịch được thực hiện.

Chưa kiểm tra xong pháp lý, đừng nên xuống tiền

Các chuyên gia pháp lý cảnh báo, người mua không nên cho rằng cứ ký giấy, giao đủ tiền và nhận đất thì quyền sử dụng đất đã thuộc về mình một cách an toàn.

Nếu tại thời điểm giao dịch, thửa đất chưa đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng, người mua có thể phải đối mặt với những hệ quả pháp lý phát sinh từ chính giao dịch đó.

Đáng nói, trong một số trường hợp, người nhận chuyển nhượng có thể bị buộc trả lại đất cho bên chuyển nhượng. Vì vậy, rủi ro lớn nhất không chỉ là tranh chấp hay mất tiền, mà là đã bỏ tiền mua nhưng vẫn có nguy cơ không giữ được đất.

Theo luật sư Nguyễn Văn Nghĩa (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), người mua không nên chỉ kiểm tra bên bán có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không rồi quyết định xuống tiền. Điều quan trọng là phải kiểm tra toàn bộ điều kiện để thửa đất được phép chuyển nhượng.

Người mua cần xác định đất có tranh chấp hay không, có bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hay không, thời hạn sử dụng còn hay không và các điều kiện pháp lý liên quan đã được đáp ứng đầy đủ chưa.

Luật sư cho rằng, người mua cần đặc biệt thận trọng với những giao dịch được thực hiện bằng giấy viết tay, giấy đặt cọc hoặc các thỏa thuận riêng khi thửa đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Việc hai bên tự thỏa thuận về giá, phương thức thanh toán và giao nhận đất không thể thay thế các điều kiện mà pháp luật yêu cầu. Một tờ giấy có chữ ký của bên bán không thể tự biến một thửa đất chưa đủ điều kiện thành tài sản được phép chuyển nhượng.

Vì vậy, nếu bên bán thúc giục “cứ ký trước, hoàn thiện giấy tờ sau”, người mua càng cần dừng lại để kiểm tra pháp lý trước khi giao tiền.

Với giao dịch có giá trị lớn như đất đai, kiểm tra pháp lý trước khi xuống tiền không phải thủ tục rườm rà, mà là cách tự bảo vệ mình khỏi một giao dịch có thể trở thành gánh nặng về sau.

Nguyên tắc đơn giản nhất đối với người mua là chưa kiểm tra xong điều kiện pháp lý thì chưa nên vội đặt cọc, ký hợp đồng hoặc thanh toán tiền, luật sư khuyến cáo.