Đã nộp tiền nhận đất, cấp lại sổ đỏ có phải nộp tiền sử dụng đất lần nữa không?
Thửa đất 194m² được giao từ năm 1994 sau khi gia đình nộp 10 triệu đồng, được cấp giấy chứng nhận năm 2000 và sử dụng ổn định trong thời gian dài. Đến năm 2026, giấy chứng nhận bị thu hồi do xác định cấp không đúng đối tượng; người được giao đất ban đầu làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận và phát sinh yêu cầu nộp tiền sử dụng đất.
Hỏi:
Tháng 04/1994, UBND xã Tân Sỏi (Yên Thế, Bắc Ninh) giao lô đất 194m² cho ông Trịnh Văn Thảo theo thỏa thuận đối ứng tiền đền bù với số tiền 10 triệu đồng. Ông Thảo cho gia đình em trai sử dụng và đại diện là bà Nguyễn Thị Tâm làm hồ sơ. Tháng 12/2000, UBND huyện Yên Thế cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho bà Tâm với diện tích 194m² đất ở lâu dài. Gia đình sử dụng ổn định và nộp thuế sử dụng đất liên tục từ năm 2000 đến nay.Tháng 09/2000, Phòng TN&MT đính chính tại trang 4 GCNQSDĐ giảm diện tích đất ở xuống 110m² (gia đình không được nhận quyết định/bản mô tả vị trí). Đến tháng 02/2026, UBND xã Yên Thế ra Quyết định thu hồi GCNQSDĐ đã cấp cho bà Tâm do xác định cấp không đúng đối tượng.
Nay ông Trịnh Văn Thảo lập hồ sơ đề nghị cấp lại GCNQSDĐ cho lô đất (diện tích đo đạc thực tế năm 2026 là 186m²) thì bị yêu cầu nộp tiền sử dụng đất.
Tôi xin hỏi: Số tiền 10 triệu đồng gia đình đã nộp cho UBND xã năm 1994 có được ghi nhận/quy đổi là tiền sử dụng đất đã nộp hay không?
Trường hợp ông Thảo phải đóng tiền sử dụng đất mới nhưng bà Tâm không được hoàn trả khoản tiền đã nộp năm 1994 theo giá trị thị trường thì có đúng nguyên tắc pháp luật không?
Khi cấp lại GCNQSDĐ cho ông Thảo trong trường hợp này, hộ gia đình phải nộp những khoản thuế, phí và lệ phí gì?
Trả lời:
Thuế cơ 3 thành phố Bắc Ninh trả lời vướng mắc này như sau:
Việc tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất mà đã nộp tiền cho UBND cấp xã trước đây (đất giao không đúng thẩm quyền) được căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP). Cụ thể:
- Tại khoản 2, Điều 140 Luật Đất đai 2024
“2. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật này.”
- Tại Khoản 2, Điều 12, Nghị định 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP):
“2. Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024 thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 3 Điều 10 Nghị định này.
b) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều này thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
c) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng mức thu thấp hơn mức thu theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp tiền thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; tiền sử dụng đất của phần diện tích đất còn lại được tính theo quy định tại điểm a khoản này theo chính sách và giá đất tại thời điểm đủ hồ sơ hợp lệ.”
- Theo quy định nêu trên, đề nghị độc giả đối chiếu với hồ sơ cụ thể, nguồn gốc đất, chứng từ nộp tiền sử dụng đất hợp lệ của mình để xác định có thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất hay không.
- Về số tiền đã nộp cho UBND xã năm 1994 có được quy đổi ra tiền sử dụng đất hay không? Có được hoàn lại hay không? Nếu hoàn lại có đúng nguyên tắc hay không? Vấn đề này cần có hồ sơ, chứng từ cụ thể để cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định.
- Ngoài tiền sử dụng đất như quy định nêu trên, khi cấp lại GCNQSDĐ mà không thay đổi chủ sở hữu tài sản, không thay đổi ranh giới thửa đất thì được miễn lệ phí trước bạ (quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP đã được sửa đổi tại Nghị định 175/2025/NĐ-CP).
Để đảm bảo quyền lợi theo quy định, đề nghị độc giả hoàn thiện hồ sơ và nộp về UBND xãYên Thế, TP Bắc Ninh để được xem xét, giải quyết.
