Có tâm lý săn hàng trước thềm luật mới về bất động sản hiệu lực?

(Ảnh minh họa: Hoàng Huy).

Thị trường bất động sản hiện tại được nhiều chuyên gia trong ngành đánh giá bước đầu có tín hiệu khả quan hơn so với kỳ vọng và vượt qua giai đoạn khó khăn của cả năm 2023. Nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản liên tục tăng trưởng và hàng loạt dự án mới được khởi động trên khắp cả nước.

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) ghi nhận tính đến cuối tháng 6, có hơn 20 dự án mới được giới thiệu và mở bán ra thị trường. Tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đã có sự tăng trưởng mạnh, tăng 182% so với cùng kỳ và tăng gần 46% so với thời điểm cuối năm 2023.

Nguồn cung căn hộ tại hai thị trường lớn nhất cả nước là TP HCM và Hà Nội tăng mạnh trở lại với hơn 20.000 sản phẩm mới gia nhập thị trường, nâng nguồn cung sơ cấp lên gần 70.000 sản phẩm; tồn kho gần 45.700 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường đã cải thiện đáng kể, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ và tăng dần qua mỗi quý, đặc biệt sau tết Nguyên Đán. Riêng trong quý đầu năm, thị trường Hà Nội có đợt sóng nhẹ, được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ.

Thị trường nói chung được kỳ vọng tiếp tục diễn biến tích cực trong thời gian tới, đặc biệt Chính phủ đang ráo riết ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật mới về bất động sản, tăng cường giám sát và kiểm soát thị trường, đồng thời kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch và cởi mở.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Dat Xanh Services - FERI, đánh giá các điều luật mới hướng đến bảo vệ người tiêu dùng nhiều hơn, điều kiện bán hàng cũng được siết chặt. Có thể trong vài tháng đầu tiên, việc áp dụng luật mới từ phía cơ quan Nhà nước lẫn chủ đầu tư vẫn chưa được trơn chu, chưa có sự đồng bộ, Nhà nước vẫn sẽ quan sát, điều chỉnh cho hợp lý nên khả năng thị trường chững lại trong ngắn hạn.

Về trung, dài hạn, khi các bên đã có sự thích nghi và điều chỉnh hợp lý, bao gồm việc chủ đầu tư có sự chuẩn bị tốt, điều kiện kinh doanh mới trở thành điều kiện mặc định, quyền lợi của khách hàng được bảo đảm nhiều hơn.

"Ít nhiều nhà đầu tư sẽ có tâm lý săn hàng trước thềm luật mới hiệu lực. Tuy nhiên về quan điểm cá nhân, nếu là tôi thì tôi sẽ chọn mua bất động sản sau khi các luật có hiệu lực. Nếu có các vấn đề phát sinh thì chủ đầu tư và đơn vị môi giới sẽ có cơ sở đưa ra giải pháp tháo gỡ. Sau khi các luật có hiệu lực, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng, dẫn đến giá thành sản phẩm sẽ tăng hoặc ít nhất không giảm", ông Tiến nói.

Ông Lưu Quang Tiến (trái), ông Nguyễn Duy Khánh (giữa) và ông Phạm Anh Khôi (phải).

TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởngDat Xanh Services - FERI, cũng cho rằng các luật mới ra đời với mục đích làm thị trường minh bạch hơn, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Các chủ đầu tư sẽ phải thương lượng với người dân khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Một mặt, giá thỏa thuận đền bù khi đó sẽ sát hơn với giá thị trường, mặt khác sẽ làm tăng chi phí đầu vào phát triển dự án. Ngoài ra, việc phân lô bán nền sẽ bị siết chặt, chủ đầu tư nhỏ lẻ hay cá nhân nhỏ lẻ sẽ rất khó trong việc phát triển dự án từ phân lô bán nền.

"Các sản phẩm bất động sản đầu ra sẽ chuẩn chỉnh hơn về pháp lý nhưng chúng ta càng siết điều kiện, càng siết cung khi nhu cầu rất cao thì khả năng giảm giá nhà gần như không thể", ông Khôi chia sẻ.

Các chuyên gia đều đưa ra nhận định chung rằng vẫn còn khá sớm để kết luận thị trường bất động sản đã phục hồi vì điều này cần có thời gian và lộ trình, muốn nhanh muốn sớm cũng không thể gấp hơn được. Tuy nhiên, với những diễn biến đang dần tích cực, hoàn toàn có thể tin rằng bất động sản đã đi qua vùng đáy chữ U và đang có dấu hiệu tăng trưởng nhẹ từ năm 2024, hướng đến việc phát triển khả quan hơn từ năm 2025 và phục hồi vào năm 2026.

Theo quan điểm của ông Nguyễn Duy Khánh, Tổng giám đốc CTCP DXMD Việt Nam, "với lãi suất tiền gửi như hiện tại, bất động sản vẫn là kênh đầu tư nhưng thiên hướng tích lũy tài sản thay vì lướt sóng, tức là nhà đầu tư lời ngay sau khi mua như thời kỳ phát triển nóng. Chu kỳ bất động sản chỉ vừa mới bắt đầu, có thể phát triển tiếp hay không phụ thuộc rất nhiều vào nguồn cung sản phẩm trong thời gian tới.

Hiện nay, ranh giới dự án có pháp lý hoàn chỉnh hay không rất mong manh. Những dự án được duyệt pháp lý hiện nay rất hạn chế. Các chủ đầu tư triển khai, bán sản phẩm như thế nào phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, nhất là các luật mới sắp có hiệu lực vào đầu tháng 8.

Thêm vào đó, mấy năm vừa qua có rất nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc bàn giao nhà cũng như sổ đỏ, dẫn đến hệ lụy khách hàng mất niềm tin. Tôi nghĩ thị trường bất động sản không phát triển nhanh trở lại mà phải chậm hơn các giai đoạn trước đây”.

Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2024 và Luật các tổ chức tín dụng 2024, góp phần hoàn thiện bộ khung thể chế cho ngành bất động sản. Theo đó, 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến trước đó.

Hai khoản của Điều 200 và Điều 210 của Luật Các tổ chức tín dụng cũng được đề nghị có hiệu lực sớm từ 1/8 để đảm bảo tính đồng bộ, đồng thời, ban hành các Văn bản, Nghị định hướng dẫn thi hành các bộ Luật mới.