Con đường tái cấu trúc đầy chông gai của LDG

Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của Công ty CP Đầu tư LDG (LDG) phác họa một bức tranh tài chính vẫn 'đặc quánh' gam màu xám. Doanh thu thuần tiếp tục trượt xuống vùng âm, dòng tiền kinh doanh âm xấp xỉ 1.600 tỷ đồng, quỹ tiền mặt gần như cạn đáy, trong khi loạt khoản nợ vay quá hạn vẫn chưa được xử lý rốt ráo.

Với một doanh nghiệp bất động sản đang trong giai đoạn tái cơ cấu, đây là những tín hiệu cho thấy áp lực thanh khoản vẫn còn rất nặng nề.

Bức tranh tài chính "đặc quánh" gam màu xám

Điểm đáng chú ý nhất trong BCTC quý I là LDG không ghi nhận doanh thu bán hàng mới. Ngược lại, công ty phải hạch toán khoản giảm trừ doanh thu hơn 9,8 tỷ đồng do hàng bán bị khách hàng trả lại, khiến doanh thu thuần âm tương ứng. Điều này đồng nghĩa hoạt động kinh doanh cốt lõi gần như chưa thể vận hành trở lại.

Với một doanh nghiệp bất động sản, doanh thu âm thường phản ánh việc dự án chưa thể bàn giao, chưa thể ghi nhận bán hàng mới hoặc phát sinh tranh chấp dẫn đến hoàn trả sản phẩm. Trên thực tế, hiện tượng này cũng không lạ khi tính từ quý III/2023 đến nay, LDG đã có tới sáu quý ghi nhận doanh thu thuần dưới 0. Trong đó, giai đoạn "ảm đạm" nhất là quý I/2024 khi doanh thu âm tới hơn 130 tỷ đồng.

Trong khi đó, nguồn thu quý này chủ yếu đến từ tài chính. Doanh thu tài chính đạt hơn 22 tỷ đồng, tăng gần 30 lần cùng kỳ, chủ yếu từ lãi tiền gửi và cho vay.

Tuy nhiên, khoản thu này không đủ bù gánh nặng chi phí. Chi phí tài chính vẫn neo ở mức 27,6 tỷ đồng, trong đó riêng chi phí lãi vay hơn 10 tỷ đồng. Ngoài ra, chi phí phân chia lợi ích hợp tác đầu tư ngốn thêm 17,4 tỷ đồng.

Kết quả, ngay trong quý đầu năm 2026 này, LDG lỗ ròng gần 16,3 tỷ đồng, đảo chiều mạnh so với mức lãi hơn 12 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, tại báo cáo lưu chuyển tiền tệ, có thể thấy rõ hơn sức khỏe thật của doanh nghiệp. Theo đó, trong quý này dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm gần 1.577 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước dương hơn 183 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ các khoản phải thu tăng đột biến tới 1.581 tỷ đồng trong kỳ, gấp khoảng 130 lần cùng kỳ.

Nói cách khác, tiền của LDG hiện tiếp tục bị “kẹt” trong công nợ, các khoản ứng trước hoặc những dòng tiền chưa thu hồi được.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, phải thu lớn không phải chuyện hiếm và đôi khi không hẳn là điều tiêu cực. Nhưng với LDG, khi quy mô phải thu tăng mạnh trong lúc dòng tiền yếu, nợ vay quá hạn lớn, đây là tín hiệu rủi ro thanh khoản đáng chú ý.

Hàng tồn kho của LDG tính đến hết quý I/2026 tăng mạnh lên gần 1.322 tỷ đồng, cao hơn hơn 52% so với đầu năm. Ảnh minh họa: LDG

Một chỉ số khác khiến giới đầu tư quan tâm là quỹ tiền mặt. Tại đầu năm 2026, LDG còn hơn 1.612 tỷ đồng tiền và tương đương tiền. Nhưng đến cuối quý I, con số này chỉ còn 4,9 tỷ đồng. Sự sụt giảm mạnh này không hoàn toàn do tiền bị chi hết, mà chủ yếu vì khoản tiền gửi có kỳ hạn dưới 3 tháng trị giá gần 1.561 tỷ đồng đã được chuyển sang mục tài sản ngắn hạn khác do bị Ngân hàng TMCP Quân đội phong tỏa để thực hiện nghĩa vụ của công ty.

Về bản chất kế toán, tài sản này vẫn còn ghi nhận trên bảng cân đối kế toán. Nhưng xét về khả năng sử dụng tức thời, LDG gần như không thể chủ động dùng khoản tiền này cho nhu cầu vận hành thường xuyên. Đó cũng là nguyên nhân khiến thanh khoản ngắn hạn của LDG vẫn đang ở trạng thái căng thẳng.

Về các khoản công nợ, áp lực lớn nhất đè lên LDG lúc này nằm ở "núi nợ" đến hạn chưa thể giải quyết.

Tính đến cuối quý I/2026, doanh nghiệp ghi nhận hơn 734 tỷ đồng nợ gốc quá hạn chưa thanh toán, kèm theo khoản lãi chậm trả đã tích tụ trên 116 tỷ đồng. Như vậy, tổng nghĩa vụ quá hạn cả gốc lẫn lãi đã vượt mốc 850 tỷ đồng, con số cho thấy sức ép thanh khoản không còn ở mức cảnh báo, mà đã hiện hữu rõ rệt trên bảng cân đối kế toán.

Danh sách chủ nợ trải dài từ ngân hàng đến trái chủ. Trong đó, VPBank là một chủ nợ đáng chú ý với tài sản bảo đảm là nhiều quyền sử dụng đất tại dự án Giang Điền. Sacombank cũng đang nắm khoản vay dài hạn đến hạn trả, được thế chấp bằng quỹ đất tại Giang Điền cùng tài sản tại dự án Bãi Bụt.

Một phần nghĩa vụ khác liên quan đến MB, thể hiện qua việc ngân hàng phong tỏa tiền gửi của doanh nghiệp để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán.

Không chỉ nợ ngân hàng, LDG còn mắc kẹt ở bài toán trái phiếu tồn đọng kéo dài từ năm 2023.

Cụ thể, lô trái phiếu mã LDGH2123002 có giá trị phát hành ban đầu 400 tỷ đồng, đã đáo hạn từ ngày 10/12/2023. Dù LDG từng mua lại trước hạn 33,6 tỷ đồng và cấn trừ 180 tỷ đồng thông qua khoản phải thu với Công ty CP bất động sản Bảo Minh Châu, đến cuối quý I/2026 vẫn còn dư nợ gốc 186,4 tỷ đồng chưa tất toán.

Tính đến cuối quý I/2026, tổng tài sản của LDG đạt gần 7.959 tỷ đồng. Tuy nhiên, đằng sau quy mô tài sản khá lớn như thế là một cấu trúc thiếu linh hoạt, khi phần đáng kể nguồn lực vẫn nằm trong các khoản mục khó chuyển hóa thành tiền mặt trong ngắn hạn.

Trong đó, đáng chú ý là hàng tồn kho khi tính đến hết quý I/2026, khoản mục này tăng mạnh lên gần 1.322 tỷ đồng, cao hơn hơn 52% so với đầu năm. Trong đó, Khu dân cư Tân Thịnh chiếm gần 527,5 tỷ đồng, còn Khu chung cư Lô C1 tại Bình Nguyên ghi nhận gần 452 tỷ đồng. Đây chủ yếu là chi phí đầu tư dở dang đã rót vào các dự án nhưng chưa thể ghi nhận doanh thu.

Nếu pháp lý được tháo gỡ và thị trường hồi phục, đây có thể trở thành nguồn thu đáng kể trong tương lai. Nhưng ở thời điểm hiện tại, phần vốn này vẫn đang “nằm chết” trên sổ sách.

Không chỉ tồn kho, LDG còn tiếp tục bị níu chân bởi hơn 358 tỷ đồng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn. Trong đó, dự án chung cư đại lộ Võ Văn Kiệt đang "treo" khoảng 168 tỷ đồng, còn dự án tại đường An Dương Vương chôn thêm hơn 90 tỷ đồng.

Có thể thấy, với LDG, vấn đề không nằm ở việc thiếu tài sản, mà ở chỗ tài sản chưa thể chuyển thành tiền. Khi dòng tiền yếu trong lúc nợ vay đến hạn ngày càng lớn, chính những “khối tài sản bất động” này lại trở thành áp lực lớn nhất đối với sức khỏe tài chính doanh nghiệp.

“Phao cứu sinh” nào cho LDG?

Trong bối cảnh dòng tiền suy kiệt và áp lực nợ vay bủa vây, con đường phục hồi của LDG gần như chỉ còn trông chờ vào việc khai thông các dự án để tạo tiền mặt. Với doanh nghiệp địa ốc này, quỹ đất và dự án dở dang vừa là tài sản lớn nhất, vừa là cơ hội cuối cùng để xoay chuyển cục diện.

Trong đó, nổi bật là dự án LDG Sky (Khu chung cư Lô C1 thuộc Khu đô thị mới Bình Nguyên). Tại ngày 31/3/2026, dự án LDG Sky ghi nhận gần 452 tỷ đồng hàng tồn kho, được hạch toán vào chi phí sản xuất kinh doanh dở dang ngắn hạn. Đáng chú ý hơn, toàn bộ giá trị dở dang dài hạn gần 449 tỷ đồng của dự án hồi đầu năm đã được đưa về 0 vào cuối quý I. Điều này cho thấy doanh nghiệp đã thực hiện tái phân loại toàn bộ chi phí từ dài hạn sang ngắn hạn trong kỳ kế toán.

Động thái này thường phản ánh kỳ vọng dự án bước vào giai đoạn xử lý nhanh hơn, chuẩn bị chuyển nhượng, hợp tác đầu tư hoặc tái khởi động để sớm thu hồi vốn.

Trong bối cảnh LDG đang chịu sức ép thanh khoản lớn, LDG Sky được xem là tài sản có khả năng chuyển hóa thành tiền nhanh nhất. Khác với nhiều dự án còn mắc kẹt pháp lý hoặc nằm ở chu kỳ phát triển dài hơi, LDG Sky mang tính thực dụng rất rõ: bán được là có tiền, hợp tác được là có dòng vốn mới. Vì vậy, đây gần như là “quân bài chiến lược” trong kế hoạch xoay xở tài chính của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, đi kèm cơ hội là nghĩa vụ tài chính không nhỏ. LDG đang ghi nhận khoản người mua trả tiền trước và nhận đặt cọc tại riêng dự án này lên tới hơn 2.144 tỷ đồng, bao gồm 232,3 tỷ đồng tiền đặt cọc mua căn hộ và hơn 1.912 tỷ đồng nhận đặt cọc thực hiện hợp đồng.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn phát sinh hơn 222 tỷ đồng phải trả cho khách hàng thanh lý liên quan đến dự án.

Những con số ở trên cho thấy, nếu thương vụ LDG Sky được chuyển nhượng hoặc hợp tác thành công, dòng tiền thu về có thể giúp LDG giảm áp lực nợ vay, tái cơ cấu bảng cân đối kế toán và khơi lại niềm tin từ ngân hàng, trái chủ. Nhưng nếu tiếp tục chậm trễ, chính dự án này có thể trở thành tâm điểm của áp lực công nợ và tranh chấp kéo dài.

Phối cảnh dự án LDG Sky. Ảnh: LDG

Kế đến là dự án Khu dân cư Tân Thịnh. Nếu nhìn trên sổ sách, đây là quỹ dự án có thể trở thành nguồn thu đáng kể khi thị trường phục hồi. Nhưng nếu nhìn từ góc độ nghĩa vụ tài chính, Tân Thịnh lại là “nút thắt” chưa dễ tháo gỡ khi hàng loạt khoản hoàn tiền cho khách hàng vẫn đang treo lơ lửng trên bảng cân đối kế toán.

Tại ngày 31/3/2026, LDG ghi nhận chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại dự án này ở mức 527 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm. Con số đó cho thấy doanh nghiệp vẫn tiếp tục giữ nguyên kỳ vọng vào giá trị dự án, thay vì mạnh tay cắt lỗ hay trích lập giảm giá. Việc chưa trích lập dự phòng riêng cho Tân Thịnh cũng phản ánh LDG vẫn tin vào khả năng tháo gỡ pháp lý hoặc tái khởi động dự án trong tương lai.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường hồi phục chậm và thủ tục pháp lý còn nhiều ẩn số, khoản tài sản hơn nửa nghìn tỷ này vẫn đang ở trạng thái “đóng băng giá trị”. Song, điểm đáng lo hơn nằm ở phía nghĩa vụ phải trả. LDG đang ghi nhận 73,3 tỷ đồng chi phí phải trả ngắn hạn liên quan đến Tân Thịnh, cùng với 95,77 tỷ đồng phải thanh toán cho khách hàng thanh lý hợp đồng. Trong số này, gần 68 tỷ đồng đã rơi vào tình trạng quá hạn chưa thanh toán.

Điều đó đồng nghĩa áp lực tại Tân Thịnh không còn đơn thuần là vấn đề kế toán, mà đã chuyển thành sức ép thanh khoản hiện hữu.

Thực tế, sau phán quyết phúc thẩm năm 2025, bài toán tại Tân Thịnh càng trở nên cấp bách. LDG buộc phải lựa chọn giữa hai hướng đi rõ ràng: hoặc giải quyết dứt điểm nghĩa vụ cũ để tái khởi động dự án, hoặc chấp nhận thu hẹp kỳ vọng nhằm giảm gánh nặng tài chính kéo dài.

Ở chiều hướng tích cực, nếu pháp lý được khai thông và thị trường thuận lợi hơn, Tân Thịnh có thể trở thành nguồn doanh thu đáng kể nhờ quỹ đất sẵn có và giá trị tồn kho lớn. Trong bối cảnh LDG đang khát dòng tiền, đây vẫn là tài sản có khả năng đóng góp quan trọng cho quá trình hồi phục.

Nhưng ở chiều ngược lại, càng kéo dài, dự án càng làm tăng chi phí cơ hội, phát sinh thêm nghĩa vụ với khách hàng và tiếp tục chôn vốn của doanh nghiệp.

Trong khi đó, trong danh mục tài sản của LDG còn có Khu dân cư - dịch vụ Giang Điền (Khu A). Tại ngày 31/3/2026, giá trị tồn kho dở dang của dự án được ghi nhận hơn 145,3 tỷ đồng. So với đầu năm, con số này gần như không biến động lớn. Nói cách khác, tài sản vẫn nằm trên sổ sách nhiều hơn là chuyển hóa thành doanh thu.

Trong cơ cấu tồn kho, phần đáng kể tập trung ở các hạng mục thành phần. Khu thương mại dịch vụ thuộc dự án Giang Điền (Khu A) ghi nhận hơn 80 tỷ đồng, trong khi khu nhà phố thuộc Khu dân cư Giang Điền ghi nhận hơn 21,3 tỷ đồng. Phần còn lại nằm ở các hạng mục hạ tầng, chi phí phân bổ và các cấu phần khác.

Tuy nhiên, LDG đang ghi nhận khoản chi phí phải trả liên quan đến dự án này lên tới hơn 441 tỷ đồng. Riêng khu thương mại dịch vụ cũng có thêm hơn 21 tỷ đồng chi phí phải trả riêng. Đây có thể là các khoản trích trước cho xây dựng, nghĩa vụ với nhà thầu, chi phí hạ tầng hoặc các chi phí phát triển dự án còn treo lại.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đang nhận khoản ký quỹ thực hiện hợp đồng tại khu thương mại dịch vụ với giá trị hơn 4,4 tỷ đồng.

Một chi tiết đáng chú ý khác là một số sản phẩm thuộc dự án Giang Điền hiện đang được thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay tại VPBank và Sacombank. Điều này cho thấy Giang Điền không chỉ là quỹ đất để phát triển kinh doanh, mà còn là tài sản bảo đảm quan trọng trong chiến lược xoay xở vốn của LDG.

Cuối cùng là dự án Bãi Bụt (tên thương mại LDG Grand Đà Nẵng). Dự án này vẫn đang trong giai đoạn rà soát pháp lý, đồng nghĩa khả năng tạo doanh thu hay dòng tiền ngay trong ngắn hạn là rất hạn chế.

Trong quý I/2026, LDG chưa ghi nhận doanh thu hay giá vốn phát sinh từ dự án này. Điều đó cho thấy hoạt động kinh doanh tại Bãi Bụt gần như vẫn đang “đứng hình”. Tại tài liệu đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, LDG xác định sẽ tập trung hoàn thiện pháp lý cho LDG Grand Đà Nẵng, đồng thời tìm kiếm đối tác để hợp tác phát triển hoặc chuyển nhượng dự án hoặc cổ phần nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính.

Có thể thấy, với LDG, bài toán hiện nay không dừng ở chuyện lãi hay lỗ trên báo cáo tài chính, mà nằm ở câu hỏi lớn hơn: doanh nghiệp có đủ sức duy trì hoạt động liên tục hay không. Bởi lẽ, trong bối cảnh tiền mặt ở mức thấp, nợ vay quá hạn chồng chất, trong khi phần lớn tài sản lại nằm trong các dự án dở dang hoặc những khoản công nợ khó thu hồi... khả năng hồi phục và quay trở lại "đường đua" của LDG sẽ phụ thuộc lớn vào ba "mắt xích" then chốt.

Thứ nhất, doanh nghiệp phải đàm phán thành công việc giãn nợ, cơ cấu lại nghĩa vụ tài chính với ngân hàng và trái chủ.

Thứ hai, LDG có thể bán bớt tài sản hoặc hợp tác phát triển dự án để thu tiền thật về. Trong bối cảnh thị trường vốn chưa thuận lợi, đây là con đường thực tế nhất để bổ sung thanh khoản và làm nhẹ bảng cân đối kế toán.

Thứ ba, các nút thắt pháp lý phải được tháo gỡ để doanh nghiệp có thể mở bán trở lại, bàn giao sản phẩm và ghi nhận doanh thu.

Nếu ba điểm nghẽn này không được xử lý đủ sớm và đủ mạnh, áp lực thanh khoản sẽ tiếp tục đè nặng lên LDG. Khi đó, rủi ro lớn nhất không còn là một quý lỗ thêm bao nhiêu, mà là doanh nghiệp sẽ xoay xở ra sao để tiếp tục tồn tại trong cuộc chơi ngày càng khắc nghiệt của thị trường địa ốc.