Cuộc khủng hoảng nhà ở trên thế giới chưa kết thúc

Việc lãi suất tăng đã khiến giá nhà giảm tại nhiều nước phát triển. Ảnh: Bloomberg.

Theo The Economist, thời kỳ bùng nổ bất động sản đã diễn ra sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2009. Đó là thời điểm giá nhà dường như sẽ không bao giờ ngừng tăng.

Doanh số bán nhà khi đó tăng mạnh do lãi suất hạ thấp. Bên cạnh đó, sự thiếu hụt nguồn cung đã thúc đẩy tỷ lệ hấp thụ nhà ở tăng cao. Tuy nhiên, mọi thứ đã đảo chiều ở thời điểm hiện tại.

Các tác động của lãi suất

Nhiều quốc gia phát triển trên thế giới, từ Mỹ đến New Zealand, đã ghi nhận doanh số bán nhà sụt giảm trong năm qua. Điều này xảy ra khi các ngân hàng trung ương tiến hành đợt thắt chặt chính sách tiền tệ mạnh tay nhất trong suốt bốn thập kỷ.

Ở hầu hết thị trường lớn, nhiều chủ nhà cho rằng giá bất động sản đang đi “sai hướng”. Với động thái tăng lãi suất của phần lớn ngân hàng trung ương, nhiều người cảm thấy bất an về tương lai của thị trường bất động sản.

Doanh số bán nhà đã sụt giảm tại nhiều nơi trên thế giới. Ảnh: The New York Times.

Vào tháng 3 năm nay, cả Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) và Ngân hàng Trung ương Anh (BoE) đều tăng lãi suất 25 điểm cơ bản. Nhiều chuyên gia dự báo các ngân hàng trung ương sẽ có thêm một đợt nâng lãi suất nữa trong năm nay.

Nền kinh tế thế giới đến nay vẫn tỏ ra kiên cường trước sức ép của chính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này đã khiến các nhà đầu tư và nhiều chủ nhà hy vọng giá bất động sản có thể sớm chạm đáy. Một số người còn cho rằng cuộc khủng hoảng địa ốc không đáng sợ như các dự đoán.

Tuy nhiên, sự lạc quan này đang diễn ra quá sớm. Việc tăng lãi suất cần có thời gian để tác động đến thị trường bất động sản. Tương tự điều đó, bất cứ biện pháp cứu trợ nào cũng có thể bị trì hoãn.

Người dân nhiều nước trên thế giới đã vay với lãi suất cố định nhằm tránh khỏi trường hợp chi phí vay tăng lên. Dẫu vậy, thời hạn lãi suất cố định tương đối ngắn.

Tại Anh, gần một nửa khoản vay có thời hạn không quá hai năm. Điều này đồng nghĩa với hơn 2/5 số người vay mua nhà sẽ phải chuyển sang các kỳ hạn mới trong năm nay.

Trong khi đó, các khoản tiền tiết kiệm được tích lũy trong đại dịch đã được người dân rút ra trong những năm sau đó. Các cuộc khảo sát cho thấy nhiều hộ gia đình có thu nhập thấp ở khu vực đồng euro không còn tiền tiết kiệm.

Xu hướng giá nhà trong tương lai

Trong việc nhận định xu hướng giá bất động sản, các chuyên gia của The Economist đã chia các quốc gia thành 3 nhóm.

Bắt đầu với nhóm nước có giá nhà tiếp tục giảm, bao gồm Australia, Canada, New Zealand và Thụy Điển. Ở những quốc gia này, các ngân hàng trung ương đã nhanh chóng phản ứng với lạm phát. Họ đã chứng kiến giá nhà tăng vọt trong đại dịch, khi người mua tận dụng thời điểm lãi suất ở mức thấp.

Giá nhà tại nhiều nước đã tăng vọt trong thời kỳ đại dịch. Ảnh: Bloomberg.

Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), giá nhà tại Thụy Điển và New Zealand đã giảm 14% kể từ khi đạt đỉnh. Ở Australia, giá nhà đã giảm 9%.

Ngân hàng trung ương của các nước này đã không tăng lãi suất cho đến tháng 5 năm ngoái. Tuy nhiên, các hộ gia đình đang bước vào giai đoạn có nhiều khoản nợ ở mức trung bình hơn 200% thu nhập khả dụng vào năm 2021.

Theo Goldman Sachs, giá nhà còn có thể giảm tới 19% ở New Zealand, 17% ở Thụy Điển và 15% ở Australia. Điều này cho thấy giá nhà tại các quốc gia này vẫn có thể giảm nhiều hơn.

Tiếp theo là nhóm nước có thể thoát khỏi rủi ro. Thành viên nổi bật nhất là Mỹ, nơi thời hạn lãi suất cố định thường kéo dài 2-3 thập kỷ. Điều này giúp người mua hạn chế ảnh hưởng từ việc lãi suất tăng. Sau cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn bắt đầu vào năm 2007, cơ quan quản lý Mỹ đã thúc đẩy chính sách lãi suất cố định để giảm rủi ro vỡ nợ của người vay.

Theo Goldman, giá nhà ở Mỹ có thể giảm khoảng 5% so với đỉnh. Trong khi đó, Pháp, nơi có giá bất động sản ở mức ổn định năm 2022, sẽ chứng kiến mức giảm khoảng 4% năm nay. Quốc gia này được hưởng lợi từ việc nợ hộ gia đình đạt mức thấp, trung bình chỉ bằng 124% thu nhập khả dụng trong năm 2021.

Cuối cùng là nhóm các nước có giá nhà giảm nhưng chưa quá nặng nề. Ở Anh, giá nhà đã giảm 5%. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng điều tồi tệ hơn có thể xảy ra.

Công ty tư vấn Capital Economics cũng dự báo giá nhà tại quốc gia này phải giảm 12% mới chạm đáy. Một số chủ đầu tư đang trì hoãn xây nhà mới hoặc đưa ra nhiều khuyến mãi để kích thích người mua.

Persimmon, công ty xây dựng lớn thứ hai của Anh, thậm chí còn đề nghị trả các khoản thế chấp lên đến 10 tháng trong một nỗ lực nhằm kích thích nhu cầu mua nhà.

Câu chuyện tương tự diễn ra tại nhiều nước ở châu Âu. Liên đoàn Bất động sản Đức dự báo chỉ có 245.000 căn hộ được hoàn thành tại quốc gia này trong năm nay, thấp hơn rất nhiều so với mục tiêu 400.000 của chính phủ.

Giá nhà sụt giảm tại các nước phát triển phần lớn là do lãi suất cao hơn. Những người muốn sở hữu bất động sản hiện phải đối mặt với các khoản vay mua nhà với lãi suất cao.

Tại Canada, người mua nhà trung bình cần chi gần 70% thu nhập hộ gia đình trước thuế cho các khoản thanh toán tiền vay mua nhà, thuế bất động sản và hóa đơn tiện ích. Con số này vào đầu năm 2020 chỉ là 46%.

Việc giá nhà giảm trong giai đoạn này không những khiến chủ sở hữu chật vật mà còn làm người mua cũng rơi vào tình cảnh khó khăn.

Thanh Vũ