Đà Nẵng: Giá bất động sản trung tâm cao, dòng tiền dịch chuyển đi đâu?

Trung tâm giá cao, vùng ven còn dư địa

Ngày 13/5, bên lề hội thảo "Bất động sản Đà Nẵng: Đầu tư giá trị dài hạn và dòng chảy đô thị phía Nam", trao đổi với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, cho rằng không thể nhìn mặt bằng giá bất động sản Đà Nẵng bằng một nhận định chung cho toàn thị trường.

Theo ông, mỗi khu vực, mỗi dòng sản phẩm đang ở một trạng thái khác nhau. Có nơi giá đã vượt xa giá trị thực, nhưng cũng có khu vực vẫn còn trong "vùng trũng", nhất là những nơi hạ tầng đang hoàn thiện và pháp lý có khả năng được tháo gỡ trong thời gian tới.

Theo ông Nguyễn Đức Lập, dòng tiền bất động sản đang có xu hướng dịch chuyển đến những khu vực có hạ tầng, pháp lý rõ ràng và nhu cầu khai thác thực.

Thị trường Đà Nẵng đã trải qua chu kỳ tăng trưởng kéo dài từ cuối năm 2014, đầu năm 2015. Sau nhiều năm tăng giá, cộng với giai đoạn lãi suất cao và thanh khoản suy giảm, giá tại nhiều khu vực vẫn ở mức cao, đặc biệt là vùng lõi đô thị. Ở trung tâm thành phố, sản phẩm nhà đất trong tầm 2 đến 3 tỷ đồng gần như không còn nhiều lựa chọn, khiến người mua ở thực và nhà đầu tư nhỏ lẻ phải dịch chuyển ra xa hơn.

Trong khi đó, khu vực phía Nam Đà Nẵng được nhìn nhận như hướng mở tự nhiên của thị trường. Đây là trục kết nối Đà Nẵng - Điện Bàn - Hội An, có sự giao thoa giữa đô thị, du lịch, thương mại và dịch vụ. Khi giá vùng trung tâm đã cao, dòng tiền có xu hướng tìm đến những khu vực còn dư địa tăng trưởng, nhưng vẫn phải gắn với hạ tầng, nhu cầu ở thực và khả năng khai thác thực tế.

Ông Lập cho rằng dư địa của khu Nam có thể lớn hơn vùng lõi, một phần do thời gian qua khu vực Điện Bàn còn vướng nhiều vấn đề pháp lý. Nếu các điểm nghẽn này được tháo gỡ thông qua cơ chế, nghị quyết và nghị định hướng dẫn mới, nguồn cung có thể được khơi thông, tạo thêm động lực cho thị trường.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh điểm mấu chốt không phải là đẩy giá bằng kỳ vọng. Điều cần thiết là đưa thị trường về trạng thái cân bằng hơn. Việc xử lý các dự án tồn đọng, trong đó có hơn 100 dự án tại khu vực Quảng Nam cũ, nếu được thực hiện minh bạch, sẽ bổ sung nguồn cung, giảm áp lực tăng giá do kha hiếm và giúp dòng vốn dài hạn quay lại những nơi có nhu cầu thật.

Ông Phạm Thành Hưng đánh giá khu vực phía Nam Đà Nẵng còn nhiều dư địa nhờ lợi thế sông, biển và hệ thống khu đô thị, resort đã hình thành.

Cùng quan điểm, ông Phạm Thành Hưng, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản BHS Miền Trung, cho rằng trục phía Nam Đà Nẵng có lợi thế đặc biệt khi nằm giữa sông và biển, đồng thời đã hình thành hệ thống khu đô thị, resort ven biển trong nhiều năm qua.

Theo ông Hưng, hành lang từ phía Bắc Đà Nẵng đến khu vực cầu Cửa Đại đã định hình khá rõ một không gian đô thị hiện đại. Đà Nẵng có sân bay quốc tế, Hội An là di sản nổi tiếng toàn cầu, còn Điện Bàn sở hữu quỹ đất lớn để mở rộng không gian phát triển.

"Đây là khu vực có tiềm năng trở thành một siêu đô thị ven biển hàng đầu miền Trung nếu tận dụng tốt lợi thế thiên nhiên, vị trí và khả năng kết nối", ông Hưng nói.

Dù vậy, sự phát triển của khu vực này thời gian qua được đánh giá là chưa tương xứng với tiềm năng. Việc Đà Nẵng và Quảng Nam trước đây thuộc hai địa phương khác nhau khiến quy hoạch, hạ tầng và phát triển đô thị thiếu đồng bộ. Khi hai địa phương "về chung một nhà", doanh nghiệp kỳ vọng khu Nam sẽ có cơ chế điều phối tập trung hơn, hình thành một không gian kinh tế thống nhất, trong đó đô thị, du lịch, hạ tầng và dịch vụ bổ trợ cho nhau.

Dòng tiền dài hạn cần hạ tầng và pháp lý

Ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chia sẻ, Đà Nẵng đang nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, yếu tố họ đặt lên hàng đầu vẫn là pháp lý, tiến độ thủ tục và sự đồng hành của chính quyền địa phương.

Theo ông Bình, cơ hội đầu tư chỉ có thể chuyển hóa thành dòng vốn khi dự án minh bạch, thủ tục được rút ngắn và môi trường đầu tư đủ ổn định. Với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bài toán hiện nay không còn dừng ở việc phát triển một tài sản riêng lẻ, mà phải xây dựng được hệ sinh thái hoàn chỉnh.

Ông cho rằng Đà Nẵng cần hướng tới các sản phẩm cho nhóm khách hàng giàu có, chuyên gia và khách quốc tế thường xuyên lưu trú. Muốn vậy, thành phố phải tạo thêm lý do để họ ở lại lâu hơn, quay lại nhiều hơn và gắn bó với địa phương như một nơi sống, làm việc, nghỉ dưỡng, thay vì chỉ là điểm đến ngắn ngày.

Hội An là điểm đến quốc tế nổi tiếng, trong khi Đà Nẵng có sân bay, hạ tầng đô thị và dịch vụ ngày càng hoàn thiện. Nếu trục kết nối này được tổ chức tốt, dòng khách du lịch có thể chuyển hóa thành dòng cư dân, nhà đầu tư và người sử dụng dịch vụ lâu dài. Phát triển kinh tế đêm, tổ hợp vui chơi giải trí, dịch vụ cao cấp và các không gian trải nghiệm được xem là những hướng đi cần thiết để gia tăng thời gian lưu trú và khả năng chi tiêu của du khách.

Ông Lê Văn Tuấn nhận định việc hình thành các chuỗi đô thị động lực ven biển, ven sông sẽ góp phần tạo cấu trúc phát triển xanh và hiện đại hơn cho Đà Nẵng.

Ông Lê Văn Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng, cho biết trong điều chỉnh Quy hoạch thành phố thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, khu vực phía Nam được xác định giữ vai trò quan trọng trong tái cấu trúc không gian phát triển.

Theo ông Tuấn, đây không chỉ là trục kết nối trung tâm Đà Nẵng với Điện Bàn, Hội An, Chu Lai, mà còn là hành lang hội tụ các động lực mới như cảng biển, logistics, công nghiệp công nghệ cao, đô thị, du lịch sinh thái và hạ tầng giao thông chiến lược.

Thành phố đang nghiên cứu mạng lưới giao thông đa phương thức, định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD gắn với giao thông công cộng, đồng thời hình thành chuỗi đô thị động lực ven biển, ven sông. Cách tiếp cận này nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, hạn chế đô thị dàn trải và tạo cấu trúc phát triển xanh, hiện đại hơn.