Đà tăng trưởng của bất động sản hiện nay có bền vững?

Mới đây, Hội Môi giới BĐS Việt Nam tổ chức sự kiện công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý III & 9 tháng đầu năm 2025 với chủ đề "Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vẫn đề bất cập và giải pháp".

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) khẳng định: Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung, lượng giao dịch, giá bán. Các doanh nghiệp có năng lực tốt đang chủ động mở rộng quy mô, tận dụng thời điểm thị trường hồi phục để gia tăng thị phần. Trong khi đó, nhiều đơn vị yếu kém về năng lực quản trị, vốn hoặc pháp lý buộc phải rút lui khỏi thị trường.

Thị trường giao dịch bất động sản đang ghi nhận tín hiệu phục hồi tích cực.

Giá nhà tăng nóng vẫn cháy hàng

Lý giải về việc giá bán căn hộ tại thành phố lớn leo thang nhưng vẫn có tính thanh khoản tốt, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết: Các dự án mở bán mới có giá cao hơn so với cùng kỳ nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí "cháy hàng" ngay ngày đầu mở bán. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền rẻ và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản trú ẩn an toàn vốn.

Giá nhà ở mở bán lần đầu vẫn neo cao, kéo mặt bằng giá thứ cấp tăng theo. Do sản phẩm sơ cấp chủ yếu là nhà hình thành trong tương lai và có giá bán cao nên nhiều người mua chuyển hướng sang thị trường thứ cấp.

Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế vẫn hạn chế vì nguồn cung sẵn có khan hiếm, phần lớn chủ sở hữu không có nhu cầu bán, trong khi nhà đầu tư tiếp tục giữ hàng chờ giá tăng.

Tại Hà Nội, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh kéo giá toàn thị trường lên cao, nhiều dự án căn hộ ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỉ đồng chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt ở các khu đô thị có hạ tầng và tiện ích đồng bộ.

Trong khi đó, tại TP.HCM, đà tăng giá căn hộ tiếp tục lan rộng, tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quanh các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm và mặt bằng giá hợp lý. Cuối quý III, làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, khiến nhiều dự án nổi sóng, thậm chí tăng giá tới 5% chỉ trong một tuần.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, mặc dù liên tục ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc song thị trường vẫn đang đối mặt với tình trạng chưa sạch điểm nghẽn và bất cập:

(1) Giá bất động sản tăng cao và nguy cơ với thị trường

(2) Mất cân đối cung - cầu

(3) Tín dụng bất động sản tăng cao, tăng nhanh

(4) Thông tin phân tán, thiếu đồng bộ và minh bạch

(5) Hành lang pháp lý

Tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản trong 9 tháng qua tăng 19% so với cùng kỳ năm ngoái, cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành.

Tăng giá nhà: Quy luật phát triển hay sự bất thường

Phân tích về giá bất động sản, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế cho rằng giá nhà đất tại Việt Nam đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo ra khoảng cách lớn với khả năng chi trả của người dân.

"Giá bất động sản tính theo lạm phát trung bình thì sau 10 năm chỉ tăng gấp đôi nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Nếu năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp" - TS. Thành nói.

Ông đưa ra cảnh báo nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào một lĩnh vực, nền kinh tế có thể gặp vấn đề khi thị trường bất động sản quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác.

Một hệ quả đáng chú ý là xu hướng lựa chọn nghề nghiệp của lớp trẻ hiện nay. Nhiều người trẻ hướng tới hai nhóm ngành: Một là các lĩnh vực mang tính hào nhoáng như showbiz, KOL, KOC, hai là các ngành tài chính - dịch vụ, nơi có cơ hội kiếm tiền nhanh. Trong khi đó, những ngành đòi hỏi lao động chân tay, kỹ thuật hay sản xuất trực tiếp lại ngày càng thiếu nhân lực. Từ đó tiềm ẩn rủi ro khủng hoảng.

Vị chuyên gia này dẫn chứng khủng hoảng 2008-2009 tại Mỹ bắt nguồn từ cho vay dưới chuẩn, dẫn đến hiệu ứng dây chuyền lên hệ thống ngân hàng và cán cân thanh toán.

"Do đó, chúng ta cần một thị trường phát triển nhưng phải lành mạnh, cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Các cơ quan chức năng cần tính toán kỹ liều lượng và thời điểm thực thi chính sách, sao cho thị trường tăng trưởng nhưng không rủi ro" - TS. Thành nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, lý giải nguyên nhân khiến giá nhà cao, TS. Lực chỉ ra 6 yếu tố chính.

Vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung khan hiếm.

Chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là tiền thuê đất, chi phí đền bù, tài chính và vật liệu xây dựng.

Cung - cầu mất cân đối, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền.

Tình trạng thổi giá, đầu cơ vẫn diễn ra.

Chưa có cơ chế thuế hiệu quả để điều tiết đầu cơ.

Chi phí quản lý, thủ tục hành chính vẫn lớn, kéo dài thời gian triển khai dự án.

Bên cạnh đó còn do một số vướng mắc khác như tính tiền sử dụng đất; việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm; công tác giải phóng mặt bằng; M&A còn khó khăn...

THÙY LINH