Đại gia bất động sản vẫn 'đặt cược' vào trái phiếu

Tháng 10/2026, Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, HoSE: CRE) dự kiến phát hành lô trái phiếu mã CREL12601, kỳ hạn 3 năm, nhằm cơ cấu các khoản nợ ngắn hạn hiện hữu.

Kênh trái phiếu tiếp tục “nóng”

Theo phương án công bố, Cen Land dự kiến sử dụng tiền thu hồi các khoản phải thu, doanh thu từ hoạt động môi giới và các dự án đầu tư, phát triển bất động sản để thanh toán trái phiếu. Nguồn tiền được kỳ vọng đến từ những dự án như Khe Cát, Louis City Hoàng Mai cùng các nguồn thu khác.

Tài sản bảo đảm ban đầu gồm cổ phiếu tại Công ty cổ phần Đầu tư Thành Đạt VN và Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Nhật Hằng, kèm cam kết bổ sung tài sản bất động sản thuộc dự án Khe Cát và Paradise Đại Lải theo điều kiện pháp lý được nêu trong phương án.

Gần 150.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản được phát hành trong 9 tháng đầu năm với mặt bằng lãi suất phổ biến ở mức hai con số.

Đáng chú ý, trước đó, ngày 8/10, Cen Land thông qua chủ trương mở hạn mức tín dụng ngắn hạn 400 tỷ đồng tại BIDV – Chi nhánh Thái Hà trong giai đoạn 2026–2027. Khoản tín dụng nhằm phục vụ vốn lưu động, thanh toán hoa hồng môi giới, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp.

Việc đồng thời tìm kiếm nguồn vốn ngân hàng và chuẩn bị phát hành trái phiếu phản ánh nhu cầu duy trì hoạt động thường xuyên, trong bối cảnh doanh nghiệp phải cân đối nhiều nghĩa vụ tài chính.

Bức tranh tài chính bán niên của Cen Land cho thấy bài toán thanh khoản không thể chỉ nhìn qua quy mô tài sản hay vốn chủ sở hữu. 6 tháng đầu năm 2026, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu 906 tỷ đồng, tăng 85% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế hợp nhất chỉ đạt hơn 20,9 tỷ đồng, giảm khoảng 52%. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 158,7 tỷ đồng.

Tại ngày 30/6, tổng tài sản công ty đạt khoảng 7.400 tỷ đồng, trong khi các khoản phải thu ngắn hạn lên tới 5.617,64 tỷ đồng, chiếm phần lớn tổng tài sản.

Những con số này không đồng nghĩa Cen Land mất khả năng thanh toán, nhưng cho thấy sự khác biệt giữa doanh thu kế toán, tài sản ghi nhận và tiền thực thu. Khi hơn 5.600 tỷ đồng nằm trong các khoản phải thu ngắn hạn, khả năng chuyển hóa tài sản thành tiền đúng thời điểm trở thành yếu tố quan trọng đối với năng lực trả nợ.

Nếu khách hàng thanh toán chậm, dự án chưa tạo dòng tiền như dự kiến hoặc chi phí bán hàng tăng, áp lực thanh khoản có thể xuất hiện ngay cả khi doanh nghiệp vẫn sở hữu quy mô tài sản đáng kể.

Câu chuyện Cen Land thực tế không chỉ là trường hợp riêng lẻ, mà đặt trong sự vận động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang phục hồi mạnh về lượng phát hành.

Theo dữ liệu của VIS Rating, trong 9 tháng đầu năm 2026, có 61 lô trái phiếu của gần 30 doanh nghiệp bất động sản phát hành thành công, tổng giá trị 149.455 tỷ đồng, tăng 126% so với cùng kỳ năm trước.

Quy mô “khủng” cho thấy trái phiếu đang trở lại như một kênh huy động vốn quan trọng, đặc biệt khi doanh nghiệp cần nguồn tài chính trung và dài hạn để duy trì dự án, cơ cấu nợ và đáp ứng nghĩa vụ đến hạn.

Bài toán chuyển hóa dòng vốn thành tài sản thực

Động lực phục hồi kênh trái phiếu bất động sản xuất phát từ sự thu hẹp tương đối của những kênh vốn khác, đặc biệt trong bối cảnh nguồn tiền từ bán hàng chững lại đáng kể.

Theo TS Nguyễn Duy Quang, chuyên gia kinh tế – chính sách công, Trường Đại học Kinh tế – Tài chính TP.HCM, sự vận động của thị trường trái phiếu phản ánh quá trình chuyển dịch tất yếu khi các kênh dẫn vốn truyền thống gặp khó khăn.

Trong nửa đầu năm, tăng trưởng tín dụng bất động sản đạt 8,6%, thấp hơn mức 15% cùng kỳ năm trước, trong bối cảnh cơ quan quản lý định hướng kiểm soát rủi ro. Cùng thời gian, giá trị huy động từ phát hành cổ phiếu mới chỉ đạt 350 tỷ đồng, giảm 86%.

Khi tín dụng ngân hàng không còn tăng trưởng thuận lợi như trước và thị trường cổ phiếu khó cung cấp nguồn vốn tương xứng, trái phiếu trở thành lựa chọn đáng kể. Mặt bằng lãi suất phát hành khoảng 11–12,5%/năm cho thấy doanh nghiệp chấp nhận chi phí vốn cao để duy trì khả năng tiếp cận nguồn tiền.

Áp lực càng rõ khi thị trường bất động sản đứng trước nhu cầu tái cấp vốn lớn. Theo thống kê, khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc sẽ đến hạn từ quý IV/2026 đến hết năm 2027.

Trong bối cảnh đó, phát hành mới có thể giúp doanh nghiệp chủ động hơn về kỳ hạn trả nợ, tránh phải huy động tiền gấp hoặc bán tài sản trong điều kiện bất lợi. Tuy nhiên, khả năng đảo nợ không đồng nghĩa năng lực tài chính đã được cải thiện.

Nếu khoản vay mới chỉ thay thế nghĩa vụ cũ, doanh nghiệp vẫn phải giải quyết bài toán gốc và lãi bằng dòng tiền trong tương lai.

Về mặt tích cực, sự phục hồi của kênh trái phiếu có thể hỗ trợ các dự án đang triển khai, giúp doanh nghiệp thanh toán nhà thầu, hoàn thiện sản phẩm và duy trì việc làm trong chuỗi cung ứng xây dựng, vật liệu, môi giới và dịch vụ.

Khi dự án được hoàn thành, bàn giao và đưa vào khai thác, dòng vốn huy động có cơ hội chuyển hóa thành tài sản thực, doanh thu và nguồn trả nợ. Đồng thời, trái phiếu phát triển lành mạnh sẽ góp phần giảm áp lực cung ứng vốn trung, dài hạn cho ngân hàng, hướng tới cấu trúc thị trường tài chính đa trụ cột.

Dẫu vậy, quy mô phát hành tăng nhanh không thể được xem là thước đo đầy đủ của sức khỏe thị trường. Lãi suất 11–12,5%/năm tạo ra chi phí tài chính đáng kể, đặc biệt với doanh nghiệp có biên lợi nhuận thấp, dòng tiền âm hoặc hàng tồn kho lớn.

Nếu pháp lý dự án kéo dài, sức mua phục hồi chậm hay doanh thu không đạt kế hoạch, nghĩa vụ thanh toán sẽ trở thành gánh nặng khi trái phiếu bước vào chu kỳ đáo hạn 2028–2030. Chi phí vốn cao còn có thể được tính vào giá bán, khiến người mua nhà ở thực khó tiếp cận sản phẩm hơn.

Tựu trung lại, thị trường trái phiếu bất động sản đang đứng trước cơ hội phục hồi, nhưng cũng bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe hơn. Doanh nghiệp có dự án khả thi, công nợ kiểm soát được và dòng tiền đủ sức trả nợ sẽ có lợi thế tiếp cận vốn.

Ngược lại, những đơn vị phụ thuộc vào phát hành mới để duy trì nghĩa vụ cũ có thể đối diện áp lực ngày càng lớn. Thước đo bền vững sẽ dựa vào khả năng biến nguồn vốn thành sản phẩm, doanh thu và lợi nhuận, khi đó trái phiếu mới thực sự là dòng tiền phát triển thay vì phép trì hoãn áp lực tài chính.