Đại Quang Minh báo lãi tăng gấp 6,4 lần, nợ phải trả vượt 51.500 tỷ đồng

Ngày 6/11/2026, Công ty CP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội và các nhà đầu tư trái phiếu Công văn số 1608/2026/CV-ĐQM công bố tình hình tài chính kỳ 6 tháng đầu năm 2026 với lợi nhuận trước thuế kỳ báo cáo đạt 1.513,8 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 178,6 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.043,9 tỷ đồng, gấp 6,4 lần mức 162,5 tỷ đồng của kỳ đối chiếu. Doanh nghiệp không ghi nhận lỗ lũy kế.

Tuy nhiên, quy mô vốn và tài sản cũng tăng mạnh. Vốn chủ sở hữu tại ngày 30/6/2026 đạt 47.266 tỷ đồng, tăng 111,1% so với mức 22.391,6 tỷ đồng của kỳ đối chiếu. Trong đó, vốn cổ phần tăng từ 16.620 tỷ đồng lên 32.000 tỷ đồng, đồng thời xuất hiện khoản thặng dư vốn cổ phần 5.940 tỷ đồng.

Tổng tài sản đạt khoảng 98.850,5 tỷ đồng, tăng 73,3%. Với quy mô này, tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu (ROE) sáu tháng chỉ đạt 2,21%, còn tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) là 1,06%.

Như vậy, dù lợi nhuận tuyệt đối tăng mạnh, khả năng sinh lời so với quy mô nguồn lực của doanh nghiệp vẫn là vấn đề đáng quan tâm.

Nợ phải trả của Đại Quang Minh tăng mạnh.

Gần 59% nợ phải trả nằm ngoài vay ngân hàng và trái phiếu

Tổng nợ phải trả tại ngày 30/6/2026 là 51.584,5 tỷ đồng, tăng 48,8% so với 34.664 tỷ đồng. Cộng với vốn chủ sở hữu, tổng tài sản đạt 98.850,5 tỷ đồng, tăng 73,3% so với 57.055,6 tỷ đồng.

Điểm đáng chú ý nằm ở cơ cấu. Dư nợ vay ngân hàng là 19.697,3 tỷ đồng, tăng 20,6%. Dư nợ trái phiếu là 1.500 tỷ đồng, phát sinh mới trong kỳ. Hai khoản này cộng lại là 21.197,3 tỷ đồng, chiếm 41,1% tổng nợ phải trả. Phần còn lại, 30.387,2 tỷ đồng tương đương 58,9% tổng nợ phải trả và 30,7% tổng tài sản, nằm ở khoản mục phải trả khác.

Trong khoản mục này, phải trả ngắn hạn khác tăng từ 11.373 tỷ đồng lên 24.784,6 tỷ đồng, tức tăng 117,9%, thêm 13.411,6 tỷ đồng chỉ trong mười hai tháng. Ở chiều ngược lại, phải trả dài hạn khác giảm 19,4%, từ 6.952,4 tỷ đồng xuống 5.602,6 tỷ đồng. Toàn bộ mức tăng của khoản phải trả khác, và nhiều hơn thế, đến từ phần ngắn hạn.

Riêng khoản phải trả ngắn hạn khác 24.784,6 tỷ đồng đã chiếm 48,1% tổng nợ phải trả, và lớn hơn tổng dư nợ vay ngân hàng cộng trái phiếu là 21.197,3 tỷ đồng. Với một doanh nghiệp bất động sản, khoản phải trả khác thường bao gồm tiền người mua trả trước, phải trả đối tác hợp tác kinh doanh, phải trả bên liên quan và các khoản ký quỹ.

Ở chiều ngược lại, một số chỉ tiêu tài chính của Đại Quang Minh có cải thiện. Hệ số nợ phải trả trên tổng tài sản giảm từ 0,61 lần xuống 0,52 lần; hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu giảm từ 1,55 lần xuống 1,09 lần.

Hệ số thanh toán nhanh tăng từ 0,78 lần lên 1,28 lần, trong khi hệ số thanh toán hiện hành giảm từ 1,91 lần xuống 1,80 lần. Các chỉ số này chưa cho thấy doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, nhưng sự gia tăng mạnh của khoản phải trả ngắn hạn khác vẫn cần được theo dõi.

Một diễn biến đáng chú ý khác nằm ở chi phí lãi vay. Theo công thức tính hệ số thanh toán lãi vay trong biểu mẫu công bố, với lợi nhuận trước thuế 1.513,8 tỷ đồng và hệ số thanh toán lãi vay 3,09 lần, chi phí lãi vay được suy ra ở mức khoảng 724 tỷ đồng.

Áp dụng cùng công thức cho kỳ đối chiếu, với lợi nhuận trước thuế 178,6 tỷ đồng và hệ số 2,86 lần, chi phí lãi vay tương ứng khoảng 96 tỷ đồng.

Như vậy, chi phí lãi vay suy ra từ các chỉ tiêu công bố tăng khoảng 7,5 lần, cao hơn đáng kể mức tăng 20,6% của dư nợ vay ngân hàng. Đối chiếu với dư nợ, mức 96 tỷ đồng của kỳ trước tương đương lãi suất khoảng 1,2% một năm, thấp hơn nhiều so với mặt bằng lãi suất doanh nghiệp; mức 724 tỷ đồng của kỳ này tương đương khoảng 6,8% một năm trên tổng dư nợ vay và trái phiếu.

Hệ số thanh toán lãi vay của doanh nghiệp vẫn cải thiện từ 2,86 lên 3,09 lần. Tuy nhiên, chỉ tiêu này cũng phụ thuộc vào khả năng duy trì lợi nhuận trong các kỳ tiếp theo.

Một điểm khác cần làm rõ là chênh lệch giữa lợi nhuận trước thuế và sau thuế đạt khoảng 469,9 tỷ đồng, tương đương 31% lợi nhuận trước thuế. Tỷ lệ này cao hơn thuế suất thu nhập doanh nghiệp phổ thông 20%. Trong khi đó, tỷ lệ này ở cùng kỳ chỉ khoảng 9%. Sự chênh lệch giữa hai kỳ là đáng kể.

Một nửa tiền trái phiếu chảy sang dự án do doanh nghiệp khác làm chủ đầu tư

Bên cạnh cơ cấu nợ, việc sử dụng nguồn vốn trái phiếu cũng là nội dung đáng chú ý trong bản công bố.

Theo doanh nghiệp, lô trái phiếu 1.500 tỷ đồng được phân bổ cho hai dự án, mỗi dự án 750 tỷ đồng. Dự án thứ nhất là đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp chuyên ngành cơ khí, quy mô 785,86 ha, do Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Khu công nghiệp Thadico - Bình Dương làm chủ đầu tư.

Đại Quang Minh không phải pháp nhân được nêu là chủ đầu tư dự án này. Theo công văn, 750 tỷ đồng từ nguồn trái phiếu được sử dụng để thanh toán khoản phải trả theo hợp đồng hợp tác kinh doanh. Điều đó cho thấy một nửa số vốn trái phiếu được sử dụng trong quan hệ hợp tác kinh doanh tại dự án do pháp nhân khác làm chủ đầu tư. Đây không mặc nhiên là giao dịch bất thường hoặc trái quy định, nhưng nhà đầu tư cần được làm rõ cơ chế hợp tác, quyền lợi kinh tế và trách nhiệm của các bên.

Dự án có tổng vốn đầu tư 12.702 tỷ đồng, trong đó chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng là 6.955 tỷ đồng; chi phí xây dựng và phát triển khác 3.949 tỷ đồng; chi phí lãi vay vốn hóa 1.798 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư tại ngày 30/6/2026 đạt 1.995,7 tỷ đồng, cao hơn 90,4 tỷ đồng so với mức tối thiểu 1.905,3 tỷ đồng theo quy định. Tỷ lệ vốn chủ sở hữu thực tế tương đương khoảng 15,7% tổng vốn đầu tư, chỉ nhỉnh hơn ngưỡng tối thiểu 15%. Theo công văn, tỷ lệ tổng dư nợ vay và vốn chủ sở hữu theo quy định so với tổng vốn đầu tư dự án đạt 20,9%. Phần vốn còn lại chưa được phản ánh trong chỉ tiêu này tương đương khoảng 79,1% tổng vốn đầu tư.

Dự án thứ hai là tổ hợp trung tâm thương mại, dịch vụ và mua sắm thuộc Khu trung tâm Khu đô thị Tây Hồ Tây, quy mô 23.901 m², với tổng vốn đầu tư 4.863 tỷ đồng. Trong đó, chi phí đất và hạ tầng là 1.394 tỷ đồng, chi phí xây dựng 2.965 tỷ đồng và chi phí lãi vay vốn hóa 504 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu phân bổ cho dự án đạt 973 tỷ đồng, đúng bằng mức tối thiểu 20% theo quy định. Tổng dư nợ vay và trái phiếu của dự án là 2.305 tỷ đồng, gấp khoảng 2,37 lần phần vốn chủ sở hữu phân bổ. Tỷ lệ tổng dư nợ vay và vốn chủ sở hữu theo quy định so với tổng vốn đầu tư đạt 67,4%. Phần còn lại tương đương khoảng 1.585 tỷ đồng chưa được phản ánh trong hai nguồn vốn này tại thời điểm báo cáo.

Theo các chỉ tiêu công bố, cả hai dự án đều nằm trong giới hạn đòn bẩy tài chính của pháp luật chuyên ngành. Doanh nghiệp cũng cam kết bảo đảm đủ vốn chủ sở hữu phân bổ cho các dự án bất động sản đang triển khai. Dù vậy, việc công bố chi tiết hơn tiến độ góp vốn, phương án huy động vốn và nghĩa vụ giữa các bên hợp tác sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá đầy đủ hơn rủi ro tài chính của từng dự án.

Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ 2026 của Đại Quang Minh đã được Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam soát xét, với kết luận không có ngoại trừ. Tuy nhiên, lợi nhuận tăng mạnh không làm mất đi những câu hỏi về cơ cấu nghĩa vụ phải trả, chi phí lãi vay và tiến độ bố trí vốn cho các dự án lớn.

Với gần 25.000 tỷ đồng phải trả ngắn hạn khác và hơn 51.584 tỷ đồng tổng nợ phải trả, vấn đề nhà đầu tư cần quan tâm không chỉ là Đại Quang Minh lãi bao nhiêu, mà còn là bản chất các nghĩa vụ tài chính và khả năng đáp ứng chúng trong những kỳ tiếp theo.

Địa ốc Đại Quang Minh là doanh nghiệp gắn liền với hệ sinh thái THACO của tỷ phú Trần Bá Dương, đồng thời là một trong những nhà đầu tư có vai trò đáng chú ý tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM).

Theo số liệu công bố giữa năm 2025, THACO sở hữu 77,5% vốn tại Đại Quang Minh, trong khi gia đình ông Trần Bá Dương nắm giữ 22,5%.

Ông Trần Bá Dương từng có thời gian dài giữ chức Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp. Đến đầu tháng 1/2026, vị trí này được bàn giao cho ông Trần Đăng Khoa.

Ở diễn biến liên quan, đầu tháng 11/2026, UBND TP.HCM đã giao 4 lô đất với tổng diện tích gần 4,3 ha tại khu đô thị mới Thủ Thiêm cho Đại Quang Minh để thanh toán hợp đồng BT xây dựng cầu Ba Son.

Các khu đất được quy hoạch phát triển chung cư, tổ hợp đa năng và bệnh viện quốc tế. Đây là diễn biến đáng chú ý liên quan đến quỹ đất và hoạt động đầu tư của doanh nghiệp tại Thủ Thiêm, trong khi quy mô tài sản của Đại Quang Minh đã tiến sát 100.000 tỷ đồng.