Đắk Lắk: Vì sao xã M'Drắk hủy quyết định chuyển mục đích hơn 4.000m² đất?

Chuyển mục đích đất khi dự án chưa được chấp thuận

Ghi nhận tại thôn 5, xã M’Drắk, tỉnh Đắk Lắk, khu đất rộng hơn 4.000m² nằm giữa vùng sản xuất nông nghiệp. Mặt bằng đã được phủ một lớp đá, có đường đất rộng khoảng 3m dẫn ra đường vành đai xã M’Drắk. Thời điểm phóng viên ghi nhận, tại đây chưa xây dựng công trình trung tâm đăng kiểm.

Vị trí thửa đất số 189, tờ bản đồ số 19, diện tích 4.099,4m² được UBND xã M'Drắk chuyển mục đích từ đất rừng sản xuất sang đất thương mại dịch vụ khi dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND tỉnh Đắk Lắk. Ảnh: N.H

Theo hồ sơ đất đai, đây là thửa đất số 189, tờ bản đồ số 19, diện tích 4.099,4m². Trước khi được chuyển mục đích sử dụng, toàn bộ diện tích là đất rừng sản xuất, thời hạn sử dụng đến ngày 1/7/2064.

Tại Công văn số 3347/STC-HTQLĐT ngày 24/10/2025, sau khi tổng hợp ý kiến của tám cơ quan, đơn vị, Sở Tài chính tỉnh Đắk Lắk xác định hồ sơ dự án chưa đủ điều kiện trình UBND tỉnh xem xét, quyết định.

Theo văn bản, Sở Xây dựng không thống nhất địa điểm thực hiện dự án vì khu đất thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, chưa phù hợp với mục tiêu xây dựng trung tâm kiểm định xe cơ giới. UBND xã M’Drắk cũng cho rằng vị trí dự án chưa phù hợp với các quy hoạch được phê duyệt.

Công an tỉnh Đắk Lắk lưu ý khu đất không tiếp giáp đường hiện hữu, đề nghị nhà đầu tư làm rõ khả năng đầu tư, quản lý và vận hành dự án, tránh phát sinh tranh chấp, khiếu kiện hoặc vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng.

Ngoài vướng mắc về địa điểm, hồ sơ chưa cung cấp đầy đủ tài liệu liên quan đến việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; thiếu thông tin đánh giá tác động môi trường và phương án thu gom, xử lý chất thải.

Tháng 10/2025, sau khi tổng hợp ý kiến của tám cơ quan, đơn vị, Sở Tài chính tỉnh Đắk Lắk xác định hồ sơ dự án chưa đủ điều kiện trình UBND tỉnh xem xét, quyết định. Ảnh: N.H

Hồ sơ đề xuất tổng vốn đầu tư 12,95 tỷ đồng, gồm 5,8 tỷ đồng vốn góp của nhà đầu tư và 7,15 tỷ đồng vốn huy động. Qua thẩm định, Sở Tài chính xác định nhà đầu tư chưa bảo đảm nguồn vốn góp và khả năng huy động vốn theo phương án đề xuất.

Sau khi Công văn số 3347 được ban hành, quyền sử dụng thửa đất tiếp tục có sự thay đổi. Theo giấy chứng nhận được cấp ngày 13/4/2026, ông P. V. L và bà T. T. H là người sử dụng thửa đất số 189, tờ bản đồ số 19, diện tích 4.099,4m², loại đất rừng sản xuất.

Ngày 14/4/2026, Công ty TNHH Gia Hưng ĐK đăng ký thay đổi doanh nghiệp, người đại diện là ông Phan Mạnh Hùng, Giám đốc Công ty TNHH Gia Hưng ĐK. Ngày 22/6/2026, ông L và bà H ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho doanh nghiệp. Đến ngày 2/7/2026, nội dung chuyển nhượng được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận trên giấy chứng nhận.

Ngày 15/7/2026, Chủ tịch UBND xã M’Drắk ban hành Quyết định số 811/QĐ-UBND, cho phép Công ty TNHH Gia Hưng ĐK chuyển toàn bộ 4.099,4m² đất rừng sản xuất sang đất thương mại, dịch vụ.

Theo quyết định, khu đất được Nhà nước cho thuê, trả tiền thuê đất hằng năm, thời hạn sử dụng đến ngày 1/7/2064. Việc cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Ngày 28/7/2026, ông Nguyễn Đức Thảo, Chủ tịch UBND xã M’Drắk ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất số AA 08021608 cho Công ty TNHH Gia Hưng ĐK, ghi mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ.

Theo ông Hùng, khu đất nằm tại vị trí đã được quy hoạch sử dụng đất là đất thương mại, dịch vụ. Doanh nghiệp thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng, sang tên giấy chứng nhận và hoàn thành nghĩa vụ thuế trước khi làm hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.

"Đến nay, dự án chưa được cấp phép xây dựng. Nếu việc giải quyết hồ sơ có nội dung chưa phù hợp, địa phương hủy quyết định để thực hiện lại đúng quy định thì doanh nghiệp chấp hành", ông Hùng nói.

Hủy quyết định vì hồ sơ chưa bảo đảm trình tự

Gần hai tháng sau khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ngày 14/9/2026, Chủ tịch UBND xã M’Drắk Nguyễn Đức Thảo ban hành Quyết định số 1466/QĐ-UBND, hủy Quyết định số 811/QĐ-UBND.

Lý do được nêu trong quyết định là hồ sơ "chưa đảm bảo theo căn cứ, điều kiện quy định tại Điều 116, Điều 122 Luật Đất đai năm 2024".

Chủ tịch UBND xã M’Drắk ra quyết định hủy quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do mình ký trước đó, đồng thời ra thông báo thu hồi, hủy giá trị pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Công ty TNHH Gia Hưng ĐK. Ảnh: N.H

Cùng ngày, UBND xã M’Drắk ban hành Thông báo số 248/TB-UBND về việc thu hồi, hủy giá trị pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA 08021608 đã cấp cho Công ty TNHH Gia Hưng ĐK; đồng thời chấm dứt các giao dịch về quyền sử dụng đất theo quy định.

Ông Trần Trung Định, chuyên viên Phòng Kinh tế xã M’Drắk cho biết, trước đây lĩnh vực này thuộc thẩm quyền giải quyết của tỉnh và Sở Tài nguyên và Môi trường. Khi nhiệm vụ được giao về cấp xã, cán bộ mới tiếp quản nên chưa nắm đầy đủ quy trình. Qua trao đổi, Chi cục Quản lý đất đai cho rằng hồ sơ chưa được thực hiện đúng trình tự.

"Dự án phải được chấp thuận chủ trương đầu tư trước, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Do chưa có chủ trương đầu tư, hồ sơ chưa bảo đảm quy định tại Điều 116 Luật Đất đai", ông Định nói.

Cũng theo ông Định, thẩm quyền của cấp xã trong việc cho phép tổ chức chuyển mục đích sử dụng đất được phân cấp tại Quyết định số 55 và Quyết định số 57 của UBND tỉnh Đắk Lắk. Theo quan điểm của ông, hồ sơ không sai về thẩm quyền nhưng chưa đúng trình tự do thiếu bước chấp thuận chủ trương đầu tư. Khi được tỉnh chấp thuận, xã sẽ thực hiện lại thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Ông Lê Minh Đức, Phó giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cho biết, pháp luật cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, góp vốn và thay đổi chủ thể sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình sang doanh nghiệp, doanh nghiệp nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư.

"Khi có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, doanh nghiệp mới thực hiện bước tiếp theo là chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu chưa có chủ trương đầu tư mà đã cho chuyển sang đất thương mại, dịch vụ thì chưa đúng trình tự. Việc sang tên quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp trước để hoàn thiện hồ sơ xin chủ trương đầu tư là phù hợp", ông Đức nói.

Về việc UBND xã M’Drắk hủy quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ông Đức cho rằng các đơn vị có trách nhiệm tự rà soát hồ sơ. Nếu phát hiện quy trình chưa bảo đảm thì chủ động điều chỉnh, khắc phục. Việc kết luận cụ thể đúng hay sai phải căn cứ kết quả thanh tra, kiểm tra hồ sơ.

Đại diện Phòng Hợp tác và Quản lý đầu tư, Sở Tài chính tỉnh Đắk Lắk cho biết, theo Luật Đầu tư, dự án có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Dự án Trung tâm đăng kiểm Gia Hưng ĐK thuộc trường hợp phải xin UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

Chính quyền cấp xã có thể được giao thẩm quyền hoặc ủy quyền thực hiện một số thủ tục về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, các thủ tục này chỉ được tiến hành sau khi dự án được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

Tháng 10/2025, cơ quan chuyên môn đã trả lại hồ sơ đề nghị thực hiện dự án Trung tâm đăng kiểm Gia Hưng ĐK. Đến nay, chủ đầu tư chưa nộp lại hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Vì vậy, cơ quan chuyên môn chưa tiếp nhận hồ sơ mới liên quan đến dự án này.