Đánh thuế 'lướt sóng' bất động sản: Nên thí điểm ở nơi có cơ sở dữ liệu tốt

Đánh thuế bất động sản đã được nhiều nước áp dụng

Cách đây gần 10 năm, một dự án bất động sản tại TPHCM mở bán. Lúc này, những vị khách từ Hà Nội, Hải Phòng liền bay vào TPHCM để “xuống tiền” mua nhà liền thổ, với yêu cầu là những căn góc với vị trí đẹp, ở mặt tiền, có giá trị lên tới 30 tỷ đồng. Thậm chí, có khách mua liền một lúc nhiều căn cạnh nhau, muốn đập thông tường để hình thành một căn nhà lớn. Tiền không thành vấn đề đối với họ.

Trái lại, cũng tại dự án này, có những người chỉ tìm mua căn hộ chung cư hoặc nhà đất nhưng lùi vào bên trong. Họ lại rất quan tâm đến tính pháp lý dự án, lãi suất cho vay của ngân hàng.

Câu chuyện trên được chị Hà Vinh, nhân viên kinh doanh bất động sản tại dự án, kể lại, cho thấy những “gương mặt” khác nhau của chủ sở hữu nhà đất.

“Chúng tôi gặp cả người đầu cơ, người tìm mua nhà để ở thực và người muốn đầu tư với số vốn nhỏ. Từ nhu cầu mà nảy sinh các hành vi tiêu dùng khác nhau”, chị cho hay. Theo chị Vinh, dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến là một biện pháp chống tình trạng đầu cơ nhà đất, nhưng cũng có thể vô tình “chặn” nhầm người muốn đầu tư.

Một dự án bất động sản giá chục tỷ mỗi căn nhưng bỏ không hàng loạt tại TPHCM. Ảnh: Nguyễn Huế

Hoạt động đầu tư là dùng số tiền tích lũy để mua một dạng tài sản nào đó với mong đợi giá trị gia tăng xuất hiện. Khi có lời, tài sản đó sẽ được bán. Chị Vinh ví dụ, một cặp vợ chồng trẻ mua một căn hộ chung cư nhỏ để ở và muốn bán ngay khi thấy có lời. Họ không thể đợi đến khi thỏa mãn thời gian sở hữu nhà cho mức thuế thu nhập cá nhân giảm mới chốt.

Như vậy, việc áp thuế theo thời gian sở hữu có thể làm giảm ý chí đầu tư. Với mức thuế 10% trên tổng giá bán khi chuyển nhượng bất động sản có sở hữu dưới 2 năm, nhà đầu tư có thể không còn lời.

Cũng theo chị Vinh, đối với những người đầu cơ, tiềm lực tài chính của họ mạnh, có thể nuôi các bất động sản trong dài hạn. Do đó, mức thuế như đề xuất không tác động nhiều tới dòng tiền hoặc lợi nhuận của nhóm đối tượng này.

Trái lại, mức thuế thu nhập trên lại có thể tác động tới những người có ít tiền và đang muốn đầu tư. Trong khi, để phân biệt 2 nhóm đối tượng này là không dễ.

Theo tờ trình dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng: Thu nhập tính thuế x Thuế suất.

Nếu xác định được giá mua, thuế sẽ tính trên phần lợi nhuận của từng lần giao dịch. Ngược lại, nếu không xác định được giá mua, thuế sẽ tính trên tổng giá bán. Thời gian giữ bất động sản càng ngắn, người bán sẽ chịu mức thuế thu nhập càng cao và ngược lại (như bảng dưới).

Trước đó, từ năm 2015, theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thu thống nhất là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản theo dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) của Bộ Tài chính. (Bảng: Trần Chung)

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, phương án đánh thuế như Bộ Tài chính đề xuất đã được nhiều nước áp dụng. Đánh thuế thu nhập cá nhân để chặn nạn đầu cơ, mua đi bán lại các bất động sản là chính sách phù hợp, nhằm điều chỉnh thị trường nhà đất.

Dẫu vậy, xét về tính hiệu quả, thời điểm áp thuế cần được cân nhắc. Bởi, thứ nhất, thị trường bất động sản trong nước chưa hồi phục. Thứ hai, lĩnh vực bất động sản đang là đầu tàu kéo nền kinh tế đất nước, tránh những động thái làm chậm sự phát triển của thị trường, ảnh hưởng tới kinh tế.

Nên có lộ trình

Trao đổi với VietNamNet, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình, ông Lê Viết Hải cũng cho rằng, khi tình hình thị trường bất động sản chưa ổn định, các chính sách nên được áp dụng dần để thị trường làm quen, tránh gây sốc đột ngột. Do đó, mức thuế đưa ra ban đầu nên thấp và điều chỉnh tăng dần về sau.

“Hạn chế đầu cơ là cần thiết, nhưng không phải là triệt tiêu đầu tư. Nên có lộ trình về mức thuế để thị trường bất động sản không bị ảnh hưởng”, ông nói.

Ông cho rằng, mức thuế thu nhập 10% trên tổng giá bán bất động sản có sở hữu dưới 2 năm là cao, mức 5% có thể hợp lý hơn. Tuy nhiên, thuế thu nhập cá nhân 20% tính trên lợi nhuận giao dịch là không quá cao. Bởi, khi người bán đã có lời thì cần nộp thuế.

Giá chuyển nhượng bất động sản đang dựa vào việc khai báo trên hợp đồng giữa người mua và người bán. Giá thực tế giao dịch có thể cao hơn, do đó, khó triển khai phương án đánh thuế theo phần lãi. Ảnh: Nguyễn Huế

Để áp dụng hiệu quả chính sách như Bộ Tài chính đề xuất, theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam, cần phải có hai yếu tố: hạ tầng và lộ trình.

Về hạ tầng, Việt Nam cần có một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan. Cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu cần minh bạch, chính xác, nhất quán trên toàn thị trường. Sự đồng thuận cao từ người dân cũng cần thiết, bởi việc xác định phần lãi có thể gây tranh cãi do mỗi bên áp dụng cách tính chi phí khác nhau.

Trong khi đó, hệ thống dữ liệu bất động sản trong nước còn phân tán, giá chuyển nhượng bất động sản đang dựa vào việc khai báo trên hợp đồng giữa người mua và người bán. Giá thực tế giao dịch có thể cao hơn, do đó, phương án đánh thuế theo phần lãi có thể gây khó khăn trong triển khai, dẫn tới khiếu nại hoặc thất thu ngân sách.

Về lộ trình, để đánh giá lại tính hiệu quả của thực thi chính sách, nên có thí điểm tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Sau 2-6 tháng, cơ quan chức năng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình.

Đánh giá về tác động nếu đề xuất thuế trên được áp dụng vào thực tiễn, đại diện Savills cho hay, so sánh giữa việc áp thuế 2% trên giá chuyển nhượng (theo hiện hành) và đề xuất 20% trên lãi thực tế, mục tiêu thứ nhất sẽ là tăng thu ngân sách.

Mục tiêu thứ hai là tạo sự công bằng về thuế, khi người có lợi nhuận cao nộp thuế cao hơn. Nhìn xa hơn, mục tiêu thứ ba là chính sách được xem như công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế đầu cơ, nắm giữ bất động sản và thúc đẩy giao dịch minh bạch hơn.

Đây là những mục tiêu tích cực, có thể có lợi cho thị trường trong dài hạn. Tuy nhiên, khả năng thực hiện vẫn là một câu hỏi lớn.

“Tôi đánh giá việc áp dụng chính sách thuế này thời điểm hiện tại vẫn còn khó khăn”, bà Giang nói. Bởi, khi áp dụng chính sách vào thực tiễn mà chưa có hạ tầng, sẽ ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắc nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp.

Trần Chung