Đất cắt lỗ ở ven đô chỉ để 'lùa gà'?

Sau hàng loạt cơn sốt xảy ra trong năm 2021, đầu năm 2022, vùng ven Hà Nội nay tràn lan các lô đất diện tích từ 50 - 80m2 được tách từ những thửa to. Những lời hứa "có cánh" giờ bay mất theo đúng nghĩa đen. Nhà đầu tư ôm đất "mắc cạn" buộc phải rao bán cắt lỗ vì gãy đòn bẩy tài chính.

Cắt lỗ đất “lùa gà”

Giữa tháng 3 vừa qua, sẵn tiền nhàn rỗi gần 3 tỷ đồng trong tay, anh Lê Quang (Hà Nội), liên hệ theo số điện thoại của ông Đ., đang rao bán lô đất nằm ở mặt tiền đường chính tại thôn Sen Trì, xã Bình Yên, huyện Thạch Thất.

Khu đất đăng bán, theo thông tin ban đầu, có diện tích 70m2, được tách thửa từ mảnh đất hơn 2.000m2. Có giá mua vào hơn 17 triệu đồng/m2 từ cuối năm 2021, đúng vào thời kỳ đỉnh sốt. Nay chủ đất có ý định cắt lỗ giá 14,5 triệu đồng/m2.

Những thông tin “chào hàng” hấp dẫn đã thu hút sự quan tâm của anh Quang, nhưng khi anh đến khảo sát, khu đất này lại nằm cách đường lớn hơn 1 km, nằm trong hệ thống “bàn cờ” gần 30 lô chỉ cách nhau hàng gạch, đường đi đủ cho 1 ô tô chạy.

“Chủ đất thừa nhận cần tiền gấp nên bán cắt lỗ. Mua vào lúc đỉnh sốt, không kịp thoát hàng, gồng lãi đến nay thì kiệt sức nên giảm giá. Tuy nhiên, dù đã giảm 2,5 triệu đồng/m2, tôi thấy giá này vẫn quá 'chát' so với giá trị thực nên sẽ rất khó bán, ít nhất là trong thời điểm này”, anh Quang chia sẻ.

Đất cắt lỗ đang được rao bán tràn lan, nhà đầu tư cần cẩn trọng để không mua phải đất "lùa gà".

Cũng theo anh Quang, đất phân lô hiện nhiều vô kể ở các khu vực vùng ven Hà Nội. Vào thời kỳ nóng sốt, các “tay to” vung tiền mua những thửa đất lớn, sau đó tách thửa thành từng mảnh nhỏ, hiến đất làm đường, rồi bán lại với giá 17 - 20 triệu đồng/m2. Hình thức này đa phần là để “lùa gà”, những người không có kinh nghiệm mua vào sẽ phải chờ đợi ít nhất 2 - 3 năm để có lãi.

Khảo sát của Vnbusiness tại các khu vực vùng ven như Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây, Ba Vì… cũng cho thấy, thị trường đất nền đang “chạm đáy” về thanh khoản. Giá giảm mạnh với biên độ 15 - 30%, đa phần là các sản phẩm phân lô, giá cao.

Bên cạnh loại đất “lùa gà”, thị trường cũng xuất hiện một số ít sản phẩm giá trị thực được rao bán với giá khá mềm vì chủ đất có nhu cầu thu hồi vốn nhằm cơ cấu lại sản phẩm hoặc tái đầu tư vào khu vực khác tiềm năng hơn.

Đặc điểm chung của các sản phẩm có giá trị thật là có giá mua vào khá thấp, chủ đất chấp nhận cắt một phần lãi để bán ra nhanh hơn. Các sản phẩm này cũng đang được các nhà đầu tư sẵn tiền “săn đón”, nhưng không dễ mua.

Đất "sạch" giá vẫn cao

Được mệnh danh là môi giới “thổ địa” ở khu vực Ba Vì, anh Tô Minh Đức thừa nhận thị trường đất nền vùng ven đang trầm lắng chưa từng có trong gần 10 năm qua.

Các sản phẩm phân lô giờ gần như “tuyệt vọng”, nhà đầu tư khó khăn vì dùng đòn bẩy tài chính quá nặng đang ồ ạt rao bán, hạ giá 20 - 30% nhưng vẫn khó thoát hàng. Muốn bán được, đất phải giảm về mức trên dưới 10 triệu đồng/m2.

Nhưng ngược lại, các sản phẩm giá trị thực vẫn có khả năng thanh khoản tốt. Đơn cử, anh Đức vừa bán thành công một khu đất 1.200 m2 (trong đó có 150m2 đất ở) tại khu vực Ba Trại (xã Tản Lĩnh, huyện Ba Vì), với giá 3,5 tỷ đồng, tương đương hơn 2,9 triệu đồng/m2.

“Khi đăng tin, tôi và chủ đất đều thống nhất là rao “cắt lỗ 35%”. Nhưng thực tế, lô đất này được mua vào từ cuối năm 2019, giá chưa đầy 2 triệu đồng/m2. Vì vậy, sau khi bán “cắt lỗ 35%” chủ đất vẫn lãi gần 1 tỷ đồng cho 3 năm đầu tư”, anh Đức nói.

Dù không đúng với thông tin “cắt lỗ”, nhưng loại đất có giá trị thực được bán với giá mềm đem lại lợi ích cho cả chủ cũ và nhà đầu tư mới. Tuy nhiên, theo anh Đức, loại này rất ít, xuất hiện là có người “chốt” ngay, cạnh tranh rất mạnh.

Không chỉ ở góc nhìn của môi giới, các kết quả thăm dò cũng chỉ ra thị trường đang xuất hiện “hàng giá tốt” và được bán ra rất nhanh. Nhưng về tổng thể, hầu hết các sản phẩm hiện đã tăng gấp 2-3 lần sau sốt giá. Vì vây, mức giảm 20-30% chỉ là “cắt lãi”, nhà đầu tư không lỗ, vấn đề chỉ là khả năng thanh khoản thấp.

Đơn cử, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tại Hà Nội, dù mức độ quan tâm đến đất nền trong các tháng đầu năm 2023 giảm 1/3 so với cùng kỳ năm 2022, giao dịch gần như đứt gãy nhưng giá bán phân khúc này vẫn giữ ở mức cao.

Tại các huyện Hoài Đức, Gia Lâm,Thường Tín, Sóc Sơn, Ba Vì… giá đất nền được chào bán dao động trung bình 15 - 55 triệu đồng/m2, tùy vị trí và diện tích. Khu vực Long Biên có mức giá cao hơn, khoảng 85 triệu đồng/m2.

Một số khu vực vẫn có giá rao bán đất nền tăng như Gia Lâm với mức tăng từ 47 lên 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2023. Các huyện Thạch Thất, Đan Phượng cũng có giá rao bán tăng mạnh so với năm 2022.

Một số huyện xuất hiện đà giảm, nhưng con số không đáng kể. Điển hình như tại Mê Linh giảm nhẹ từ 25 triệu đồng/m2 xuống còn 24 triệu đồng/m2. Tương tự tại Thanh Oai, giá bán giảm từ 22 xuống còn 21 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, cơ hội đang mở ra với các nhà đầu tư có tiền mặt trong bối cảnh thị trường gặp khó, nhiều chủ đất gãy đòn bẩy tài chính, phải giảm giá đất. Song, để săn được hàng “hàng ngộp, giá rẻ” là không dễ vì “trăm người bán, vạn người mua”.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhận định, cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi áp lực thoát hàng tăng trên thị trường thứ cấp, mức giảm có thể đạt 30-50%. Tuy nhiên, trong bối cảnh thật giả lẫn lộn, nhà đầu tư cần thận trọng, cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

Hưng Nguyên