Đặt cọc nhà bằng vàng SJC, có thỏa thuận phạt cọc nhưng không được tòa chấp nhận

Mới đây, TAND TP.HCM đã xét xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc và xác định quyền sở hữu nhà ở giữa nguyên đơn là bà NTTM (ngụ TP.HCM) và bị đơn là vợ chồng ông MNH, bà TVLT (cùng ngụ TPHCM).

HĐXX cấp phúc thẩm đã tuyên không chấp nhận kháng cáo của phía bị đơn và giữ y bản án sơ thẩm. Phía bị đơn phải trả lại tiền đặt cọc tương đương 5 lượng vàng SJC (quy đổi tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 598 triệu đồng) cho phía nguyên đơn.

Điểm đáng chú ý của vụ án này là hai bên thỏa thuận về việc công chứng hợp đồng sau khi cọc nhưng không cụ thể về thời gian, điều này ảnh hưởng đến việc xác định lỗi của các bên khi giao kết không thể thực hiện được.

Trụ sở TAND TP.HCM. Ảnh: THUẬN VĂN

Góp vàng mua nhà, phát sinh tranh chấp

Theo nội dung vụ án, năm 2008, hai bên thỏa thuận góp tiền mua căn hộ chung cư tại quận 1 (cũ), TP.HCM (gọi tắt là nhà số 157) với giá 47 lượng vàng SJC, mỗi bên góp 50%.

Ngày 1-3-2008, hai bên ký giấy cam kết với nội dung, bà M (nguyên đơn) đồng ý cho vợ chồng ông H (bị đơn) đứng tên trên giấy tờ sở hữu căn nhà này.

Ngày 13-1-2009, hai bên ký hợp đồng mua bán với nội dung thỏa thuận vợ chồng H bán cho bà M phần phía trước của nhà số 157, giá 23,5 lượng vàng SJC, chia làm hai đợt. Hai bên còn thỏa thuận, trường hợp bên bán có thay đổi ý định không bán thì phải bồi thường cho bên mua gấp đôi số vàng đặt cọc đã nhận của bên mua, bên mua đổi ý không mua thì phải chịu mất số vàng đã đặt cọc cho bên bán.

Sau khi ký hợp đồng, bà M đã thanh toán 5 lượng vàng (đợt 1) để đặt cọc. Ông H đã ký xác nhận và cam kết thực hiện nộp hồ sơ công chứng mua bán nhà. Tuy nhiên, vợ chồng ông H không thực hiện như thỏa thuận dù bà M đã nhiều lần nhắc nhở.

Bà M khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông H trả lại 5 lượng vàng đã đặt cọc và bồi thường 5 lượng vàng SJC, quy đổi tại thời điểm thanh toán.

Bà M sau đó đã bổ sung yêu cầu khởi kiện theo đó, yêu cầu vợ chồng ông H tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán, bà đồng ý tiếp tục thanh toán cho bị đơn 18,5 lượng vàng SJC như thỏa thuận; yêu cầu công nhận bà M là đồng sở hữu căn hộ 157 và có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Tại các bản khai và biên bản làm việc, vợ chồng ông H cho rằng, hai bên thống nhất, vợ chồng bị đơn sẽ đứng tên trên sổ hồng và ở gian nhà trước; nguyên đơn sẽ tạm thời quản lý căn nhà và ở phần sau. Nay bà M tự mình quản lý và không chịu giao phần gian nhà phía trước như đã thỏa thuận, bị đơn yêu cầu bà M phải giao lại phần phía trước để mình quản lý, sử dụng.

Đối với các yêu cầu khởi kiện của bà M, phía bị đơn không đồng ý vì cho rằng mình không có lỗi. Bị đơn yêu cầu tòa án giao trả lại căn nhà số 157 cho bị đơn tương ứng với phần vốn góp mà bị đơn đã góp mua căn hộ này là 50%.

Tháng 6-2025, TAND quận 1 (nay là TAND khu vực 1 - TP.HCM) đã tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà M, công nhận bà là đồng sở hữu nhà số 157 và có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để xin cập nhật Giấy chứng nhận.

Tòa sơ thẩm còn tuyên buộc vợ chồng ông H trả lại cho bà M số tiền tương đương 5 lượng vàng SJC quy đổi tại thời điểm thanh toán, tương đương với số tiền tại thời điểm xét xử là 598 triệu đồng. Không chấp nhận đối với yêu cầu phạt cọc 5 lượng vàng SJC của bà M.

Cấp sơ thẩm còn tuyên hai bên được cùng được quản lý, sử dụng chung căn nhà này.

Ngày 3-7-2025, không đồng ý việc phải trả cọc, phía bị đơn kháng cáo vì cho rằng nguyên đơn là người có lỗi dẫn đến việc không thể ký kết hợp đồng và phải mất cọc.

Không thỏa thuận thời điểm phải công chứng

Theo cấp phúc thẩm, Điều 4 của Hợp đồng mua bán nhà ngày 13-1-2009 thể hiện, nếu bên bán từ chối bán thì phải trả lại gấp đôi số vàng đặt cọc, bên mua đổi ý không mua phải chịu mất số vàng đã đặt cọc cho bên bán.

Vợ chồng ông H đã ký tên xác nhận với nội dung đã nhận cọc 5 lượng vàng và chịu trách nhiệm nộp hồ sơ mua bán nhà. Do đó, có cơ sở để xác định hai bên đã có thỏa thuận mua bán phần sở hữu căn nhà 157; nguyên đơn thanh toán bằng hình thức đặt cọc trước 5 lượng vàng SJC. Đây là hình thức hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở.

Theo cấp phúc thẩm, giao dịch về chuyển nhượng nhà ở theo quy định tại Điều 450 BLDS 2005, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực pháp lý. Các bên chỉ ký kết hợp đồng mua bán viết tay, không có công chứng nên chưa làm phát sinh hiệu lực chuyển nhượng nhà ở.

Tuy nhiên, phần đặt cọc 5 lượng vàng SJC là hành vi pháp lý độc lập, có giá trị như một cam kết bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở trong tương lai. Do đó, yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc vẫn là nội dung tranh chấp thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự hiện hành.

Về xác định lỗi của các bên, cấp phúc thẩm nhận định, việc ký kết Hợp đồng mua bán nhà giữa các bên là tự nguyện, tuy nhiên các nội dung thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng theo quy định của pháp luật. Trong hợp đồng không quy định thời hạn để các bên đến phòng công chứng ký kết hợp đồng; các bên cũng không chứng minh được đã có yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và bên còn lại từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng hay vi phạm hợp đồng. Do đó, các bên đều có lỗi như nhau trong việc không thực hiện hợp đồng.

Theo cấp phúc thẩm, trong vụ án này, cả hai bên đều có lỗi tương đương nhau. Việc áp dụng điều khoản phạt cọc trong khi lỗi không thuộc hoàn toàn về một bên là không công bằng, trái với nguyên tắc thiện chí, trung thực và bình đẳng trong giao dịch dân sự.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm để buộc bị đơn - bên nhận cọc phải hoàn trả lại số vàng đã nhận mà không phải chịu trách nhiệm phạt cọc là có cơ sở.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của bị đơn không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ nào mới để chứng minh lỗi là do nguyên đơn dẫn đến việc không thể ký kết hợp đồng. Do đó nội dung kháng cáo nêu nguyên đơn sẽ mất số tiền cọc là 5 lượng vàng SJC cho bị đơn là không có cơ sở.

SONG MAI