Đặt cược 10.393 tỷ đồng vào Lotte, Phát Đạt đối mặt sức ép lãi vay

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) ghi nhận khoản đầu tư vào Công ty TNHH Lotte Properties HCMC sau khi hoàn tất nhận chuyển nhượng 35% vốn điều lệ doanh nghiệp này ngày 11/8/2026.

Thông tin về thương vụ cho biết giá trị chuyển nhượng 35% vốn Lotte Properties HCMC là 10.393 tỷ đồng. Giao dịch được thực hiện trong bối cảnh Phát Đạt gia tăng mạnh các khoản đầu tư dài hạn và dư nợ vay ngân hàng.

Vay MB gần 8.834 tỷ đồng để thực hiện thương vụ Lotte

Theo thuyết minh BCTC, Lotte Properties HCMC trở thành công ty liên kết của Phát Đạt sau giao dịch, với tỷ lệ sở hữu và quyền biểu quyết 35%. Hợp đồng chuyển nhượng được ký ngày 26/6/2026.

Phát Đạt ghi nhận khoản đầu tư 35% vốn tại Lotte Properties HCMC sau khi hoàn tất giao dịch vào tháng 8/2026.

BCTC ghi nhận giá gốc khoản đầu tư tại Lotte Properties HCMC là 297,5 tỷ đồng. Sau khi áp dụng phương pháp vốn chủ sở hữu, giá trị khoản đầu tư tại ngày 30/9/2026 còn khoảng 283,8 tỷ đồng. Đây là số liệu kế toán được trình bày tại thuyết minh về đầu tư vào công ty liên kết, khác với giá trị chuyển nhượng 10.393 tỷ đồng được đề cập trong thông tin về thương vụ.

Về nguồn vốn, Phát Đạt có ba khoản vay tại MB liên quan đến việc nhận chuyển nhượng 35% vốn Lotte Properties HCMC, với tổng dư nợ cuối quý III khoảng 8.834 tỷ đồng. Theo thuyết minh, các khoản vay được sử dụng để thanh toán chi phí chuyển nhượng phần vốn này và bổ sung vốn thực hiện giao dịch góp vốn.

Lãi suất vay được xác định theo lãi suất tham chiếu CIB của MB cộng biên độ 3,37%/năm. Theo biểu lãi suất MB áp dụng từ ngày 29/10/2026, lãi suất tham chiếu đối với khoản vay kỳ hạn trên 12 đến 60 tháng là 9,4%/năm, còn kỳ hạn trên 60 tháng là 9,9%/năm. Sau khi cộng biên độ, lãi suất ước tính tương ứng là 12,77% và 13,27%/năm.

3 khoản vay tại MB phục vụ thương vụ Lotte có tổng dư nợ khoảng 8.834 tỷ đồng tại ngày 30/9/2026.

Các khoản vay có thời hạn trả gốc kéo dài đến tháng 8/2034. Trong đó, dư nợ của 3 khoản lần lượt khoảng 5.067 tỷ đồng, 2.726 tỷ đồng và 1.039 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm được thuyết minh là quyền tài sản liên quan đến giao dịch chuyển nhượng vốn tại Lotte Properties HCMC và các quyền tài sản liên quan khác.

Ngoài nhóm khoản vay phục vụ thương vụ Lotte, Phát Đạt còn có các khoản vay tại MB và những ngân hàng khác. Tổng vay và nợ thuê tài chính tại ngày 30/9/2026 đạt 13.638 tỷ đồng, tăng 7.815 tỷ đồng, tương đương 134,2% so với mức 5.823 tỷ đồng đầu năm.

Trong đó, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn gần 1.978 tỷ đồng, chiếm khoảng 14,5% tổng dư nợ; nợ dài hạn hơn 11.660 tỷ đồng, tương ứng 85,5%. Riêng dư nợ vay ngân hàng ở mức hơn 11.345 tỷ đồng, chiếm khoảng 83,2% tổng vay và nợ thuê tài chính. Phần còn lại khoảng 2.293 tỷ đồng thuộc các khoản vay và nợ thuê tài chính khác.

Doanh thu 9 tháng giảm hơn 80%, chi phí lãi vay tăng

Trong khi thực hiện thương vụ đầu tư quy mô lớn, doanh thu thuần của Phát Đạt giảm mạnh. Báo cáo kết quả kinh doanh hợp nhất cho thấy, 9 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần đạt khoảng 181,8 tỷ đồng, giảm 81,2% so với mức hơn 964 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Riêng quý III, doanh thu thuần đạt gần 23,9 tỷ đồng, giảm khoảng 95,3% so với mức hơn 506,6 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025. Lợi nhuận gộp trong quý đạt khoảng 2,6 tỷ đồng.

Doanh thu thuần 9 tháng đầu năm 2026 của Phát Đạt đạt 181,8 tỷ đồng, giảm 81,2% so với cùng kỳ năm trước.

Ở chiều ngược lại, doanh thu hoạt động tài chính 9 tháng đạt hơn 2.091 tỷ đồng, tăng khoảng 810,9% so với mức gần 229,6 tỷ đồng cùng kỳ. Chi phí tài chính ghi nhận khoảng 716,7 tỷ đồng, tăng 249,2%; trong đó, chi phí lãi vay khoảng 367,3 tỷ đồng, tăng 80,9% so với mức 203,1 tỷ đồng cùng kỳ. Riêng quý III, chi phí tài chính đạt hơn 180 tỷ đồng.

Chi phí quản lý doanh nghiệp trong 9 tháng ở mức hơn 666 tỷ đồng. Kết quả, Phát Đạt ghi nhận lợi nhuận trước thuế khoảng 662,7 tỷ đồng, tăng 134,6% so với mức 282,5 tỷ đồng cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt hơn 231,7 tỷ đồng, tăng khoảng 15,1%.

Về đầu tư, giá trị đầu tư tài chính dài hạn tại ngày 30/9/2026 đạt hơn 13.340 tỷ đồng, tăng khoảng 1.689% so với mức gần 745,5 tỷ đồng đầu năm. Trong đó, đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết đạt hơn 12.702 tỷ đồng, tăng khoảng 1.688% so với mức gần 710,7 tỷ đồng.

Ngoài Lotte Properties HCMC, danh mục công ty liên kết còn có Công ty CP Đầu tư và Phát triển Cao ốc Hòa Phú, Công ty CP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN và một số doanh nghiệp khác. Tổng giá gốc các khoản đầu tư vào công ty liên kết là hơn 12.836 tỷ đồng, trong khi giá trị theo phương pháp vốn chủ sở hữu khoảng 12.702 tỷ đồng.

Trong 9 tháng, Phát Đạt ghi nhận lỗ từ các công ty liên kết khoảng 48 tỷ đồng, cao hơn gần 3,7 lần so với mức gần 13 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. 

Ở nhóm tài sản khác, hàng tồn kho tại ngày 30/9/2026 đạt gần 12.964 tỷ đồng, giảm khoảng 22,4% so với mức hơn 16.714 tỷ đồng đầu năm. Hàng tồn kho chủ yếu là bất động sản dở dang tại các dự án như The EverRich 2, Tropicana Bến Thành - Long Hải, Bắc Hà Thanh, The EverRich 3...

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy dòng tiền thuần của Phát Đạt từ hoạt động kinh doanh 9 tháng đạt dương khoảng 2.425 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước âm khoảng 131,8 tỷ đồng. Dòng tiền từ hoạt động này cải thiện khoảng 2.556,9 tỷ đồng. Trong kỳ, khoản phải trả tăng tạo dòng tiền vào khoảng 3.472,6 tỷ đồng, trong khi hàng tồn kho tăng làm dòng tiền giảm khoảng 740,9 tỷ đồng.

Ở hoạt động đầu tư, dòng tiền thuần âm hơn 11.044 tỷ đồng. Trong đó, tiền chi góp vốn vào các đơn vị khác hơn 11.761 tỷ đồng, còn tiền thu hồi đầu tư góp vốn hơn 1.670 tỷ đồng. Dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính dương khoảng 7.665 tỷ đồng, chủ yếu nhờ tiền thu đi vay hơn 10.909 tỷ đồng, trong khi tiền trả nợ gốc vay hơn 3.243 tỷ đồng.

Sau các hoạt động, lưu chuyển tiền thuần trong 9 tháng âm khoảng 954 tỷ đồng. Tiền và tương đương tiền cuối kỳ còn khoảng 711,7 tỷ đồng, giảm khoảng 57,3% so với mức hơn 1.665 tỷ đồng đầu năm. BCTC cũng ghi nhận Phát Đạt có cam kết góp vốn hơn 2.703 tỷ đồng vào Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Công trình PEP tại ngày 30/9/2026.