Đất giao năm 1994, tiền đã nộp được tính thế nào khi cấp lại sổ đỏ?

Bà Nguyễn Thị Tâm (Bắc Ninh) phản ánh, tháng 4/1994, UBND xã Tân Sỏi giao lô đất 194m2 cho ông Trịnh Văn Thảo theo thỏa thuận đối ứng tiền đền bù, với số tiền 10 triệu đồng. Ông Thảo cho gia đình em trai sử dụng, đại diện là bà Nguyễn Thị Tâm làm hồ sơ.

Tháng 12/2000, UBND huyện Yên Thế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Tâm với diện tích 194m2 đất ở lâu dài. Gia đình sử dụng ổn định và nộp thuế sử dụng đất liên tục từ năm 2000 đến nay.

Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường đính chính tại trang 4 GCNQSDĐ, giảm diện tích đất ở xuống còn 110m2, nhưng gia đình không được nhận quyết định hoặc bản mô tả vị trí.

Tháng 2/2026, UBND xã Yên Thế ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho bà Tâm do xác định việc cấp giấy không đúng đối tượng.

Sau đó, ông Trịnh Văn Thảo lập hồ sơ đề nghị cấp lại giấy chứng nhận đối với lô đất. Diện tích đo đạc thực tế năm 2026 là 186m2. Tuy nhiên, gia đình được yêu cầu nộp tiền sử dụng đất.

Bà Tâm đặt câu hỏi: Số tiền 10 triệu đồng đã nộp cho UBND xã năm 1994 có được ghi nhận hoặc quy đổi thành tiền sử dụng đất đã nộp không; nếu phải đóng tiền sử dụng đất mới nhưng khoản tiền đã nộp năm 1994 không được hoàn trả theo giá trị thị trường thì có phù hợp quy định pháp luật không? Gia đình phải nộp những khoản thuế, phí và lệ phí nào khi được cấp lại giấy chứng nhận?

Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất có thể được xem xét không phải nộp hoặc được quy đổi một phần, tùy hồ sơ cụ  thể. Ảnh minh họa: Nguyễn Lê

Trả lời vấn đề này, Thuế cơ sở 3 TP Bắc Ninh cho biết, việc tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất mà đã nộp tiền cho UBND cấp xã trước đây (đất giao không đúng thẩm quyền) được căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

Theo khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai 2024, trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch theo quy định thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Đáng chú ý, khoản 2 Điều 12 Nghị định 103/2024 quy định cụ thể về tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận theo khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai 2024.

Theo đó, nếu không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính theo quy định. Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền nhưng mức thu thấp hơn mức thu theo quy định tại thời điểm nộp tiền, số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ phần trăm diện tích đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền. Phần diện tích còn lại sẽ được tính tiền sử dụng đất.

Thuế cơ sở 3 TP Bắc Ninh lưu ý, người dân cần đối chiếu hồ sơ cụ thể, nguồn gốc đất và chứng từ nộp tiền thực tế để xác định có thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất hay không.

Đối với câu hỏi khoản tiền 10 triệu đồng đã nộp cho UBND xã năm 1994 có được quy đổi thành tiền sử dụng đất và có được hoàn trả hay không, cơ quan thuế cho biết vấn đề này cần căn cứ hồ sơ, chứng từ cụ thể để cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.

Ngoài tiền sử dụng đất, khi cấp lại giấy chứng nhận mà không thay đổi chủ sở hữu tài sản, không thay đổi ranh giới thửa đất thì được miễn lệ phí trước bạ theo Điều 10 Nghị định 10/2022, đã được sửa đổi tại Nghị định 175/2025.

Thuế cơ sở 3 TP Bắc Ninh đề nghị người dân hoàn thiện hồ sơ và nộp tại UBND xã Yên Thế, TP Bắc Ninh để được xem xét, giải quyết.