Đất nền giảm giá sâu: Cơ hội đã đến với người mua thực?

Giá đất nền giảm 2-3% trong quý II-2026. Ảnh minh họa

Giá giảm, người mua vẫn thận trọng

Sau những đợt tăng giá mạnh giai đoạn 2024-2025 và những tháng đầu năm 2026, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang xuất hiện diễn biến trái chiều với trước đây. Thay vì người mua săn tìm đất, trả giá cao hơn để giành được sản phẩm, hiện không ít chủ đất phải chủ động giảm giá, thậm chí chấp nhận “cắt lỗ” để tìm khách.

Tại khu vực xã Uy Nỗ cũ, nay thuộc xã Đông Anh, giá đất nền phổ biến trong tháng 5-2026 khoảng 118 triệu đồng/m², giảm 31,8% so với mức đỉnh 173 triệu đồng/m² ghi nhận vào tháng 2-2026. Tại khu vực xã Vân Nội cũ, giá phổ biến khoảng 85 triệu đồng/m², giảm 13,3% so với mức đỉnh khoảng 98 triệu đồng/m² hồi tháng 3.

Xu hướng điều chỉnh cũng xuất hiện ở phía Tây. Tại khu vực Bình Yên cũ, nay thuộc xã Hòa Lạc, giá đất phổ biến khoảng 33 triệu đồng/m², giảm 10,8% so với mức đỉnh 37 triệu đồng/m² vào tháng 3-2026.

Điều đáng chú ý là giá giảm nhưng dòng tiền chưa quay trở lại tương ứng. Theo Bộ Xây dựng, quý II-2026 cả nước ghi nhận 73.438 giao dịch đất nền thành công, chỉ bằng 67,4% quý trước và 59,9% so với cùng kỳ năm 2025. Giá đất nền dự án trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2-3% so với quý I; giá chuyển nhượng tại nhiều dự án giảm 3-6%.

Tại Hà Nội, dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount cho thấy, quý II có khoảng 16.500 giao dịch bất động sản thứ cấp, giảm 51% so với cùng kỳ năm trước; trong đó giao dịch nhà đất thổ cư giảm tới 64%.

Giá đã giảm nhưng người mua chưa vội xuống tiền, một phần bởi mặt bằng giá trước đó tăng quá nhanh. Trong giai đoạn thị trường nóng, giá đất tại nhiều khu vực vùng ven không chỉ phản ánh nhu cầu sử dụng mà còn cộng thêm kỳ vọng về quy hoạch, hạ tầng, đấu giá đất và khả năng tăng giá. Khi dòng tiền đầu cơ rút bớt, những kỳ vọng này cũng được định giá lại.

Theo Bộ Xây dựng, trong bối cảnh thanh khoản suy giảm, giá bất động sản vẫn ở mức cao, khiến khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng tài chính của người mua còn lớn.

Bởi vậy, những lời rao “giảm 20%”, “cắt lỗ 30%” chưa đủ để khẳng định đất đã rẻ. Một lô đất từng từ 40 triệu đồng/m² tăng lên 70 triệu đồng/m² trong cơn sốt, nay giảm 20% xuống còn 56 triệu đồng/m², xét từ đỉnh đúng là giảm sâu nhưng vẫn cao hơn 40% so với mặt bằng trước đó.

Cơ hội chỉ đến khi giá trở về giá trị thực

Sự điều chỉnh của thị trường đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua có nhu cầu thực. Khi dòng tiền đầu cơ suy yếu, thanh khoản giảm và người bán chịu áp lực tài chính, vị thế thương lượng dần nghiêng về phía người mua. Thay vì phải quyết định nhanh vì lo giá tiếp tục tăng, người mua có thêm thời gian khảo sát, so sánh và lựa chọn.

Cũng theo One Mount Group, trong bối cảnh giao dịch bất động sản thứ cấp Hà Nội chậm lại, lực cầu mua để ở đang đóng vai trò chủ đạo; giao dịch tập trung nhiều hơn vào khách hàng có nhu cầu thực và nhà đầu tư ưu tiên tích sản dài hạn.

Tuy nhiên, cơ hội chỉ thực sự xuất hiện khi người mua phân biệt được tài sản giảm giá với tài sản đã trở về mức giá hợp lý. Với người mua đất để xây nhà, giá trị một lô đất phải gắn với khả năng tiếp cận giao thông, trường học, chợ, cơ sở y tế, nơi làm việc và mức độ hình thành dân cư. Hạ tầng dự kiến có thể tạo dư địa phát triển nhưng không thể được định giá như hạ tầng đã hiện hữu.

Điều này càng đáng lưu ý khi Hà Nội đang triển khai hàng loạt dự án giao thông và phát triển đô thị. Chính kỳ vọng hạ tầng từng góp phần đẩy giá đất tại một số khu vực tăng nhanh. Vì thế, người mua cần xác định rõ tiến độ, phạm vi, tác động thực tế của dự án thay vì xuống tiền chỉ từ thông tin “sắp có đường”, “sắp lên đô thị”.

Bộ lọc không thể bỏ qua khác là pháp lý và quy hoạch. Với một tài sản trị giá hàng tỷ đồng, giấy chứng nhận, mục đích sử dụng đất, quy hoạch, chỉ giới, khả năng xây dựng và tình trạng tranh chấp cần được kiểm tra trước khi đặt cọc, thay vì chỉ dựa vào thông tin từ người bán hoặc môi giới. Hà Nội đang đẩy nhanh hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, tạo thêm điều kiện để người dân kiểm chứng thông tin, hạn chế quyết định dựa trên tin đồn.

Khả năng tài chính cũng cần được tính toán kỹ. Theo Bộ Xây dựng, lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm; nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi chuyển sang mức 13-15%/năm. Sử dụng đòn bẩy lớn để mua một lô đất chưa tạo ra dòng tiền có thể khiến người mua chịu áp lực kéo dài, ngay cả khi mua với giá thấp hơn trước.

Bởi vậy, người mua càng không nên để hai chữ “cắt lỗ” tạo sức ép phải xuống tiền. Mức giảm 20-30% chỉ là thông tin tham khảo. Điều cần so sánh là các giao dịch thực của những lô đất có vị trí, điều kiện tương đồng, đồng thời tính đến chi phí vốn và khả năng sử dụng tài sản.

Sau những đợt tăng nóng, sự điều chỉnh hiện nay đang trả lại cho người mua quyền lựa chọn và quyền trả giá. Với người mua thực, đó mới là cơ hội kiểm tra pháp lý, đánh giá hạ tầng, so sánh mặt bằng giao dịch và thương lượng đến mức giá phù hợp.

Thị trường đất nền có thể còn những nhịp điều chỉnh và khó xác định đâu là mức giá thấp nhất. Vì thế, trả lời cho câu hỏi “đã đến lúc mua chưa?” sẽ không có một đáp án chung. Nhưng có một nguyên tắc rõ ràng, cơ hội không nằm ở tỷ lệ giảm so với đỉnh, mà ở khoảng cách giữa mức giá phải trả và giá trị thực của tài sản.