Đất nền hết 'hot', giá vẫn neo cao

Bước sang năm 2026, nhà đầu tư không còn quan tâm đến đất nền như giai đoạn trước. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại sự kiện công bố toàn cảnh thị trường bất động sản quý I, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, cho biết dòng tiền và hành vi người mua đang phân hóa rõ rệt, không còn phân bổ đồng đều giữa các phân khúc.

Theo đó, nhu cầu chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng chống chịu tốt trước biến động vĩ mô. Ngược lại, ở các phân khúc có yếu tố đầu cơ nhiều hơn, chẳng hạn đất nền, hiện dễ bị tác động bởi thông tin chính sách và môi trường kinh tế.

Dữ liệu trong khoảng 3 năm gần đây cho thấy mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch, sáp nhập địa giới hoặc thay đổi chính sách, mức độ quan tâm tới đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng mạnh. Tuy nhiên, xu hướng này cũng đảo chiều nhanh khi thị trường xuất hiện yếu tố bất lợi như áp lực lãi suất, chính sách thuế hoặc biến động địa chính trị, kéo theo nhu cầu tìm kiếm và giao dịch giảm tương ứng.

Dù biến động về mức độ quan tâm và thanh khoản, mặt bằng giá đất nền nhìn chung không giảm đáng kể. Trong 3 năm qua, giá chủ yếu đi ngang, ít ghi nhận các nhịp điều chỉnh rõ rệt. Diễn biến này phản ánh kỳ vọng của bên bán vẫn ở mức cao, trong khi bên mua có xu hướng thận trọng hơn.

Xét theo khu vực, hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức độ quan tâm đất nền giảm so với cuối năm 2025. Trong đó, TP.HCM giảm khoảng 5%, còn Hà Nội giảm mạnh hơn, khoảng 23%.

Về giá, tại Hà Nội, giá rao bán đất nền trung bình trong quý I đạt khoảng 81 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với mức 82 triệu đồng/m2 của quý trước nhưng vẫn cao hơn mức 75 triệu đồng/m2 của đầu năm 2025.

Tại TP.HCM, giá giữ ở mức 68 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý IV/2025 nhưng tăng so với mức 63 triệu đồng/m2 cùng kỳ năm trước.

Nguồn: Batdongsan.com.vn.

Trong khi miền Bắc và miền Nam đều ghi nhận mức độ quan tâm suy giảm, thị trường miền Trung lại có diễn biến tích cực hơn. Nhiều địa phương ghi nhận mức tăng quan tâm đất nền từ 10% đến 28%.

Theo bà Ngọc Ánh, động lực chính đến từ nguồn cung mới. Trong quý I, một số chủ đầu tư lớn đã triển khai dự án tại khu vực miền Trung, đặc biệt tại Đà Nẵng, Khánh Hòa, qua đó thu hút trở lại sự chú ý của nhà đầu tư.

Báo cáo thị trường của DKRA cũng chỉ ra một số điểm tương đồng. Theo đó, biến động lãi suất và việc kiểm soát tín dụng đã khiến tâm lý nhà đầu tư đất nền thận trọng hơn.

Cụ thể, tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung sơ cấp trong quý I giảm nhẹ khoảng 1% so với quý trước, trong đó khoảng 95% đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu thị trường duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% trên tổng nguồn cung sơ cấp, giảm một nửa so với quý IV/2025.

Mặt bằng giá sơ cấp không biến động nhiều so với quý trước, nhưng tăng trung bình khoảng 2% so với cùng kỳ năm 2025. Giá duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào tăng, nguồn cung mới hạn chế và sự lệch pha cung - cầu.

Trên thị trường thứ cấp, giá ghi nhận tăng trung bình khoảng 3% so với quý trước và khoảng 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Động lực tăng giá chủ yếu đến từ kỳ vọng hạ tầng, như các dự án Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành, cao tốc, cùng với định hướng đưa một số địa phương lên thành phố trực thuộc Trung ương.

Còn ở Đà Nẵng và khu vực lân cận, báo cáo 2 tháng đầu năm của DKRA cho thấy nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ khoảng 3% so với cùng kỳ, nhưng nguồn cung mới vẫn chiếm tỷ trọng nhỏ, khoảng 5%.

Thanh khoản toàn thị trường duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch chỉ khoảng 3% tổng nguồn cung. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các sản phẩm có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại khu vực Quảng Nam cũ.

Giá sơ cấp tiếp tục đi ngang, trong khi giá thứ cấp tăng trung bình khoảng 4% so với quý IV/2025, tập trung ở các dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý.

DKRA dự báo thị trường miền Trung có thể ghi nhận tín hiệu cải thiện trong thời gian tới, khi một số chủ đầu tư lớn dự kiến triển khai dự án mới, qua đó bổ sung nguồn cung và hỗ trợ thanh khoản.