Đất nền vẫn là 'vua' để đầu tư dài hạn?

Cầm hơn 3,2 tỷ đồng trong tay, anh Trần Thế Khải (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) đang ngợp vì có quá nhiều lựa chọn với đất nền. Cũng với số tiền này năm 2022, anh đi khắp các huyện Đông Anh, Mê Linh, Quốc Oai, Hoài Đức, Sóc Sơn… để “săn” đất nhưng không có nhiều lựa chọn.

Giảm nhiệt vẫn giàu sức hút

"Tôi đang ngắm một mảnh đất hơn 100m2 ở Sóc Sơn, năm 2022 chủ báo giá gần 5 tỷ đồng, hiện giảm chỉ còn 3 tỷ đồng", anh Khải nói và cho biết đang phân vân vì tại Sóc Sơn, giá đất nền đang giảm khá mạnh, bình quân 25 - 30% so với lúc đỉnh cao, rất dễ mua, đặc biệt là đất phân lô.

Kết quả khảo sát cũng cho thấy tại một số huyện ven Hà Nội như Đan Phượng, Mê Linh, Sóc Sơn, Quốc Oai… sau một thời gian dài giá đất nền “nhảy múa”, giờ giảm sức nóng đáng kể, lượng hàng rao bán tăng mạnh, nhưng thanh khoản khá chậm. Nhiều khu vực mặt bằng giá đã giảm 15-30% so với giai đoạn cuối năm 2021, đầu năm 2022.

Đất nền vẫn được đánh giá là một trong những phân khúc tiềm năng nhất cho nhà đầu tư.

Trong một bài viết trước, VnBusiness cũng từng dẫn lời ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, đánh giá vào thời điểm cuối năm 2022, hiện tượng chiết khấu cao chỉ xuất hiện phổ biến ở các chủ đầu tư lớn, tức thị trường sơ cấp. Những nhà đầu tư thứ cấp rao bán giảm sâu nhưng thực chất chỉ là cắt lãi, thời gian tới sẽ khác.

Sang đến năm 2023, là năm kết thúc của các chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0%... Khó khăn đã buộc các nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy phải cắt lỗ thật để thoát hàng. Theo đó, số lượng sản phẩm giảm giá cũng tăng nhanh hơn, mở ra cơ hội cho “tay to” gom hàng.

Có thể thấy, đất nền đang giảm sức nóng đáng kể so với thời đỉnh cao. Tuy nhiên, theo giới phân tích, đất nền chỉ giảm nhiệt so với chính nó, còn so với đa số các phân khúc khác, đây vẫn là một trong những loại hình giàu sức hút nhất với những nhà đầu tư có nhu cầu “trú ngụ” dòng tiền dài hạn.

Có gần 10 năm đầu tư đất nền, anh Đinh Tiến Sơn (Hà Nội), đánh giá về cơ bản, đầu tư đất nền hấp dẫn nhờ tỷ suất lợi nhuận cao, nhịp sóng tăng giá của đất nền ngắn hơn rất nhiều so với các loại hình khác (thường thì nhà đầu tư đất nền có thể chốt lời sau 2 - 3 năm).

Xuống tiền thế nào cho đúng?

Không phủ nhận thanh khoản đất nền đang xuống thấp trong thời gian qua, tuy nhiên, theo anh Đinh Tiến Sơn, có rất nhiều nhà đầu tư nhà đất, cả nhà đầu tư cá nhân lẫn “cá mập” vẫn đang tranh thủ gom đất tại các khu vực còn biên độ tăng giá cao.

Điểm khác biệt các nhà đầu tư đất nền hiện tại so với thời điểm thị trường đang nóng sốt là những người có dòng vốn mạnh, xác định đầu tư lâu dài thay vì những người “lướt sóng” hay sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Trong bối cảnh ngân hàng siết tín dụng vào bất động sản, những mảnh đất giá còn rẻ đang được săn tìm. Người mua sử dụng hoàn toàn tiền thật, ít dùng đòn bẩy tài chính. Do vậy, dù thị trường có thể không sôi động nhưng kể cả đi ngang một thời gian thì cũng không cần lo lắng cắt lỗ”, anh Sơn nói.

Kết quả thăm dò tại các văn phòng môi giới tại vùng ven Hà Nội cũng cho thấy, thời gian qua, làn sóng "bắt đáy" đang diễn ra sôi nổi, lượng quan tâm tới đất nền đang tăng lên đáng kể. Nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền mặt sẵn sàng "xuống tiền" với những mảnh đất bán cắt lỗ hoặc giảm giá sâu.

“Chỉ cách đây nửa năm, giá đất giảm tới 30% nhưng người mua vẫn rất dửng dưng. Song đến nay, những lô đất đẹp, vị trí tốt, chỉ cần cắt lỗ khoảng 20% đã có khách hỏi. Thị trường đã từng trải qua gần 15 tháng đóng băng, nhưng khoảng 2 tháng trở lại đây, giao dịch đã tăng đều”, đại diện một văn phòng môi giới ở Sóc Sơn tiết lộ.

Một yếu tố quan trọng khác khiến giới đầu tư tin đất nền là phân khúc phục hồi nhanh, nhất là khi phân khúc này liên tục được “cởi trói” về phân lô, tách thửa, mua bán.

Cụ thể, vào cuối tháng 6 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 35 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng với hàng loạt điểm mới, qua đó cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến.

Trong khi đó, tại các địa phương, sau gần 2 năm siết chặt phân lô, tách thửa, cuối tháng 4/2023, Sở TN&MT TP. Hà Nội đã ban hành Văn bản số 2869 về việc bãi bỏ Văn bản số 1685 về việc dừng tách, hợp thửa đất. Lâm Đồng cũng ban hành quyết định chính thức hướng dẫn cho người dân tách thửa đất, đặc biệt là đất nông nghiệp theo đúng luật, sau 23 tháng ngăn chặn.

Đánh giá về phân khúc bất động sản tiềm năng đầu tư dài hạn, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhận định "đất nền vẫn là vua". Nhà đầu tư sẵn tiền hoặc dùng đòn bẩy tài chính thấp có thể cân nhắc xuống tiền.

Nhận định đây là thời điểm thích hợp để cân nhắc xuống tiền, tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh rơi vào “bẫy giảm giá”.

Lời khuyên cho nhà đầu tư cá nhân trong thời điểm hiện tại là tránh mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nếu quyết định đổ tiền vào các khu có quy hoạch thì nên tính toán kỹ, chọn lựa vị trí có triển vọng thực thi cao, thanh khoản nhanh.

Nhà đầu tư nên chọn mua những vùng có quãng giá còn tăng dài để mua. Ví dụ mua đất quanh khu công nghiệp thì nên tránh các vùng có giá 15 - 20 triệu đồng/m2, vì sẽ khó tăng 30 - 40 triệu đồng/m2 trong 1 - 2 năm. Nhưng nếu mua đất có giá 5 - 7 triệu đồng/m2, thì khả năng tăng lên 12 - 15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn. Nhưng điều quan trọng nhất vẫn là pháp lý an toàn.

Hưng Nguyên