Đất nền ven đô 'cắt lỗ' nhưng vẫn khó bán

Làn sóng giảm giá đất nền

Theo khảo sát, từ cuối năm 2022 đến nay, trên nhiều trang mạng rao bán bất động sản (BĐS) liên tục xuất hiện các thông tin rao bán gấp BĐS với giá thấp, cùng các cụm từ “kẹt tiền bán lỗ”, “bán cắt lỗ nhà đất”, “cắt lỗ cần bán gấp”… trong đó, phân khúc đất nền đang được rao bán nhiều.

Đất nền một số huyện ven đô Hà Nội đã giảm giá 10 - 30% so với thời điểm sốt đất nhưng vẫn không có giao dịch. Ảnh: Văn Nam.

Ông Nguyễn Thanh Phúc - nhà đầu tư đất nền vùng ven Hà Nội chia sẻ, đang rao bán một mảnh đất 70m2 ở huyện Thanh Trì, thời điểm đầu năm 2022 mua vào giá 65 triệu đồng/m2. Đến thời điểm này, sau 6 tháng giao bán vẫn chưa tìm được khách mua, mặc dù đã giảm giá đến 500 triệu đồng.

Chi phí đầu vào tăng cao ảnh hưởng đến giá thành đầu ra

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhận định, tính thanh khoản của thị trường BĐS hiện rất thấp. Giá phân khúc nhà liền kề, biệt thự đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý IV/2022, nhưng việc điều chỉnh giá vẫn là bài toán thách thức với chủ đầu tư và nhà đầu tư. Với chủ đầu tư, chi phí đầu vào tăng cao ảnh hưởng đến giá thành đầu ra. Còn với nhà đầu tư, họ đã phải trải qua nhiều lần mua qua, mua lại nên không dễ để đưa ra quyết định điều chỉnh giá.

“Mảnh đất trên tôi mua với mục đích lướt sóng kiếm lời, nhưng không ngờ thị trường lao dốc nhanh, thanh khoản kém, khiến không kịp trở tay. Để mua mảnh đất trên tôi vay thêm ngân hàng 2 tỷ đồng với lãi suất 11%/năm. Bước sang năm 2023, ngân hàng thông báo lãi suất tăng lên 14%/năm. Để giảm áp lực tài chính, tôi chấp nhận cắt lỗ thêm 300 triệu để thu hồi vốn trả ngân hàng, chứ tiếp tục ôm đất thì sẽ càng tăng thêm chi phí” - ông Phúc cho hay.

Ông Đỗ Văn Trung - chủ doanh nghiệp đầu tư xây nhà phân lô tại Hà Nội cho biết, cuối năm 2021, ông mua mảnh đất 150m2 với giá 80 triệu đồng/m2 tại quận Bắc Từ Liêm. Sau đó, phân thành 5 căn nhà, mỗi căn diện tích 30m2, xây 4 tầng. Trong tháng 3/2022 ông đã hoàn thiện và giao bán được 3 căn với giá 3,7 tỷ đồng/căn, hiện còn lại 2 căn đến nay vẫn chưa tìm được khách mua.

Theo tính toán của ông Trung, với giá đất mua vào đã mất 2,4 tỷ đồng, cộng thêm tiền xây dựng 1 căn nhà 1 tỷ đồng, tổng chi phí cho một căn nhà là 3,4 tỷ đồng. Nếu thanh khoản nhanh thì lãi được 300 triệu đồng/căn. Nhưng đến thời điểm này, vẫn còn 2 căn nhà chưa bán được, khiến khoản đầu tư trên đang lỗ nếu tính toán theo lãi suất ngân hàng, nếu rao bán thấp hơn giá trị đầu tư thì khoản lỗ càng tăng lên.

Các chuyên gia cho rằng, nhiều chủ đầu tư cá nhân đang dùng đòn bẩy tài chính sẽ bắt buộc phải giảm giá, cắt lỗ để thu hồi vốn nhanh trả ngân hàng. Thời gian tới, nếu thị trường tiếp tục trầm lắng, khả năng giảm giá bán có thể sẽ lan rộng sang một số phân khúc như nghỉ dưỡng, liền kề, biệt thự…

Chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá

Còn theo ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ, trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn, nguồn tiền khan hiếm thì việc nhiều chủ đầu tư phải giảm giá bán BĐS là tất yếu.

Năm 2023, một số phân khúc vẫn sẽ tiếp tục giảm nếu thị trường không có nhiều chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá bán.

Ông Toản cho biết, thị trường căn hộ chung cư hiện nay đang khan hiếm nguồn cung nên giá vẫn không giảm dù sức mua giảm. Nguyên nhân do giá nhân công và vật liệu xây dựng tăng rất cao, đồng thời, Luật Đất đai sắp tới sửa đổi cũng sẽ đưa giá đất sát với giá thị trường.

Những sản phẩm chung cư có giá 40 - 50 triệu đồng/m2 vẫn thanh khoản tốt, đây chính là một trong những nguyên nhân khiến giá chung cư khó hạ nhiệt dù bối cảnh thị trường trầm lắng. Ảnh: Văn Nam.

Bên cạnh đó, nguồn cầu chỉ sụt giảm ở những phân khúc mang tính đầu cơ cao, còn với phân khúc đáp ứng nhu cầu thực thì thanh khoản vẫn đảm bảo, đặc biệt là những sản phẩm chung cư có giá 40 - 50 triệu đồng/m2. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến giá chung cư khó hạ nhiệt dù bối cảnh thị trường trầm lắng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, sự giảm giá sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân vẫn có giá trị khai thác thương mại tốt nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

“Quỹ đất khu vực nội đô ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ tại khu vực này ngày càng ít đi. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn cao thì giá chung cư rất khó hạ” - ông Đính nhận định.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đến nay, giá BĐS, đặc biệt là sản phẩm đất nền đã được điều chỉnh về giá trị thực, khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Một phần do nhu cầu đối với loại nhà ở này luôn có và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa.

Văn Nam