Đất nền vùng ven vẫn hút nhà đầu tư 'xuống tiền'

Sau các thông tin xây dựng cao tốc ven sông, đường Vành đai 3, Vành đai 4, quy hoạch lên thành phố, giá bất động sản đặc biệt là đất nền tại nhiều khu vực vùng ven TP.HCM như Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ… liên tục nhảy múa, hiện tượng "cò" thổi giá gây sốt ảo lại xuất hiện.

Chỗ hạ nhiệt, nơi tăng nóng

Anh Phan Đức Hòa, môi giới khu vực Củ Chi, cho hay các thông tin lên phố hay quận khiến giá đất trên địa bàn liên tục tăng đột biến trong thời gian qua. Ở những tuyến đường DT9, DT8, Võ Văn Bích…, các lô đất nền dự án đang được rao với giá 1,5-1,7 tỷ đồng, thậm chí hơn 2 tỷ đồng cho diện tích 100m2.

Nhiều mảnh đất tại Củ Chi đã tăng gấp 2 lần so với thời điểm cuối tháng 4/2022. Giá đất vườn có khả năng lên thổ cư hoặc bao gồm một phần thổ cư có tầm giá 5 triệu đồng/m2 thời điểm cuối năm 2021, nay tăng lên bình quân 10 - 12 triệu đồng/m2.

“Tuy nhiên, thực tế cho thấy lượng giao dịch được thực hiện thành công vẫn khá hạn chế. Các nhà đầu tư chủ yếu đổ về để tìm hiểu, còn việc xuống tiền thì rất thận trọng. Họ muốn chờ đợi thêm thông tin vì đây chỉ mới là đề xuất và để đến bước cuối cùng cần có lộ trình rất dài”, anh Hòa tiết lộ.

Tương tự, giá đất tại các huyện Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh cũng bắt đầu chuyển biến mạnh từ cuối quý I/2022. Đột biến xảy ra ở khu vực Long Hậu (Nhà Bè), với mức tăng 30-50%. Năm 2021, giá đất nền khu vực xã Bình Lợi (Bình Chánh) được giao dịch ở mức 25 - 27 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 35 - 40 triệu đồng/m2, thậm chí có mảnh đất lên đến hơn 60 triệu đồng/m2.

Cũng giống như tại TP.HCM, giá đất nền vùng ven Hà Nội cũng đang có dấu hiệu nóng lên cùng với các thông tin quy hoạch, hạ tầng. Ở các điểm nóng, không chỉ lượng khách lên xem đất tăng, các văn phòng môi giới, tư vấn nhà đất cũng mọc lên ngày càng nhiều.

Đất nền vùng ven vẫn được đánh giá có nhiều dư địa cho nhà đầu tư khi thị trường bất động sản gặp khó.

Anh Lê Thành, một môi giới giàu kinh nghiệm, cho biết các thông tin mới từ dự án đường Vành đai 4 cùng việc dự án khu công nghiệp sạch Sóc Sơn sắp triển khai, đang khiến thị trường đất nền khu vực nóng lên. Mỗi ngày văn phòng của anh đón từ 10 - 15 lượt khách lên xem đất.

Điển hình, ở xã Minh Phú, những lô đất thuộc các thôn Phú Hạ, Lâm Trường, Phú Thịnh… đã tăng giá bình quân 30% trong 3 tháng trở lại đây. Đất có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, đường ô tô đi vào được, cách mặt đường lớn 50 - 100m có giá trung bình từ 8 - 12 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo anh Lê Thành, giao dịch hiện tại chủ yếu diễn ra tại các khu vực còn dư địa tăng giá như Sóc Sơn, Thường Tín, Chương Mỹ... Còn đối với các khu vực Vành đai 4 đi qua ở huyện Hoài Đức giá đất đã lên đến hơn 100 triệu/m2; huyện Đan Phượng có giá trên 60 triệu đồng/m2, thanh khoản rất thấp.

Vẫn là phân khúc hấp dẫn

Trước đà tăng của đất nền vùng ven, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc lý giải, nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản công nghiệp ở khu vực vùng ven hiện nay rất mạnh mẽ, điển hình như Samsung hoặc Foxcom, thu hút lực lượng lao động từ khắp nơi đổ về.

Song song sự mở rộng của các khu công nghiệp sẽ là sự phát triển về nhu cầu nhà ở, nhu cầu thương mại, nhu cầu bất động sản… những yếu tố đó cấu thành nên việc tăng giá của đất nền vùng ven.

Vì vậy, đất nền sẽ tiếp tục là xu hướng đầu tư chủ đạo trong 3-5 năm tới, bởi “thời gian sản xuất” của các dự án đất nền đã có quy hoạch 1/500, đất phân lô của người dân khá ngắn, nên tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư thu về cao hơn hẳn so với các phân khúc khác như chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh, Tập đoàn Hải Phát - Hải Phát Invest, thị trường bất động sản vùng ven vẫn có sức hút riêng nhờ sự đi trước của hạ tầng giao thông. Khái niệm “đánh bắt xa bờ” trong lĩnh vực bất động sản đã trở nên phổ biến và nơi nào có tiềm năng thì nơi đó sẽ thu hút dòng vốn đầu tư. Việc Quốc hội đang xem xét 5 dự án về hạ tầng giao thông quy mô lớn, bao gồm 3 dự án đường cao tốc và 2 dự án đường vành đai tại vùng Thủ đô Hà Nội, TP.HCM cùng với giai đoạn tiếp theo của dự án Đường Hồ Chí Minh… càng làm tăng sức hút của các khu vực lân cận Hà Nội và TP.HCM.

Hay như đầu tư vào thị trường xung quanh các khu có thị trường truyền thống lớn ví dụ như quanh TP.HCM là Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Đơn cử, tại Long An. Nhà đầu tư có thể tìm mua những sản phẩm ở huyện, thị trấn sát với TP.HCM, khi hệ thống đường cao tốc kết nối di chuyển thuận tiện đây là khu vực phát triển mạnh mẽ, thời gian di chuyển vào TP.HCM chỉ chừng 30 phút...

Dù vẫn duy trì được sức hút và được đánh giá cao về khả năng sinh lời, tuy nhiên, khi thị trường bị siết chặt với những động thái “phanh” tín dụng của hàng loạt ngân hàng, các nhà đầu tư, đặc biệt là những tay ngang mới tham gia cần thận trọng hơn để tránh bị “chôn vốn” do mua dễ, bán khó.

Theo chuyên gia, nhà đầu tư cá nhân trong thời điểm hiện tại cần tránh mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nếu quyết định đổ tiền vào các khu có quy hoạch thì nên tính toán kỹ, chọn lựa vị trí có triển vọng thực thi cao, thanh khoản nhanh.

Nhà đầu tư nên chọn mua những vùng có quãng giá còn tăng dài để mua. Ví dụ mua đất quanh khu công nghiệp thì nên tránh các vùng có giá 15 - 20 triệu đồng/m2, vì sẽ khó tăng 30 - 40 triệu đồng/m2 trong 1- 2 năm. Nếu mua đất có giá 5 – 7 triệu đồng/m2, thì khả năng tăng lên 12 – 15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn. Song, điều quan trọng nhất vẫn là pháp lý an toàn.

Hưng Nguyên