Đất 'ngộp' ven TP.HCM chờ 'sóng' hạ tầng

Từng có lúc giá đất nền khu vực TP.Thủ Đức tăng 15 - 30% theo tuần, nhưng đến nay, “cò” mất tăm, thị trường rơi vào cảnh đìu hiu. Anh Lâm, nhà đầu tư, cho biết đã tung ra 2 đợt giảm giá, tổng cộng gần 600 triệu đồng, nhưng 6 tháng qua vẫn chưa thể bán ra lô đất mua từ đầu năm 2021.

Đất “ngộp” tiếp đà giảm

Theo anh Lâm, lô đất trên có diện tích 72m2, được mua vào lúc sốt giá, nằm ven tỉnh lộ 43, phường Bình Chiểu, giá gần 2,8 tỷ đồng. Cuối năm 2022, vì không thể tiếp tục gồng lãi ngân hàng nên anh quyết định giảm giá để "thoát hàng", trả nợ vay, thu hồi vốn.

“Giữa tháng 12/2022, tôi rao bán lô đất với giá 2,5 tỷ đồng, tức lỗ khoảng 300 triệu đồng, tuy nhiên không thể tìm được người mua. Đến cuối tháng 3/2023, tôi giảm thêm 300 triệu nữa, nhưng đến nay vẫn chưa có khách hàng hỏi, “cò” cũng lắc đầu”, anh Lâm chia sẻ.

Thanh khoản đất nền tại vùng ven TP.HCM vẫn đang rất chậm.

Khảo sát cho thấy, các trường hợp “giảm giá không lối thoát” như anh Lâm ở Thủ Đức hiện không hiếm. Số lượng nền đất rao bán giảm giá tăng mạnh nhưng lượng “xuống tiền” còn khá khiêm tốn. Nhiều nhà đầu tư đất “ngộp” giảm giá sâu, có trường hợp cắt lỗ 30-50% so với giá mua vào.

Tương tự, giá đất mặt tiền ở Củ Chi đang được nhiều nhà đầu tư rao bán giá 20 - 25 triệu đồng/m2 (các lô diện tích tiêu chuẩn 100 - 150m2), tùy vị trí, giảm 10 - 15 % so với hồi đầu năm 2022. Các lô diện tích lớn, xa mặt đường có giá 8 - 16 triệu đồng/m2, giảm trên 20%.

Thị trường nhà đất tại các huyện vùng ven TP.HCM khác như Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Hóc Môn… cũng đang chịu áp lực giảm giá mạnh, với biên độ giảm 10 - 25% tùy vùng.

Không chỉ ở các huyện vùng ven, giá đất các tỉnh lân cận TP.HCM (Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh) cũng đang chịu sức ép giảm giá mạnh, phổ biến ở mức 10 - 30%.

Điển hình, tại các huyện Trảng Bom, Thống Nhất, Long Thành… của tỉnh Đồng Nai từng được “cò đất” thổi giá chóng mặt nhưng hiện im ắng hẳn. Như ở Long Thành, dọc các tuyến huyện lộ, hàng loạt biển treo bán đất "ngộp", mức giảm phổ biến 100 - 500 triệu cho các lô diện tích tiêu chuẩn 100 - 150m2. Giao dịch giảm 70% so với hồi đầu năm 2022.

“Nín thở” chờ "sóng" hạ tầng

Trong bối cảnh thị trường "đóng băng", không thể thoát hàng, nhiều nhà đầu tư cá nhân đang “nín thở” gồng lỗ, chờ "sóng" hạ tầng “tiếp lửa”, mở lối thoát hiểm trong thời gian tới.

Kỳ vọng trên là có cơ sở khi mới đây, Sở GTVT đã trình báo cáo UBND TP.HCM đối với 34 dự án, công trình giao thông trọng điểm trên địa bàn với tổng vốn đầu tư hơn 245.000 tỷ đồng. Điển hình như dự án mở rộng QL50 (huyện Bình Chánh), dự án xây dựng nút giao thông An Phú (TP.Thủ Đức), đường Song Hành cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây (TP.Thủ Đức), cao tốc TP.HCM - Mộc Bài…

Anh Lê Luân, một nhà đầu tư đang sở hữu 3 lô đất nền gần cửa khẩu Mộc Bài (đoạn qua huyện Bến Cầu (Tây Ninh), ven dự án cao tốc TP.HCM - Mộc Bài), cho biết giá đất khu vực này đang được rao ở mức 800 triệu - 1,2 tỷ đồng/lô (70 - 90m2).

Theo anh Luân, sau thời gian “nhảy múa”, giá đất ăn theo cao tốc TP.HCM - Mộc Bài đang chững lại, giao dịch giảm. Nhiều nhà đầu tư đang giảm giá mạnh để "thoát hàng" vì sức ép tài chính.

“Các trường hợp cắt lỗ đa phần là vì vay quá nhiều để đầu tư. Còn những người có dòng tiền mạnh, hoặc chưa quá áp lực về tài chính thì vẫn đang hy vọng khi tuyến đường cao tốc dần hình thành, thị trường sẽ hồi phục. Bản thân tôi đang mong có thể bán “chốt lời” trong thời gian tới rồi chuyển sang nơi khác sau gần 3 năm đầu tư ở đây”, anh Luân nói.

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, "sóng" quy hoạch hạ tầng cũng đang được nhiều doanh nghiệp kỳ vọng trở thành xung lực giúp thị trường nhà đất TP.HCM hồi phục sớm hơn.

Đơn cử như ở Thủ Đức, việc đẩy nhanh tiến độ thi công các công trình giao thông trọng điểm, cùng đề án phát triển TP.Thủ Đức đến năm 2040 đang giúp các dự án bất động sản tại khu vực An Phú và khu vực lân cận hưởng lợi lớn.

Minh chứng là các dự án ở khu vực này như Global City, Senturia An Phú, Vinhomes Grand Park, The Classia, The Rivus Elie Saab... đang và sắp triển khai thi công trở lại.

Có thể thấy, trong bối cảnh đầu tư công, nâng cấp hạ tầng kết nối, cải thiện tiện ích khu vực đang được đẩy mạnh, "sóng" quy hoạch được kỳ vọng trở thành cú hích cho thị trường bất động sản, mở ra cơ hội "thoát hàng" cho nhà đầu tư.

Ông Trần Khánh Quang, CEO Công ty Việt An Hòa, dự báo trong thời gian tới, giá bất động sản các huyện vùng ven TP.HCM nhiều khả năng sẽ đi ngang hoặc giảm trong biên độ hẹp 3-4%.

Ở các tỉnh giáp ranh TP.HCM gồm Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu có thể giảm giá 5-15% trong 12 tháng tới. Các vùng xa hơn sẽ giảm giá mạnh hơn.

Dù đang gặp nhiều khó khăn, theo ông Quang, bất động sản vẫn đang là nơi “trú ngụ” tốt nhất của dòng tiền. Đặc biệt, trong bối cảnh thanh khoản xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá 15 - 30% để "thoát hàng", đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh có thể “bắt đáy”.

Hưng Nguyên