'Đất ở hợp pháp' vẫn mông lung

Thiếu nguồn cung nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao, lệch pha thị trường cũng do luật đá nhau.

Một trong những nội dung được quan tâm là việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến việc xác định “đất ở hợp pháp” để đầu tư dự án nhà ở thương mại (NoTM).

Vẫn chưa thông
Theo nội dung sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở quy định: “Quyền sử dụng đất hợp pháp” thuộc một trong các trường hợp “có quyền sử dụng đất ở”, “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở nhưng đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư”.

Theo đó, sau khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về đất đai (trừ trường hợp thuộc diện nhà nước thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng…).

Việc sửa đổi này nhằm tháo gỡ quy định “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng NoTM”, tức phải có 100% đất ở mới được công nhận chủ đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở. Bởi quy định này đã khiến hàng trăm dự án NoTM bị ách tắc không thể triển khai, gây thiệt hại lớn cho nhiều doanh nghiệp, làm thị trường BĐS thiếu nguồn cung dự án nhà ở.

Điều này dẫn đến giá nhà liên tục bị đẩy lên cao, làm lệch pha thị trường về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở có giá phù hợp, người có thu nhập trung bình và thấp càng khó tạo lập nhà ở. Hơn nữa, quy định này còn tạo “cơ hội không công bằng” cho một số doanh nghiệp có sẵn sản phẩm nhà ở “độc chiếm” thị trường, đạt lợi nhuận rất cao; đồng thời làm thị trường BĐS méo mó, phát triển không ổn định, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, từ ngày 1-1-2021 Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, đã bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”, đã tháo gỡ được vướng mắc cho nhiều dự án NoTM nhà đầu tư đã có quỹ đất hỗn hợp (gồm các loại đất khác nằm trong đất).

Tuy nhiên, trong Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung vẫn không công nhận chủ đầu tư dự án NoTM đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” (tức chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), trong khi đây những dự án nhà ở có quy mô diện tích lớn.

Cần sát với thực tiễn
Đại diện một doanh nghiệp nêu thí dụ, 2 khu đất liền kề nhau cùng có quy mô 10ha. Khu A 100% là đất nông nghiệp, khu B 98% là đất nông nghiệp, 2% còn lại là đất ở. Khu đất B được công nhận “có quyền sử dụng đất hợp pháp” để đầu tư xây dựng NoTM, còn khu đất A không được. Như vậy chưa sát với thực tiễn.

Nhiều ý kiến cho rằng các nhà làm luật cần thận trọng việc bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở để làm dự án đầu tư xây dựng NoTM, vì nội dung này chưa được Chính phủ đánh giá tác động kỹ lưỡng, thận trọng, có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Thực tế, doanh nghiệp không thể tự mình đi thu gom đất nông nghiệp quy mô lớn để thâu tóm đất đai làm dự án NoTM, nếu không được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bởi lẽ, Luật Đất đai 2013 đã quy định rất chặt chẽ việc nhận chuyển quyền sử dụng đất (tại Điểm b Khoản 1 Điều 169, Khoản 2 Điều 191, Khoản 1 Điều 193). Theo đó, quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Luật Đất đai 2013 cũng quy định, “điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư” rất chặt chẽ. Cụ thể, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện: Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Các quy định này cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các loại “đất khác không phải là đất ở”, trong đó có đất nông nghiệp, hoặc phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc CTCP BĐS DRH Holding, cho rằng các quy định của pháp luật cần thống nhất, minh bạch để tạo điều kiện cho kinh tế nói chung và BĐS nói riêng phát triển. Từ nhiều năm qua đầu tư dự án BĐS gặp rất nhiều khó khăn do các luật “đá nhau”. Do đó, cộng đồng doanh nghiệp rất mong những chồng chéo này sớm được tháo gỡ.

Đỗ Trà Giang