Đất thuê hàng năm thành nhà ở thương mại không qua đấu giá: Pháp luật quy định như thế nào?

Dự án Hanoi Aqua Central 44 đường Yên Phụ, một trong số các dự án phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất do xác định sai quy định theo kết luận của Thanh tra Chính phủ (Ảnh LĐO).

Đấu giá đem lại lợi ích gì?

Sau hơn 2 năm ban hành Kết luận thanh tra số 1468/KL-TTCP (ngày 4/9/2018), ngày 23/7/2021, Thanh tra Chính phủ đã có Thông báo Kết luận Thanh tra (số 1183/TB-TTCP) về Một số dự án đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn vay; việc chuyển đổi, chuyển nhượng nhà đất của cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, nhà đất có vị trí đắc địa sang mục đích khác tại TP Hà Nội (giai đoạn 2003-2016).

Kết quả thanh tra 38 dự án đã thu hút sự quan tâm của dư luận. Về mặt từ ngữ, theo tìm hiểu của người viết, hiện nay chưa có một định nghĩa, hoặc quy định pháp lý cụ thể, thế nào là “nhà đất có vị trí đắc địa”? Cụm từ “đất vàng”, “đất kim cương” chỉ dùng phổ biến trên truyền thông. Có thể tạm hiểu, nhà đất có vị trí đắc địa là nhà, đất nằm ở vị trí thuận lợi (như có 2,3 mặt tiền đường, gần trung tâm đô thị…), có giá trị cao, có lợi thế về kinh doanh, khả năng sinh lợi lớn…

Một điểm đáng chú ý trong thông báo của Thanh tra Chính phủ là nhận xét: từ kết quả thanh tra cho thấy, một số doanh nghiệp khi lựa chọn nhà đầu tư đưa lợi thế đất để đấu giá đã thu về cho nhà nước số tiền lớn. Trong khi doanh nghiệp không tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư (tự thỏa thuận theo hình thức hỗ trợ) thu được thấp.

Vậy quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề này như thế nào? Vì sao doanh nghiệp không cần (không phải) đấu giá quyền sử dụng đất? Với mong muốn làm sáng tỏ các vấn đề pháp lý, nhất là những quy định còn mâu thuẫn, chồng chéo hoặc chưa cụ thể, tạo ra “kẽ hở” dẫn đến trục lợi chính sách, PV Báo Pháp luật Việt Nam đã đối chiếu với các quy định, phỏng vấn các luật sư để có cái nhìn đa chiều. Dự án được nêu trong bài chỉ có tính chất làm dẫn chứng, minh họa giúp bạn đọc tiện theo dõi.

Trước hết, về quy định đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 118 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

Phân tích về quy định này, Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho rằng, việc đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp trên mang lại rất nhiều lợi ích.

Thứ nhất, việc đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua là một hình thức kinh doanh bất động sản. Trong đó, Nhà nước (bên có đất) sẽ đóng vai trò là một bên chủ thể của các giao dịch với tổ chức, cá nhân có nhu cầu trong xã hội. Khi đó, Nhà nước sẽ đóng vai trò là chủ thể đặc biệt của thị trường bất động sản và bên cung duy nhất.

Ngược lại, trong xã hội có rất nhiều các tổ chức, cá nhân có nhu cầu có đất để đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh. Do đó, Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thực hiện phân phối quyền sử dụng đất cho xã hội theo hướng thị trường, tạo cơ sở để phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản.

Thứ hai, quy định việc đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua áp dụng hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo ra sự công bằng, minh bạch giữa các chủ thể trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo được lợi ích của Nhà nước cũng như lợi ích của người sử dụng đất khi các chủ thể phải cạnh tranh, tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan Nhà nước cấp có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, tránh được tình trạng bức xúc khi người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp nhưng chủ đầu tư xây dựng nhà ở bán lại với giá cao dẫn đến các khiếu kiện, tranh chấp kéo dài.

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế và hạn chế được tình trạng “hai giá đất”.

Trên thực tế, hiện nay giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng so với giá trị thực của đất. Do vậy, khi giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Thiệt hại thuộc về bên có đất bị thu hồi và Nhà nước. Vì vậy, việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế tối đa tình trạng “hai giá đất”; tạo cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước để tạo điều kiện xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao cuộc sống của người dân.

Vì sao không qua đấu giá?

Luật Đất đai quy định như vậy nhưng trong thực tế rất nhiều dự án nhà ở thương mại lại không phải “qua” bước này. Vì sao lại như vậy?

Một trong những lý do, theo các luật sư là, mặc dù điểm a, khoản 1, Điều 118 Luật Đất đai quy định trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua thuộc “nhóm” đấu giá quyền sử dụng đất nhưng một trong những điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất (khoản 1, Điều 119 Luật Đất đai) yêu cầu: Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

“Như vậy, trong trường hợp trên đất có nhà xưởng, văn phòng, công trình xây dựng… Hay nói cách khác là chưa giải phóng mặt bằng thì lại không thỏa mãn điều kiện để đưa ra đấu giá”, một luật sư cho biết.

Ngoài ra, tại khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014 quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện thông qua ba hình thức: a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất; c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này (Là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật), có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này.

Đối chiếu với quy định tại Điều 23 thì nhà đầu tư phải có “quyền sử dụng đất ở” mới được chỉ định. Như vậy, có thể thấy, phần lớn các doanh nghiệp đang được thuê đất hàng năm để làm văn phòng, nhà xưởng… sẽ không đáp ứng được điều kiện này để trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, cũng ở Luật Nhà ở, điều 170 Khoản 2 lại có quy định: Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật đầu tư. Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ. (Điểm d Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi thành: “Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.”)

Tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) quy định việc chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư có bao gồm dự án xây dựng nhà ở là trường hợp điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư (trường hợp là “Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất”).

“Nhiều dự án nhà ở thương mại trên địa bàn Hà Nội thời gian qua áp dụng theo quy định này, tức “Dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất”. Khi đó, hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư”, Luật sư Hùng chỉ ra.

Nói cách khác, dự án trong trường hợp này sẽ không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này có những mặt tích cực và hạn chế gì sẽ được tiếp tục phân tích trong số báo sau.

Qua thanh tra cho thấy, một số doanh nghiệp khi lựa chọn nhà đầu tư đưa lợi thế đất để đấu giá đã thu về cho Nhà nước số tiền lớn nhưng cũng có nhiều doanh nghiệp không tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư (tự thỏa thuận theo hình thức hỗ trợ) thu được thấp như: Dự án số 1 Phùng Chí Kiên (Tràng An Complex của GP Invest), Dự án tại 365A Minh Khai; Dự án 167 Thụy Khuê (Five Star West Lake - Tập đoàn GFS); Dự án 69 Vũ Trọng Phụng (Rivera Park Hà Nội của Công ty Long Giang Land); Dự án 47 Nguyễn Tuân (Goldseason 47 Nguyễn Tuân -); Dự án 108 Nguyễn Trãi (Dự án King Place của Anphanam); Dự án 44 Yên Phụ (Hanoi Aqua Central của Công ty Cổ Phần Tháp Nước Hà Nội); Dự án tại 430 Cầu Am (GoldSilk Complex)...

“Việc pháp luật không có quy định xác định lợi thế thương mại đối với giá trị quyền sử dụng đất thực hiện dự án, đây là một trong những chính sách gây thất thoát ngân sách nhà nước trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện dự án đất ở những vị trí đắc địa” – kết luận của Thanh tra Chính phủ chỉ rõ.

Hoàng Thư - Nam An