Đặt tiền cọc trước khi hợp đồng giao dịch được ký kết, khách hàng đối mặt với muôn trùng rủi ro

Trong dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng: Với đề xuất này, có thể hiểu rằng, việc tiến hành đặt cọc sẽ diễn ra sau khi đã ký kết hợp đồng giao dịch. Điều này đúng, nhưng chưa đủ. Bởi vì, thực tế, các hoạt động đặt cọc đều diễn ra trước khi ký kết hợp đồng giao dịch.

Ảnh minh họa. (Ảnh: DM)

Ông Châu phân tích: Việc tiến hành đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và 2014, chỉ quy định các điều kiện đặt cọc sau khi ký kết, nhưng không có quy định rõ ràng về việc đặt cọc trước khi ký hợp đồng.

Điều này dẫn đến việc nhiều trường hợp đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng để nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90 - 95% giá trị giao dịch, rồi chiếm dụng, thậm chí lừa đảo, gây thiệt hại cho khách hàng.

Chủ tịch HoREA lấy 3 dẫn chứng về một số bất cập khi không quy định rõ việc đặt cọc trước khi ký hợp đồng giao dịch và đã được chứng minh qua thực tế.

Thứ nhất, có trường hợp tiền đặt cọc thấp mà bất động sản tăng giá thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng “hủy kèo” và trả lại tiền đặt cọc gấp đôi cho khách hàng.

Thứ hai, trường hợp tiền đặt cọc có giá trị lớn hoặc rất lớn thì có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc của khách hàng.

Thứ ba, trường hợp bên nhận đặt cọc dây dưa kéo dài, không hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng, nhà đầu tư.

“Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang lặp lại vết xe đổ của 2 văn bản pháp luật trước. Do đó, tôi cho rằng rất cần thiết phải quy định rõ ràng về việc đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch trong Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là trách nhiệm quản lý Nhà nước”, ông Châu nói.

Về hướng kiến nghị, ông Châu cho rằng Bộ Xây dựng có thể quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau khi đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, đã có Giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng công trình”. Giá trị tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và đã khởi công xây dựng kết cấu hạ tầng của công trình nhận tiền đặt cọc. Giá trị tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai.