Đấu giá đất cao bất thường ở vùng ven Hà Nội, chuyên gia cảnh báo tiềm ẩn rủi ro

Đất trúng đấu giá vùng ven lập kỷ lục

Những phiên đấu giá đất ở vùng ven Hà Nội thời gian qua đang trở thành tâm điểm chú ý của dư luận. Chỉ vài ngày sau khi phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai gây "choáng" với giá trúng cao nhất lên đến 100,5 triệu đồng/m2, thì dư luận tiếp tục phải hoảng hốt về kết quả cuộc đấu giá đất tại huyện Hoài Đức, lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm. Cá biệt, như lô đất diện tích 113m2 đã có giá lên tới 15 tỷ đồng. Đáng chú ý, phiên đấu giá đất kéo dài hơn 19 tiếng đồng hồ...

Những phiên đấu giá ở huyện ngoại thành Hà Nội thu hút hàng nghìn hồ sơ tham gia. Ảnh Nhật Di.

Trên thực tế, trước khi cuộc đấu giá diễn ra, giá đất nền có vị trí tương tự tại khu vực huyện Thanh Oai và huyện Hoài Đức không cao như vậy. Thậm chí, một số dự án đất nền trong các khu đô thị lân cận vị trí đấu giá, nơi đã có hạ tầng đồng bộ hiện đại, quy mô hơn nhiều còn đang chịu cảnh "đắp chiếu", "đóng băng" giao dịch dù giá chào bán phù hợp với vị trí và công năng.

Theo lịch sử giao dịch giá của Property Guru Việt Nam tổng hợp qua tin bài rao bán, giá khu vực Tiền Yên (Hoài Đức) đang ở mức trung bình 43 triệu đồng/m2. Các xã lân cận rao bán nhiều cũng ở ngưỡng tương tự, ví dụ như Vân Côn 41 triệu đồng/m2, Đức Thượng 62 triệu đồng/m2...

Cẩn trọng với hệ lụy từ việc "thổi giá"

Việc trúng giá đất 133,3 triệu đồng/m2 tại một huyện ngoại thành Hà Nội gây xôn xao dự luận suốt mấy ngày qua. Nhiều người đặt câu hỏi vì lý do gì mà kết quả đấu giá đạt một mảnh đất ở ngoại thành Hà Nội lại đạt được con số cao bất ngờ như vậy? Giá trúng đấu giá có đúng với giá trị đất, hay chỉ "ảo" thôi, người trúng đấu giá có bỏ cọc hay không? Hệ lụy sau những phiên đấu giá như vậy sẽ ra sao?...

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW đã có những chia sẻ về việc đấu giá đất trúng với giá cao bất thường sẽ kéo theo nhiều hệ lụy, đồng thời lưu ý với người dân.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết, thị trường đất đấu giá tại ngoại thành Hà Nội sau một thời gian ảm đạm, trầm lắng bỗng nhiên lại sôi động trở lại. Từ đầu năm đến nay, liên tục diễn ra các buổi đấu giá thành công, mang về nguồn thu ngân sách lớn, thậm chí đã có những lô đất được đấu giá thành công với giá trị cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

Có thể thấy, giá đất được đẩy cao chỉ mới xuất hiện thời gian gần đây là sau khi Luật Đất đai năm 2024 và các luật liên quan có hiệu lực từ ngày 1/8. Phân khúc đất nền phân lô được nhiều người săn đón bởi vừa với túi tiền của nhiều người khiến người dân đổ xô đi đấu giá. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt hoạt động phân lô bán nền dẫn đến việc khan hiếm nguồn cung khiến cho lượng quan tâm của người dân với những phiên đấu giá đất ven đô tăng mạnh...

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, thì giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với những thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ là giá theo bảng giá đất. Do bảng giá đất hiện nay tương đối thấp so với giá giao dịch trên thị trường nên giá khởi điểm để tổ chức đấu giá rất thấp, khiến chi phí tiền đặt trước tham gia đấu giá thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn với người dân, nhà đầu tư tham gia nhiều để tìm kiếm cơ hội, hưởng lợi...

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW. Ảnh SBLAW.

Với cách tính theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Trong khi đó, mức khởi điểm được đưa ra rất thấp, kéo theo mức đặt cọc thấp. Điều này sẽ không đủ sức răn đe đối với các nhà đầu tư không có nhu cầu thật. Họ vẫn sẵn sàng đánh đổi rủi ro, bởi nếu đấu giá trúng, nhà đầu tư có thể bán sang tay ngay để hưởng khoản tiền chênh lên đến hàng trăm triệu đồng.

Đối với vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà chia sẻ: Trên thực tế có không ít trường hợp nhiều phiên đấu giá trả giá cao kỷ lục nhưng người trúng nhanh chóng bỏ cọc. Bởi người tham gia chủ yếu là nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, người địa phương chiếm thiểu số.

Theo ông Hà, việc nhà đầu tư chấp nhận bỏ cọc sau khi "thổi giá" cao rồi bỏ cọc để lại hệ lụy như tác động đến mọi phân khúc bất động sản có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng, gây lũng đoạn thị trường, rủi ro thuộc về người mua cuối sau quá trình chuyền tay, gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác.

Do đó, đối với người tham gia đấu giá, đặc biệt là người dân cần có sự tìm hiểu, cân nhắc kỹ, thận trọng với quyết định mua đất, đặc biệt là khi giá bị đẩy lên cao so với giá trị thực thì có thể rất khó có thanh khoản. Việc đầu tư đất đai nên dựa trên kế hoạch tài chính dài hạn và đảm bảo rằng mình có đủ nguồn lực để chịu đựng các biến động thị trường.

Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho biết thêm, hiện nay, Luật đất đai 2024, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực đều có quy định khá chặt chẽ trong việc kiểm soát thị trường. Trong giai đoạn đầu thực thi Luật, có thể người tham gia đấu giá chưa nắm bắt hết quy định mới. Vì vậy, trước khi quyết định mua đất, cần tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của mảnh đất và kế hoạch phát triển của khu vực.

Ngoài ra, người dân cần xác định rõ mục tiêu của chúng ta khi tiếp cận bất động sản để làm gì, nếu ở thực thì bất động sản đó phải có đầy đủ các tiêu chí phục vụ nhu cầu ở, không phải yếu tố về giá. Nếu đầu tư thì cần có chiến lược rõ ràng, tránh theo đuổi những cơn sốt đất mà không đánh giá kỹ lưỡng về rủi ro.

Trước sự việc giá đất nền trúng đấu giá cao trên 100 triệu đồng/m2 thời gian qua, ngày 21/8, Thủ tướng Chính phủ cũng có Công điện 82, trong đó yêu cầu chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo các cơ quan, đơn vị chức năng rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch và kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Nhật Di