'Đấu giá đất cơ bản đang là cuộc chơi của giới đầu cơ'

Toàn cảnh phiên đấu giá đất tại Thanh Oai, Hà Nội. Ảnh: Internet.

Hai phiên đấu giá đất tại thanh Oai và Hoài Đức đã khép lại với nhiều tình tiết bất ngờ, ông có bình luận gì?

Tôi sẽ không phân tích, đánh giá về sản phẩm, nhưng quan sát diễn biến hai phiên đấu giá, không khó để nhận ra đây là cuộc chơi của các nhà đầu cơ, còn về cơ bản thì dân bản địa sẽ không tham gia vào những hoạt động như vậy để mua đất, cất nhà ở.

Chiêu bài của các hội nhóm đầu cơ chuyên nghiệp đó là chia nhau tham gia để tạo sóng, thổi giá. Giả sử tham gia đấu giá 7 lô, sẵn sàng bỏ cọc 2 lô có vị trí không đẹp, đấu lấy 5 lô "hoa hậu" rồi sau đó đẩy giá cao, lướt sóng ăn chênh lệch.

Đây không phải là "chiêu thức" gì mới mẻ, nó khá phổ biến trong các cuộc đấu giá, nhất là đất nền.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Dương Minh Thông

Như vậy, người tham gia chính của game này là các nhà đầu cơ?

Thị trường hiện có rất nhiều nhóm nhà đầu cơ chuyên nghiệp, họ có mặt ở các phiên đấu giá khác nhau.

Với hai phiên đấu giá như vừa qua, tôi tin rằng cũng có cả những nhà đầu cơ đang bị "kẹt" hàng quanh khu đấu giá đã tham gia vào đấu giá. Tôi cho rằng, với nhóm này, đây là cơ hội "nghìn năm có một", chỉ cần tham gia đấu giá vài lô, đẩy giá cao vống lên, rồi có thể lướt hoặc chấp nhận bỏ cọc nhưng vẫn được hưởng lợi lớn. Như đã thấy, hai phiên đấu giá thu hút sự quan tâm rất lớn của truyền thông, dư luận, và quan trọng là hình thành một mặt bằng giá mới cao hơn hẳn, từ đó, họ có thể nương theo để thoát hàng.

Nhà nước đang tìm cách quản lý để hạn chế đầu cơ đất đai. Vậy với các hoạt động đấu giá tương tự, có giải pháp nào khả thi?

Về cơ bản thì chưa có giải pháp giải quyết gốc rễ. Việc tăng định giá đầu vào sản phẩm sát hơn với thị trường, từ đó tăng thu tiền cọc là một giải pháp. Tuy nhiên, cơ sở dữ liệu đất đai chưa xong, dữ liệu giá cả thị trường chưa đầy đủ, nên chưa thể "điều trị" tận gốc vấn nạn này.

Vì chưa có giải pháp tận gốc, nên người dân phải trang bị kiến thức, rút kinh nghiệm từ bài học thất bại của người đi trước, tránh bị cuốn vào cuộc chơi của nhà đầu cơ mà bị thiệt hại.

Ngoài ra, tôi cho rằng việc đấu giá đất nóng sốt như vậy liên quan đến gốc rễ của thị trường nhà ở. Nhà nước đã nói nhiều về việc phát triển nhà ở xã hội rồi, giờ là lúc phải triển khai mạnh, xây nhiều nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu, người dân có nhà ở rồi thì sẽ không phải nhấp nhổm nhiều về chuyện đất cát, làm bình ổn thị trường. Các phiên đấu giá theo đó cũng sẽ "nhẹ nhàng" hơn.

Với nhà đầu tư, ông nghĩ nên tiếp cận các cuộc đấu giá theo hướng nào?

Đầu cơ là một phần của thị trường, nó đến từ nhu cầu kiếm tìm lợi nhuận của nhiều người. Tôi cho rằng, dám chơi, dám chịu, chơi dao thì có thể đứt tay, nhà đầu tư tham gia vào những cuộc chơi như vậy phải xác định rõ điều đó.

Với các diễn biến về thị trường nhà ở gần đây, theo ông, giá căn hộ tại Hà Nội có đang vô lý?

Tôi muốn đề cập nhiều đến góc độ của nhà đầu tư cá nhân. Theo tôi, lượng tiền mà nhà đầu tư Hà Nội nắm giữ là rất lớn. Có điều, thời gian qua không có nhiều kênh đầu tư, theo đó, một bộ phận đã để tiền ở ngân hàng dưới dạng tiền gửi. Phần khác, do thông tin về kênh bất động sản ngập tràn, nên nhiều người khi tìm kênh đầu tư phù hợp để xuống tiền đã chọn bất động sản, mà cụ thể là căn hộ.

Lý do cho việc này còn đến từ việc thị trường nhà ở đã được tạo sóng từ khoảng tháng 8/2023, nhà đầu tư chịu tác động của sóng truyền thông, tâm lý lo sợ giá nhà còn tăng đã "ghim" vào não bộ nhiều người. Nhiều người kể cả có nhu cầu thật, thấy rằng giá căn hộ đã không còn hợp lý nhưng vẫn chấp nhận xuống tiền vì sợ không mua ở hiện tại thì càng khó mua ở tương lai.

Thậm chí, thị trường còn trải qua giai đoạn mà cả bên bán và bên mua đều thi nhau hét giá thật cao, nhưng kể cả giá cao nhiều khi bên cầm hàng cũng không dám bán vì bán xong không biết mua sản phẩm từ đâu, và có mua thì giá cũng cao.

Tôi thấy rằng, nhu cầu về nhà ở nội đô là có thật, đến từ dân số cơ học tăng cao, tuy nhiên, sản phẩm phù hợp lại không có nhiều, dẫn đến việc các sản phẩm ra mới đều có mức giá tăng vọt.

Ngoài ra, việc thị trường bước vào chu kỳ mới cũng là một lý do khiến bản thân các chủ đầu tư muốn tạo lập cuộc chơi mới, việc tăng giá là "game" thích hợp thỏa mãn các câu chuyện tài chính của chủ đầu tư, ngân hàng.

Vậy dòng tiền sắp tới sẽ chảy về đâu khi mà thị trường Thủ đô đã trở nên quá nóng và chật chội nhất là với phân khúc căn hộ ?

Khi giá trị của tài sản tăng quá cao, dòng tiền của nhà đầu tư sẽ có sự so sánh, khi xuất hiện đỉnh nơi này sẽ dẫn đến việc chốt lời và dòng tiền tìm đến các vùng đất khác đang có sản phẩm ở đáy để đầu tư chặng mới.

Tôi thấy rằng, hiện tại Hà Nội, nhiều nhà đầu tư đã chốt lời và tìm kiếm các thị trường tạo xong đáy, đây thường là câu chuyện của các nhà đầu tư chuyên nghiệp và họ luôn đi trước thị trường.

Bình Minh