Đầu tư bất động sản chia nhỏ thoái trào

Ảnh minh họa: Shutter

Trong giai đoạn 2020-2022, phương thức đầu tư bất động sản chia nhỏ, đầu tư chung thông qua các ứng dụng (app) nở rộ. Thời điểm đó, có nhiều ý kiến cho rằng, việc đầu tư chung là cơ hội hiện thực hóa giấc mơ sở hữu bất động sản của nhiều người có thu nhập vừa phải, bởi chỉ cần số tiền vài triệu đồng là nhà đầu tư đã có thể góp vốn vào một sản phẩm bất động sản có giá trị vài tỷ đồng.

Chẳng hạn, một căn hộ chung cư có giá 3 tỷ đồng được chia thành 100 phần, mỗi phần 30 triệu đồng, khách hàng có thể mua 1 hoặc nhiều phần. Thậm chí, khi góp vốn, khách hàng còn được cam kết lợi nhuận hàng năm để đảm bảo nhà đầu tư vẫn có thu nhập ổn định trong trường hợp thị trường biến động bất lợi…

Có nhiều mô hình công ty cung cấp hoạt động đầu tư mua chung bất động sản như Houze Invest, Infina, Moonka, SS Finance… được ra đời với kỳ vọng sẽ huy động vốn từ cộng đồng có tiềm năng cách mạng hóa thị trường bất động sản.

Thế nhưng, ở thời điểm hiện tại, nhiều nền tảng, ứng dụng mua chung bất động sản đều trong tình trạng dừng hoạt động. Đơn cử, ứng dụng Moonka từng được quảng cáo là nền tảng tiên phong bán bất động sản bằng công nghệ blockchain, nay đã dừng các hoạt động gọi vốn vào dự án bất động sản.

Mô hình này tương tự với nền tảng công nghệ mua chung bất động sản Revex từng được CenGroup rót vốn. Theo quảng cáo, từ một triệu đồng, khách hàng cá nhân có thể góp vốn mua chung bất động sản. Các giao dịch được thực hiện dựa trên nền tảng hợp đồng thông minh với công nghệ blockchain... Tuy nhiên, nền tảng này hiện đã dừng hoạt động, đóng cửa website và fanpage.

Điều đáng chú ý là cuối năm 2022, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã phát đi cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng với một số website, ứng dụng giao dịch thực hiện huy động vốn khi chưa được cấp phép, trong đó có nhiều nền tảng mua chung bất động sản.

Những lợi ích của việc mã hóa, chia nhỏ bất động sản là không thể phủ nhận, song hình thức này đang dần thoái trào vì bộc lộ nhiều điểm yếu.

Theo các chuyên gia, không phải ngẫu nhiên hàng loạt chủ đầu tư dự án bất động sản cùng phát triển các ứng dụng mua chung. Những lợi ích của việc mã hóa, chia nhỏ bất động sản là không thể phủ nhận, song hình thức này đang dần thoái trào vì bộc lộ nhiều điểm yếu.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, bản chất mô hình mua chung bất động sản là kết hợp giữa đầu tư bất động sản và đầu tư tài chính. Nói cách khác, đây thực chất là một cách huy động vốn của chủ đầu tư với cách thức phổ biến là cam kết lợi nhuận cao. Rủi ro lớn nhất là vấn đề pháp lý bởi chưa có khung pháp luật điều chỉnh. Người mua chỉ có thể sở hữu gián tiếp một phần giá trị bất động sản, không có quyền xây dựng, sử dụng hay chuyển nhượng, trong khi đây là quyền cơ bản của người sở hữu tài sản.

“Ở giai đoạn thị trường mất thanh khoản, mô hình này lập tức cho thấy hạn chế lớn nhất là người mua không được định đoạt, chuyển nhượng bất động sản gốc, thậm chí chịu cảnh mắc kẹt và chôn vốn”, ông Quang nói và cho biết thêm, mua bán, phân chia một mảnh đất ngay trong gia đình còn “9 người 10 ý” thì việc sở hữu chung bất động sản với hàng chục, hàng trăm người khác sẽ rất rắc rối. Thực tế, người tham gia hoàn toàn không có quyền sở hữu tài sản.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, ứng dụng công nghệ trong bất động sản đã phát triển mạnh mẽ trên thế giới, song tại Việt Nam tiềm ẩn nhiều rủi ro vì thiếu hành lang pháp lý điều chỉnh. Một số mô hình góp vốn đầu tư chung bất động sản luôn có những cách thức mới để thu hút nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ thiếu kinh nghiệm và kiến thức. Cách thực hiện mô hình này và thu hút nhà đầu tư vẫn là cam kết lợi nhuận cao. Những cam kết này không có ràng buộc pháp lý, cũng là nguyên nhân gây ra bài học nhãn tiền về sự đổ vỡ condotel.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Trương Văn Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, hình thức này mới nghe thì thấy hấp dẫn vì tiền đầu tư được chia nhỏ, giảm thiểu rủi ro “bỏ hết trứng vào một rổ” cho nhà đầu tư, thay vì dồn hết vài tỉ đồng để mua riêng một miếng đất. Tuy nhiên, kiểu đầu tư này dễ lẫn lộn với hình thức gọi vốn, đa cấp và hay bị lợi dụng để lừa đảo.

“Rủi ro cho người tham gia giao dịch này rất cao vì pháp lý không cấm nhưng cũng không quy định. Nếu xảy ra tranh chấp sẽ khó đòi được tiền vì phải cần tất cả người tham gia đầu tư có chung ý kiến thống nhất. Người dân nên cân nhắc kỹ và tự quyết định vì phải chấp nhận mọi rủi ro nếu tham gia đầu tư vào mô hình này”, ông Tuấn phân tích.

Việt Dũng