Đầu tư khu cắm trại sinh thái: Làm sao để không 'đi lạc' pháp luật?

Xu hướng du lịch cắm trại lên ngôi

Thời gian gần đây, bất động sản cắm trại đang nổi lên như một phân khúc mới trong thị trường du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam. Nhiều địa phương có cảnh quan tự nhiên đẹp hay các vùng ven đô Hà Nội và TP.HCM bắt đầu xuất hiện mô hình đầu tư đất sinh thái để phát triển khu cắm trại quy mô nhỏ đến trung bình.

Điểm hấp dẫn của phân khúc này nằm ở chi phí đầu tư ban đầu thấp hơn rất nhiều so với resort hay khách sạn, đồng thời biên độ lợi nhuận lại khá cao nếu vận hành bài bản.

Tuy vậy, rào cản lớn nhất là vấn đề pháp lý, bởi phần lớn quỹ đất phù hợp nằm trong diện đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc đất chưa có quy hoạch cho mục đích du lịch. Việc chuyển đổi công năng hoặc xin cấp phép xây dựng hạ tầng vẫn còn phức tạp, khiến nhiều dự án chỉ hoạt động tạm thời hoặc ngắn hạn. Bên cạnh đó còn có thách thức về bảo tồn cảnh quan, xử lý nước thải và xây dựng hạ tầng tối thiểu để bảo vệ môi trường.

Để mô hình này được phát triển đúng hướng, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trao đổi cùng Ths. Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.

Thưa luật sư, hiện nay pháp luật Việt Nam quy định như thế nào đối với mô hình bất động sản cắm trại, đặc biệt khi phần lớn quỹ đất triển khai lại là đất nông nghiệp hoặc đất lâm nghiệp?

Pháp luật Việt Nam hiện nay chưa có khái niệm pháp lý độc lập cũng như chưa thiết lập chế định riêng đối với mô hình “bất động sản cắm trại”. Do đó, loại hình này không được điều chỉnh trực tiếp bởi một văn bản chuyên ngành mà đang chịu sự điều chỉnh gián tiếp bởi nhiều hệ thống luật khác nhau, chủ yếu gồm Luật Đất đai, Luật Lâm nghiệp, Luật Du lịch, Luật Xây dựng.

Trong thực tiễn, phần lớn các khu cắm trại sinh thái hiện nay được triển khai trên đất nông nghiệp hoặc đất lâm nghiệp. Pháp luật đất đai quy định chặt chẽ về nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận. Bên cạnh đó, pháp luật đất đai hiện hành mở ra cơ chế sử dụng đất nông nghiệp theo hướng linh hoạt hơn thông qua mô hình “sử dụng kết hợp đa mục đích”.

Ths. Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội

Theo đó, đất nông nghiệp có thể được sử dụng kết hợp đa mục đích, trong đó có thể bao gồm hoạt động du lịch nông nghiệp, trải nghiệm, cắm trại sinh thái với điều kiện không làm mất đi mục đích sử dụng chính, không vượt quá giới hạn diện tích cho phép và phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Đối với đất rừng, Luật Lâm nghiệp cho phép phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí nhưng chỉ trong những trường hợp nhất định và phải đáp ứng đồng thời những điều kiện nghiêm ngặt như: phù hợp với quy hoạch lâm nghiệp, có phương án quản lý, bảo vệ và phát triển rừng bền vững, không làm suy giảm diện tích rừng và cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong thực tế, nhà đầu tư muốn phát triển khu cắm trại sinh thái cần thực hiện những thủ tục pháp lý nào để chuyển đổi công năng đất hoặc xin phép khai thác du lịch, và đâu là những “nút thắt” lớn nhất?

Từ góc độ pháp lý, có thể khẳng định rằng khu cắm trại sinh thái không nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, du lịch, mặc dù hiện nay chưa có chế định pháp lý riêng biệt dành cho loại hình này.

Khu cắm trại sinh thái có thu phí, có hoạt động lưu trú và cung cấp các dịch vụ đi kèm được xem là một hình thức kinh doanh du lịch gắn với việc sử dụng đất, do đó phải tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật có liên quan.

Về nguyên tắc, nhà đầu tư muốn phát triển khu cắm trại sinh thái cần giải quyết ba nhóm thủ tục pháp lý cốt lõi.

Thứ nhất, thủ tục về đất đai và mục đích sử dụng đất. Phần lớn các khu cắm trại hiện nay được triển khai trên đất nông nghiệp hoặc đất lâm nghiệp. Trong khi đó, pháp luật đất đai quy định rõ, việc sử dụng đất phải đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận. Khu cắm trại du lịch có hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch, lưu trú và thu phí, thì về bản chất pháp lý là hoạt động kinh doanh du lịch. Do đó việc sử dụng đất phải được điều chỉnh phù hợp với mục đích sử dụng và được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Trường hợp sử dụng đất nông nghiệp, thay vì buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất thì pháp luật hiện hành đã cho phép sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn là Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Theo đó, người sử dụng đất có thể sử dụng đất nông nghiệp để phục vụ hoạt động kết hợp như du lịch nông nghiệp, farmstay, cắm trại sinh thái... với điều kiện phải lập phương án sử dụng đất, phương án tháo dỡ công trình và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Cơ chế này cũng đặt giới hạn rõ ràng là các công trình phục vụ mục đích kết hợp phải là công trình dễ tháo dỡ, không được xây dựng kiên cố hay làm mất khả năng quay lại sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp vốn có, nếu không sẽ dễ bị coi là chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

Thứ hai, thủ tục về đầu tư xây dựng. Tùy thuộc vào quy mô và tính chất của dự án, nhà đầu tư có thể phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, lập dự án đầu tư xây dựng, thẩm định và phê duyệt theo quy định pháp luật. Một số trường hợp nhà đầu tư cho rằng các công trình cắm trại (lều, nhà gỗ ...) là công trình tạm nên không thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Xây dựng và không cần xin phép.

Khu cắm trại sinh thái không nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đất đai

Tuy nhiên, nếu các công trình này được xây dựng và sử dụng ổn định, phục vụ mục đích kinh doanh và gắn liền với đất thì vẫn có khả năng bị xem xét dưới góc độ là công trình xây dựng và phải tuân thủ quy định pháp luật về xây dựng.

Thứ ba, thủ tục về du lịch và môi trường. Để hoạt động hợp pháp, khu cắm trại sinh thái phải đáp ứng điều kiện kinh doanh du lịch, bảo đảm an toàn cho du khách, tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy và nghĩa vụ bảo vệ môi trường tùy theo quy mô dự án.

Từ thực tiễn triển khai có thể thấy, nút thắt lớn nhất hiện nay là sự thiếu vắng một khung pháp lý thống nhất, riêng biệt cho bất động sản cắm trại. Việc phải áp dụng các quy định cho loại hình bất động sản du lịch truyền thống như khách sạn, resort, condotel vào một mô hình có quy mô nhỏ hơn và gắn liền với du lịch sinh thái tạo ra nhiều rào cản cho cả nhà đầu tư lẫn cơ quan quản lý.

Nhiều mô hình khu cắm trại hiện nay chỉ hoạt động tạm thời hoặc không phép. Theo luật sư, nhà đầu tư có thể đối mặt với những rủi ro pháp lý nào nếu triển khai dự án khi chưa hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý?

Việc triển khai khu cắm trại sinh thái khi chưa hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng, không chỉ dừng ở xử phạt hành chính.

Đầu tiên là rủi ro về đất đai và trật tự xây dựng. Việc sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để kinh doanh dịch vụ du lịch khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích hoặc tiến hành xây dựng khi chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, tháo dỡ toàn bộ công trình đã đầu tư. Trên thực tế, không ít trường hợp nhà đầu tư mất toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng, gây thiệt hại kinh tế lớn.

Tiếp đó là rủi ro về hoạt động kinh doanh. Khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện về kinh doanh du lịch, môi trường, an toàn phòng cháy chữa cháy... khu cắm trại có thể bị đình chỉ hoạt động, không được phép đón khách, ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín, thương hiệu và khả năng khai thác dự án của nhà đầu tư.

Cùng với đó, rủi ro trách nhiệm pháp lý. Trong quá trình vận hành phát sinh sự cố liên quan đến an toàn của du khách, cháy rừng hoặc gây tác động tiêu cực đến môi trường, thì ngoài trách nhiệm bồi thường dân sự, nhà đầu tư còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự theo các quy định pháp luật về bảo vệ môi trường, quản lý đất đai hoặc lâm nghiệp, tùy theo tính chất và mức độ vi phạm.

Trong bối cảnh cơ quan quản lý nhà nước đang ngày càng tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với các mô hình du lịch sinh thái, việc triển khai khu cắm trại khi chưa hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý tiềm ẩn rủi ro rất lớn.

Theo quan điểm của luật sư, cần có những điều chỉnh gì về chính sách hoặc quy hoạch để bất động sản cắm trại vừa phát triển đúng pháp luật, vừa đảm bảo yếu tố bảo tồn cảnh quan và môi trường sinh thái?

Theo tôi, cần sớm hoàn thiện các quy định pháp luật về loại hình bất động sản cắm trại. Nhà nước nên xem xét xây dựng khung pháp lý riêng cho bất động sản du lịch. Phân biệt rõ bất động sản cắm trại với các loại hình lưu trú tập trung khác như khách sạn, resort hay condotel.

Việc phân loại rõ ràng là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm xác định chính xác chế độ sử dụng đất, mục đích công trình, thời hạn khai thác và điều kiện kinh doanh phù hợp bản chất từng loại hình. Và cần xác định rõ mối quan hệ giữa bất động sản cắm trại với cơ chế sử dụng đất nông nghiệp theo hướng đa mục đích, tránh mỗi địa phương vận dụng theo một cách khác nhau.

Bên cạnh đó, cần điều chỉnh cách tiếp cận trong công tác quy hoạch theo hướng chủ động và có kiểm soát. Thay vì để các khu cắm trại hình thành tự phát trên đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp rồi mới xử lý vi phạm, cần chủ động xác định các khu vực được phép phát triển bất động sản cắm trại trên cơ sở đánh giá khả năng tác động đến môi trường, cảnh quan và hạ tầng.

Phải đi kèm với các tiêu chí rõ ràng về quy mô, mật độ xây dựng, số lượng khách, loại hình công trình được phép xây dựng, nhằm đảm bảo hoạt động cắm trại không gây biến dạng không gian tự nhiên, không tạo tiền đề cho việc hợp thức hóa thành khu lưu trú dài hạn hoặc nhà ở trá hình.

Việc cho phép sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích cần đi kèm tiêu chí cụ thể về quy mô, mật độ, loại hình công trình, thời gian khai thác.

Cuối cùng, phải đặt bảo tồn cảnh quan và môi trường sinh thái làm nguyên tắc xuyên suốt, ưu tiên cao hơn lợi ích thương mại ngắn hạn. Pháp luật nên cho phép khai thác có điều kiện, có thời hạn, trong đó quyền khai thác của nhà đầu tư phải gắn chặt với nghĩa vụ bảo vệ môi trường lâu dài, bảo đảm sinh thái và phục hồi hiện trạng sau khi chấm dứt hoạt động.

Xin cảm ơn Luật sư!

Mỹ Linh