Đề nghị làm rõ cách xử lý tiền bảo đảm khi chậm cấp sổ cho người mua nhà

Ngày 2/10, tiếp tục phiên họp thứ 7, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trình bày Tờ trình của Chính phủ, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Một trong những định hướng lớn của dự thảo là tiếp tục đẩy mạnh phân quyền, phân cấp, cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính. Theo đó, dự thảo phân quyền, phân cấp cho chính quyền địa phương, trong đó chuyển thẩm quyền quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ cho UBND cấp tỉnh.

Dự thảo cũng cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính; rà soát, tinh giản, rút ngắn thời gian thực hiện đối với 7/12 thủ tục hành chính; cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Luật cũng hoàn thiện một số khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai.

Cùng với đó là sửa đổi quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn với chuyển quyền sử dụng đất.

Dự thảo cũng bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung về quy trình giao dịch bất động sản.

Nội dung được bổ sung còn có quy định về nguyên tắc chung đối với chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án bất động sản mới được đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện các biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh và giao Chính phủ quy định chi tiết về việc thực hiện biện pháp bảo đảm, tránh khoảng trống pháp lý, bảo đảm đồng bộ với quy định pháp luật về PPP, pháp luật về đất đai.

Dự thảo sửa đổi lần này còn có các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư và các pháp luật có liên quan.

Dự thảo cũng làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng. Thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản. Khắc phục chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu với mua bán căn hộ chung cư.

Dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Ngoài ra lần này còn sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật đúng, đủ, sạch, sống; bổ sung quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân bất động sản và các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày báo cáo tóm tắt dự án Luật trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Ảnh: quochoi.vn

Thẩm tra sơ bộ dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Thường trực cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định rõ ràng, đầy đủ tại luật về chủ thể đứng tên quyền đối với khoản tiền lãi phát sinh, thời điểm nộp phần giá trị còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng vào tài khoản bảo đảm thanh toán. Làm rõ cơ quan có thẩm quyền xác định lỗi của chủ đầu tư, phân định rõ trường hợp lỗi do lý do chủ quan với lỗi do lý do khách quan.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ nghĩa vụ chịu phí quản lý tài khoản và việc xử lý khoản tiền bảo đảm khi chậm cấp giấy chứng nhận vì nguyên nhân không thuộc lỗi của chủ đầu tư, khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, hoặc tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản không thể thực hiện chi trả.

Cùng với đó là rà soát quy định bảo đảm rõ ràng quyền lựa chọn của khách hàng đối với bảo đảm ngân hàng; bổ sung căn cứ đánh giá tác động và chi phí tuân thủ của việc mở rộng yêu cầu có văn bản xác nhận đủ điều kiện kinh doanh sang các loại bất động sản hình thành trong tương lai ngoài nhà ở. Rà soát, bảo đảm không quy định tại dự thảo luật các quy định chưa làm rõ sự cần thiết, điều kiện thực hiện và tác động của nội dung được sửa đổi, bổ sung.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Chủ nhiệm Phan Văn Mãi đề nghị làm rõ giải pháp trong trường hợp chủ đầu tư không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai dẫn đến tình trạng dự án đình trệ, kéo dài, vừa gây lãng phí, vừa không bảo đảm khoản thu của Nhà nước.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày báo cáo thẩm tra sơ bộ dự án Luật. Ảnh: quochoi.vn

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện một số nội dung trọng tâm của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị, trên cơ sở ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các đại biểu, đại diện lãnh đạo các cơ quan và ý kiến thẩm tra của hai Ủy ban, Bộ Xây dựng khẩn trương tham mưu giúp Chính phủ hoàn thiện hồ sơ dự án Luật, bảo đảm chất lượng và đúng thời hạn để gửi đến các đại biểu Quốc hội.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan của Quốc hội tổ chức thẩm tra chính thức dự án Luật để trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ hai vào tháng 10/2026.