Để tìm tiếng nói đồng thuận

Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc Land, việc xây dựng một dự án mới chỉ tạo nên “phần xác” của tòa nhà, còn để hình thành một cộng đồng dân cư đúng nghĩa (phần “hồn”) lại phải có các thiết chế, quy ước và văn hóa sống chung giữa các bên liên quan như cư dân, chủ đầu tư, đơn vị vận hành và cơ quan quản lý. Song làm sao để tất cả bộ máy có thể vận hành trơn tru, tìm được tiếng nói chung giữa các bên không chỉ đơn thuần là việc kêu gọi ý thức mà cần phải có cả quy định, mà cao hơn là luật hóa đối với các vấn đề vận hành, quản lý tại các dự án BĐS đa sở hữu.

Ảnh minh họa

Theo Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2018, trên cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư cùng hàng trăm dự án khu đô thị, khu nhà ở thấp tầng. Trong đó, 2 thành phố lớn nhất là TP.HCM có khoảng 1.440 chung cư; TP. Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống. Tuy nhiên, một vấn đề đáng quan tâm qua số liệu thống kê từ 40 địa phương là đến cuối tháng 3/2019, cả nước đang có tới 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, diễn ra tại 10,3% tổng số nhà chung cư. Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện. TP.HCM cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho rằng, nguyên nhân dẫn tới tranh chấp chung cư trước tiên là do quy định pháp luật về vấn đề này chưa đầy đủ, các điều khoản quy định còn chưa rõ ràng như về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm... Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, người mua nhà không xem xét kỹ hợp đồng, trong khi chủ đầu tư lại thường đưa ra các điều khoản có lợi cho mình, nên gây ra những bức xúc, tranh chấp, kiện tụng kéo dài.

Bàn về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp tại các chung cư như chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bất đồng về đóng góp kinh phí quản lý vận hành, xác định quản lý chung riêng, thu - chi tài chính của ban quản lý, không thống nhất lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chất lượng công trình có vấn đề, chủ đầu tư không xây dựng công trình hạ tầng trong khu vực dự án theo quyết định được duyệt… Ông cũng cho rằng, cùng với việc chuẩn hóa quy định, chế tài đồng bộ, cần phải xây dựng văn hóa chung cư vốn đòi hỏi sự chung tay của nhiều bên trong một không gian mà các quy định ứng xử, hành động của các thành viên đã được luật hóa. Có như vậy mới hạn chế được những mâu thuẫn phát sinh và tìm được tiếng nói đồng thuận giữa các bên.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), biện pháp tốt nhất để có tiếng nói đồng thuận cho dự án BĐS đa sở hữu là phải luật hóa các quy định về quản lý, vận hành. Việc quan trọng trước tiên là phải lựa chọn và bầu được thành viên Ban quản trị là những người có kinh nghiệm về quản lý điều hành, hoạt động trong lĩnh vực chuyên môn kỹ thuật, pháp luật. Đặc biệt, cần kiên quyết loại bỏ những cá nhân tham gia Ban quản trị với mục đích trục lợi…

“Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 (Điều 2 và khoản 2, Điều 19) của Bộ Xây dựng quy định các thành viên ban quản trị nhà chung cư phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư do cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo quy định. Đây là một trong những yếu tố góp phần nâng cao hiểu biết về quy định luật pháp tránh việc không hiểu dẫn đến vô tình, thậm chí cố tình làm sai, ảnh hưởng đến quyền lợi chung của cộng đồng dân cư”, luật sư Phượng nhấn mạnh.

Minh Tuyết