Đề xuất áp dụng bảng giá đất thay giá đất cụ thể khi bồi thường về đất

Chiều 18/11, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 10, Quốc hội làm việc tại hội trường nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Trình bày Tờ trình dự thảo Nghị quyết, Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng nêu rõ: Qua hơn 1 năm triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật cho thấy các chính sách mới trong các văn bản nêu trên đã bước đầu mang lại hiệu quả, góp phần giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế-xã hội của đất nước. Bên cạnh những kết quả đạt được, xuất phát từ những yêu cầu trong tình hình mới, cần thiết phải ban hành Nghị quyết của Quốc hội để tiếp tục thể chế các quan điểm, định hướng của Đảng, đồng thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Dự thảo Nghị quyết được bố cục thành 3 Chương, 13 điều.

Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng trình bày Tờ trình dự thảo Nghị quyết. (Ảnh: DUY LINH)

Thể chế quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp theo Nghị quyết, Kết luận của Bộ Chính trị, dự thảo Nghị quyết bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Khoản 2 Điều 3) gồm: Thực hiện dự án khu thương mại tự do, dự án trung tâm tài chính quốc tế; trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư; tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng-Chuyển giao (Hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai và Khoản 1, Điểm a Khoản 2 Điều này.

Đồng thời, dự thảo Nghị quyết quy định về điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Khoản 3 Điều 3); quy định về căn cứ thu hồi đất đối với trường hợp thu hồi đất theo tiến độ của dự án đầu tư hoặc theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Quốc hội làm việc tại hội trường nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. (Ảnh: DUY LINH)

Đáng chú ý, dự thảo Nghị quyết quy định giá đất để tính bồi thường về đất và giá đất tái định cư được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Cụ thể, tại Khoản 6 Điều 3 của Dự thảo quy định, giá đất tính bồi thường về đất quy định tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai và giá đất tái định cư quy định tại Khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị quyết này.

Trường hợp bồi thường bằng đất ở tại chỗ mà giá đất tại vị trí được bồi thường bằng đất ở tại chỗ chưa có trong bảng giá đất thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất tại vị trí tương tự để quyết định giá đất để bồi thường bằng đất ở tại chỗ trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh bổ sung vào bảng giá đất trong kỳ họp gần nhất.

Dự thảo cũng quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất.

Làm rõ hơn căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết: Ủy ban tán thành sự cần thiết ban hành Nghị quyết.

Về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Điều 3), đa số ý kiến Ủy ban cho rằng, đây là một đề xuất chính sách nhằm tháo gỡ “nút thắt” trong việc thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đề nghị cần có quy định hài hòa lợi ích khi tính tiền bồi thường, tránh khả năng phát sinh khiếu nại, khiếu kiện khi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính tiền bồi thường đối với những trường hợp còn lại vì giá đất trong bảng giá thường thấp hơn mức giá trung bình đã thỏa thuận.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi. (Ảnh: DUY LINH)

Một số ý kiến cho rằng, việc bổ sung các trường hợp thu hồi đất cần được cân nhắc thận trọng, bảo đảm quy định của Hiến pháp, tránh ảnh hưởng đến quyền của người dân, không nên áp dụng đại trà trước khi có đánh giá tác động cụ thể, có thể báo cáo cấp có thẩm quyền cho phép áp dụng cơ chế thí điểm đối với một số trường hợp Chính phủ đề xuất bổ sung tại các địa phương có Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù, để có căn cứ sửa đổi toàn diện Luật Đất đai trong thời gian tới.

Về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thời điểm xác định giá đất dự kiến của quỹ đất thanh toán dự án BT (Điều 5), Chủ nhiệm Phan Văn Mãi cho hay, Ủy ban thống nhất với quan điểm tiếp cận nêu tại Tờ trình của Chính phủ. Tuy nhiên, cho rằng việc đề xuất áp dụng Bảng giá đất (thay cho giá đất cụ thể) để tính thu nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cần phải bảo đảm mục tiêu chính của chính sách; bảo đảm tính hài hòa, minh bạch và hiệu quả, tránh gây gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, đề nghị làm rõ hơn căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường về đất, giá đất tái định cư là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất có đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn phát triển không, vì hệ số điều chỉnh giá đất có ưu điểm dễ tính toán nhưng căn cứ xác định chưa rõ ràng.

Liên quan đến nguyên tắc định giá đất, thời điểm thu thập thông tin, phương pháp định giá đất, Ủy ban cho rằng, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là cần thiết để hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và công bằng. Tuy nhiên, quá trình triển khai cần được thực hiện thận trọng, có lộ trình rõ ràng, với các phương pháp định giá khoa học và khách quan. Việc củng cố cơ sở dữ liệu và tăng cường vai trò giám sát của các cơ quan độc lập sẽ giúp giải quyết các thách thức hiện tại, đảm bảo sự thành công của chính sách.

VY ANH