Đề xuất bổ sung thêm quy định về thế chấp quyền sử dụng đất

Dự thảo bổ sung, hoàn thiện các quy định liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân, tổ chức kinh tế không phải tổ chức tín dụng... Ảnh: Như Nguyệt.

Ngày 24/9/2026, Bộ Tư pháp đã đăng tải hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị định về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Theo Bộ Tư pháp, qua 4 năm triển khai, Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm góp phần hoàn thiện khung chính sách, giúp công khai, minh bạch thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản; giảm chi phí tuân thủ pháp luật cho người dân, doanh nghiệp.

Báo cáo thể hiện, hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất năm 2024 tăng 10% so với năm 2023. Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng động sản năm 2024 tăng 17% so với năm 2023, năm 2025 tăng 6% so với năm 2024.

Kết quả trên đã khẳng định vị thế của đăng ký biện pháp bảo đảm; góp phần tăng cường khả năng và cơ hội tiếp cận tín dụng cho người dân và doanh nghiệp, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển.

Tuy nhiên, thời gian qua, một số luật liên quan đã được sửa đổi, bổ sung dẫn đến cần phải hoàn thiện pháp lý để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với pháp luật.

Đặc biệt, thực tế phát sinh bất cập về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân hoặc tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng. Có cơ quan đăng ký tiếp nhận và giải quyết nhưng có trường hợp, cơ quan đăng ký từ chối đăng ký với lý do chưa có văn bản hướng dẫn… Do đó, Bộ Tư pháp đề xuất xây dựng nghị định, thay thế Nghị định số 99. Dự thảo Nghị định được xây dựng gồm 6 chương, 69 điều.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung, hoàn thiện các quy định liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân, tổ chức kinh tế không phải tổ chức tín dụng.

Theo dự thảo, tổ chức hành nghề công chứng thực hiện kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu về đăng ký biện pháp bảo đảm để tạo cơ sở kiểm tra, đối chiếu tình trạng pháp lý của tài sản. Quy định này nhằm phòng ngừa việc giao dịch đối với tài sản đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, hạn chế rủi ro và tranh chấp phát sinh.

Dự thảo cũng đơn giản hóa thủ tục hành chính theo hướng bỏ tài liệu không còn phù hợp là giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế thuộc thành phần hồ sơ đăng ký thế chấp dự án, đăng ký thế chấp nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai…

BỔ SUNG QUY ĐỊNH ĐỐI VỚI TÀI SẢN BỊ THU HỒI

Góp ý dự thảo, Hiệp hội ngân hàng Việt Nam đặt vấn đề về quy định: “Trường hợp không còn tài sản bảo đảm do bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì số tiền được bồi thường, tài sản được thay thế hoặc tài sản được trao đổi theo quy định của pháp luật liên quan trở thành tài sản bảo đảm" (khoản 8 Điều 21 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ).

Theo quy định nêu trên, khi tài sản bảo đảm tại tổ chức tín dụng bị Nhà nước thu hồi, thì khoản tiền bồi thường hoặc tài sản mới phát sinh đương nhiên trở thành tài sản bảo đảm thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm tại tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, khi tổ chức tín dụng đăng ký biện pháp bảo đảm đối với tài sản bảo đảm mới (ví dụ bồi thường bằng quyền sử dụng đất tại khu tái định cư) thì hiệu lực đăng ký được tính từ thời điểm đăng ký mới mà không được tính từ thời điểm đăng ký ban đầu của tài sản bảo đảm trước khi bị thu hồi là không hợp lý và không đảm bảo quyền lợi của tổ chức tín dụng.

Do đó, Hiệp hội ngân hàng Việt Nam đề nghị xem xét bổ sung thêm trường hợp hiệu lực đối kháng với người thứ ba…

Tiếp thu ý kiến trên, cơ quan soạn thảo đã chỉnh lý tại khoản 3 Điều 5 dự thảo Nghị định. Theo đó, “hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đảm đã được đăng ký không bị chấm dứt trong trường hợp tài sản bảo đảm không còn do bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng được bồi thường bằng tiền hoặc tài sản và số tiền, tài sản được bồi thường trở thành tài sản bảo đảm”.