ĐỀ XUẤT ĐỊA PHƯƠNG PHẢI BỐ TRÍ ĐỦ QUỸ ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI KHI LẬP, PHÊ DUYỆT CÁC LOẠI QUY HOẠCH

Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” đã được Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này không phải là dễ dàng khi chủ đầu tư khó có thể dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội và nếu có dành được quỹ đất thì chưa chắc có thể bán với giá phù hợp cho người thu nhập thấp. Còn quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội ở các địa phương không có nhiều hoặc có thì cũng đã được sắp xếp để thực hiện vào những mục đích khác đã được ấn định trong quy hoạch. Đây cũng là những bất cập và là nỗi trăn trở của các chuyên gia khi đóng góp ý kiến vào việc sửa đổi Luật Nhà ở sẽ được Quốc hội tiếp tục thảo luận tại kỳ họp thứ 6 tới.

Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội thông qua dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển khu đô thị thường hạn chế

Đề cập về sự bất cập, vướng mắc trong việc bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, TS.Đặng Việt Dũng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhấn mạnh: Quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội được quy đinh tại các Điều 80 (đất để xây dựng nhà ở xã hội), Điều 91 (quỹ đất để phát triển nhà lưu trú công nhân) và điều 101 (quỹ đất để phát triển nhà cho lực lượng vũ trang).

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 và sẽ tiếp tục thảo luận tại kỳ họp thứ 6 tới.

Khoản 1 Điều 80 dự thảo quy định: Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Đối với khu vực nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

Theo trình tự quy hoạch việc xây dựng Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phải được thực hiện sau khi có các quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị (điểm b, c Điều 28 dự thảo). Vì vậy, quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở khi lập quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị là không thể thực hiện được.

Luật Xây dựng 2014 đã quy định rõ nội dung lập quy hoạch nông thôn trong đó xác định quy mô đất đai dành xây dưng nhà ở. Vì vậy quy định “Đối với khu vực nông thôn, UBND tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội” là không cần thiết.

Trước những bất cập trên, TS.Đặng Việt Dũng đề xuất UBND cấp tỉnh cần căn cứ điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của địa phương xác định nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn (dự báo số lượng đối tượng trong nhóm được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội để dành quỹ đất cho nhà ở xã hội ngay trong các giai đoạn quy hoạch (phù hợp với khoản 1 Điều 34 dự thảo) cho toàn tỉnh (không phân biệt đô thị và nông thôn). Thực chất nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở.

Khoản 2 Điều 80 dự thảo quy định: Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

TS.Đặng Việt Dũng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.

Theo TS.Đặng Việt Dũng, nội dung trên được lấy cơ bản theo khoản 3 Điều 16 Luật 2014 và được cụ thể hóa tại Điều 5 NĐ 100/2015/NĐ-CP về nhà ở xã hội. Các vướng mắc chính khi thực hiện nội dung này: Một số địa phương chưa quan tâm phát triển quỹ đất dành cho nhà ở xã hội mà ỷ lại, chỉ trông chờ vào 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội có được thông qua phát triển các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị. Bản thân quỹ đất dành cho nhà ở xã hội thông qua dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển khu đô thị thường hạn chế, do các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thường bố trí quỹ đất 20% ở vị trí không thuận lợi của dự án hoặc bố trí tại vị trí khó giải phóng mặt bằng hoặc trì hoãn việc hoàn thành đầu tư hạ tầng phần quỹ đất dành cho nhà ở xã hội mà cơ quan Nhà nước chưa có chế tài xử phạt. Bên cạnh đó, một số quy định trong luật và nghị định về nhà ở xã hội cho phép các chủ đầu tư được nộp tiền thay cho việc bàn giao đất trong khi không quy định bắt buộc số tiền đó phải đưa vào đầu tư nhà ở xã hội. Quy định cứng về diện tích cũng làm nhiều chủ đầu tư lách luật thông qua việc chia nhỏ dự án để hoặc nộp tiền hoặc không phát sinh nghĩa vụ phát triển quỹ đất cho nhà ở xã hội.

Ngoài ra, việc yêu cầu các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất để đầu tư hạ tầng xây dựng nhà ở xã hội cũng có một số bất cập như: dẫn đến việc lãng phí đất đai hoặc thiếu khả thi do chưa quan tâm đến mức độ phát triển kinh tế, tính chất vùng miền; phá vỡ không gian, kiến trúc, cảnh quan chung của cả dự án, giảm một phần sức hút đối với dự án thương mại hoặc gây khó khăn cho đối tượng nhà ở xã hội khi phải trả chi phí dịch vụ cao. Điều này dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị.

Việc quy định hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội cũng gây ra những khó khăn cho chủ đầu tư khi không có dự án nhà ở thương mai khác hay yêu cầu việc nộp tiền thì không đảm bảo mục tiêu về nhà ở xã hội.

TS.Đặng Việt Dũng khẳng định, trách nhiệm đảm bảo quỹ đất dành cho nhà ở xã hội thuộc về Nhà nước, ở đây là UBND cấp tỉnh nên cần cân nhắc bỏ điều khoản 2, khoản 3 của điều này vừa nâng cao trách nhiệm của địa phương vừa đảm bảo không phá vỡ quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, đề nghị bổ sung một số điều vào luật Nhà ở sửa đổi để xử lý chuyển tiếp đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị chưa hoàn thành trách nhiệm dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội; Kiểm soát việc chấp hành của địa phương khi phê duyệt quy hoạch trong việc đảm bảo quỹ đất cho nhà ở xã hội.

Chính quyền địa phương cần có trách nhiệm bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Đề cập về trách nhiệm trong việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp chế, đầu tư bất động sản (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) nêu quan điểm: Luật Nhà ở (sửa đổi) cần được quán triệt nguyên tắc giao trách nhiệm bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương.

Cụ thể, Điều 80 dự thảo nên quy định theo bản dự thảo đề ngày 25/7/2023, quy định khi lập, phê duyệt các loại quy hoạch (gồm quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị) thì UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Các địa phương sẽ căn cứ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội của người dân để chủ động bố trí quỹ đất (được tùy chọn bố trí quỹ đất nhà ở xã hội độc lập hay trong đồ án quy hoạch khu đô thị). Việc trao quyền gắn liền với trách nhiệm (phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội) sẽ tạo cơ chế linh hoạt, sáng tạo cho địa phương triển khai thực hiện.

Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp chế, đầu tư bất động sản (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam).

Tuy nhiên, theo Ths.Nguyễn Văn Đỉnh, cần bãi bỏ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không phải bố trí quỹ đất 20% nhà ở xã hội như quy định hiện nay do quy định này có phần cứng nhắc, đi ngược lại với nguyên tắc phân cấp, phân quyền gắn liền với trách nhiệm của địa phương. Theo đó, nếu địa phương căn cứ nhu cầu về nhà ở xã hội và quyết định bố trí một phần quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại (có thể với tỷ lệ linh hoạt) thì cần cho phép địa phương được phép bố trí, thay vì bắt buộc phải tách quỹ đất nhà ở xã hội hoàn toàn khỏi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Ngoài ra, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra nghiên cứu một số lưu ý:

Thứ nhất, với hình thức dự án nhà ở thương mại thực hiện theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì cơ quan nhà nước sẽ lập, phê duyệt quy hoạch để tổ chức đấu thầu. Nếu trong quy hoạch có bố trí một phần quỹ đất nhà ở xã hội thì đồ án quy hoạch này là một phần hồ sơ mời thầu, nhà đầu tư được lựa chọn phải triển khai theo đúng quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhà đầu tư không được phản đối việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án do đã quy định rõ trong hồ sơ mời thầu.

Thứ hai, theo khoản 2 Điều 80 bản dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 28/7: “2. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”. Phương án này gây rất nhiều vướng mắc bởi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không thể bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại tại cùng đô thị nếu chủ đầu tư chỉ có 01 dự án trên địa bàn. Việc “hoán đổi” cũng rất khó có khả năng thực hiện do không cùng một mặt bằng, tiêu chí đánh giá (do khác nhau về chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc như tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng... và khác nhau về giá trị quỹ đất, mức độ hoàn thiện hạ tầng...).

Ngoài ra, việc yêu cầu chủ đầu tư đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội là hầu như không thể thực hiện được trong thực tế do không có cơ sở xác định (quy định này đã có trong Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP nhưng thực tế triển khai gặp quá nhiều vướng mắc).

Với việc chỉ ra những bất cập, vướng mắc trong việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, các chuyên gia khẳng định, để thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” thì trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định rõ trách nhiệm của địa phương. Theo đó, UBND cấp tỉnh phải có trách nhiệm bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở khi lập, phê duyệt các loại quy hoạch./.

Bích Lan