Đề xuất người có tài sản đấu giá quyết định mức tiền đặt trước

Nâng mức tiền đặt trước chưa giải quyết triệt để tình trạng bỏ cọc

Tán thành sự cần thiết ban hành Luật, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ cho biết, điểm c khoản 2 Điều 35 dự thảo quy định mức tiền đặt trước đối với đấu giá đất ở giao cho cá nhân từ 20% đến 50% giá khởi điểm, trong khi luật hiện hành quy định từ 5% đến 20% và Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP thí điểm mức từ 10% đến 50%.

ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị). Ảnh: Khánh Duy

Dẫn số liệu của Bộ Tư pháp tại 16 tỉnh thực hiện Nghị quyết, đại biểu cho biết tỷ lệ lô đất bị hủy do không nộp tiền giảm từ 6,4% xuống 3%, nhưng tỷ lệ đấu giá thành cũng giảm từ 78% xuống còn 59%.

Như vậy, những con số này cho thấy việc nâng mức tiền đặt trước chưa giải quyết triệt để tình trạng bỏ cọc, đồng thời có thể ảnh hưởng đến khả năng tham gia của người có nhu cầu thực sự. Vì vậy, theo đại biểu, đề xuất tiếp tục nâng mức sàn tiền đặt trước từ 10% lên 20% chưa có cơ sở thuyết phục từ thực tiễn.

Đại biểu chỉ rõ, tiền đặt trước được tính trên giá khởi điểm, trong khi lợi ích của người cố tình đẩy giá lại gắn với giá trúng đấu giá. Do đó, ngay cả khi áp dụng mức trần 50%, quy định vẫn chưa trực tiếp tác động vào người thổi giá, thông đồng để trục lợi, còn gánh nặng tài chính lại dồn lên người có nhu cầu mua thật.

Để khắc phục, đại biểu đề nghị bổ sung quy định đối với đấu giá quyền sử dụng đất, quyền khai thác khoáng sản có giá trúng cao hơn giá khởi điểm từ hai lần trở lên, người trúng đấu giá phải nộp bổ sung tiền đặt cọc theo tỷ lệ trên phần chênh lệch trong thời hạn 3 ngày làm việc. Quá thời hạn mà không thực hiện thì được coi là từ chối kết quả đấu giá.

Theo đại biểu, cơ chế này nhằm gắn trách nhiệm tài chính với mức giá mà người tham gia đã trả, theo nguyên tắc trả giá càng cao thì nghĩa vụ bảo đảm càng lớn, thay vì chỉ tăng tiền đặt trước đối với tất cả người tham gia ngay từ đầu.

Một bất cập khác được chỉ ra là khoản 2 Điều 35 cho phép tổ chức đấu giá và người có tài sản thỏa thuận mức tiền đặt trước cụ thể nhưng chưa quy định tiêu chí xác định. Với cùng một loại đất, trên cùng địa bàn, mức tiền đặt trước có thể là 20% ở cuộc đấu giá này nhưng lên tới 50% ở cuộc đấu giá khác mà không có yêu cầu giải trình rõ ràng.

Các ĐBQH tham dự phiên thảo luận tại Hội trường. Ảnh: Khánh Duy

Theo đại biểu, việc thiếu tiêu chí minh bạch có thể tạo ra kẽ hở để sắp đặt người tham gia đấu giá, bởi mức tiền đặt trước ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tham gia của người dân... Từ đó, đại biểu đề nghị sửa khoản 2 Điều 35 theo hướng mức tiền đặt trước cụ thể do người có tài sản đấu giá quyết định, thay vì thỏa thuận với tổ chức đấu giá. Việc quyết định phải dựa trên các căn cứ được luật quy định, gồm giá khởi điểm, số thửa đất, mức chênh lệch với giá thị trường và tình hình bỏ cọc trên địa bàn. Các căn cứ này phải được ghi rõ trong Quy chế cuộc đấu giá để người dân giám sát.

Bảo vệ người tham gia đấu giá ngay tình, xử lý đúng hành vi vi phạm

Đối với khoản 3 Điều 36, ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ cho rằng quy định coi người tham dự phiên đấu giá là đã trả giá bằng giá khởi điểm và tổ chức bốc thăm lựa chọn người trúng đấu giá xuất phát từ mục tiêu ngăn chặn tình trạng thông đồng, bố trí “quân xanh, quân đỏ”. Tuy nhiên, từ thực tiễn, quy định này có thể dẫn đến hệ quả ngược với mục tiêu đặt ra.

Theo đại biểu, khoản 2 Điều 36 quy định người dân đã nộp tiền đặt trước, hết thời điểm tiếp nhận hồ sơ thì không được rút đăng ký. Nếu đến phiên đấu giá, nhận thấy giá khởi điểm cao hơn giá thị trường và quyết định không mua, người tham gia có thể phải đối mặt với các chế tài bất lợi.

Cụ thể, nếu không đến phiên đấu giá, người tham gia bị mất tiền đặt trước theo điểm a khoản 7 Điều 35; nếu từ chối bốc thăm, tiếp tục bị mất tiền đặt trước theo điểm d khoản 7 Điều 35. Trường hợp tham gia bốc thăm, trúng đấu giá rồi từ chối kết quả, ngoài mất tiền đặt trước còn bị cấm tham gia đấu giá đất từ 6 tháng đến 5 năm theo điểm a khoản 3 Điều 58.

Đại biểu lưu ý, đối với đất ở, tiền đặt trước theo dự thảo có thể lên tới 50% giá khởi điểm. Đây là khoản tiền rất lớn, trong khi người tham gia chưa đưa ra bất kỳ mức giá nào nhưng lại có thể bị xử lý tương tự người đã trả giá rồi bỏ cọc.

Ở chiều ngược lại, đại biểu chỉ ra nguy cơ nhóm người thông đồng cùng không trả giá nhưng vẫn có một người trong nhóm trúng đấu giá ở mức giá khởi điểm thông qua bốc thăm. Trong khi đó, khoản 1 Điều 41 của dự thảo đã bỏ trường hợp “không có người trả giá” khỏi các trường hợp đấu giá không thành.

Theo phân tích của đại biểu, cùng không trả giá nhưng người tham gia ngay tình có thể chịu thiệt hại, trong khi nhóm thông đồng lại có khả năng hưởng lợi. Đây là điểm bất hợp lý, có nguy cơ tạo điều kiện cho hành vi thông đồng, chưa phù hợp với quy định tại khoản 4 Điều 4 về hình thức trả giá, chấp nhận giá và bản chất của việc đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự.

Để khắc phục, đại biểu đề nghị sửa khoản 3 Điều 36 theo hướng người trúng đấu giá chỉ được xác định trên cơ sở giá trả hợp lệ; khôi phục tại khoản 1 Điều 41 quy định trường hợp không có người trả giá là đấu giá không thành; đồng thời bỏ dẫn chiếu khoản 3 Điều 36 tại điểm d khoản 7 Điều 35 để người không trả giá không bị mất tiền đặt trước.

Nhấn mạnh yêu cầu bảo vệ quyền lợi của người tham gia đấu giá ngay tình, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ cho rằng chế tài phải hướng đúng vào hành vi vi phạm cam kết, không để người có nhu cầu thực sự chịu thiệt trong khi các nhóm đầu cơ, thông đồng có thể lợi dụng kẽ hở pháp luật để trục lợi.

“Tiền đặt trước chỉ nên mất khi người dân đã cam kết mà không giữ lời. Luật phải bảo vệ người ngay tình, không để nhóm đầu cơ lại hưởng lợi”, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ nhấn mạnh.