Đề xuất thêm phương án thí điểm chuyển đổi hình thức sử dụng đất

Dự án luật sửa 8 luật: Tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án bất động sản Sửa đổi những vấn đề thật sự cấp bách, căn bản Sẽ xem xét sửa đổi Luật Đất đai vào kỳ họp thứ ba, Quốc hội khóa XV

Hàng trăm dự án đang vướng mắc nhiều năm nay

Theo Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng, quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại của Luật Nhà ở đã phát sinh những vướng mắc này trong một thời gian rất dài từ năm 2014 và theo đó cũng đã được sửa đổi tại Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020. Tuy nhiên, thực chất vẫn chưa giải quyết được những bất cập đang còn tạo ra những phân biệt đối xử với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở, hoặc là không có một phần đất ở, dù chỉ là 1m2 thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư, gây lãng phí rất nhiều các nguồn lực hiện nay và thiếu hụt cung cầu về nhà ở làm cho giá của nhà ở có phần tăng lên.

Các quy định nêu trên cũng không thống nhất với quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư và quy định về người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 52, 57, 58 của Luật Đất đai.

Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện nay đang còn rất nhiều các dự án thương mại như vậy đang bị ách tắc, trong đó TP. Hồ Chí Minh 150 dự án, Hà Nội còn 102 dự án, Bình Dương có khoảng 40 dự án.

Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng phát biểu tại phiên họp.

Để khắc phục vướng mắc này, Chính phủ đề xuất sửa đổi Điều 75 Luật Đầu tư để cho phép các nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, gồm cả 3 loại đất, đó là đất ở; đất ở và các loại đất khác; các loại đất khác mà không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thực hiện dự án nhà ở thương mại theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và không phải qua đấu giá, đấu thầu. Đồng thời, để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi, tránh lợi dụng chính sách để chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan. Nội dung đề xuất sửa đổi của Chính phủ đã quy định loại trừ tất cả các trường hợp phải thu hồi đất theo quy định, bao gồm cả thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu theo quy định của Luật Đất đai hay bán tài sản công theo Luật Tài sản công.

Đồng thời, dự án luật bổ sung quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Phải xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng phải theo sát giá thị trường và theo đúng quy định của Luật Đất đai.

Sau khi Bộ Kế hoạch và Đầu tư gửi phương án sửa đổi của Chính phủ để lấy ý kiến của các địa phương, tính đến 31/12/2021 đã có 21/24 địa phương đồng ý với phương án sửa đổi của Chính phủ. Một số địa phương còn đề nghị sửa đổi mạnh mẽ hơn đối với những quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, để tháo gỡ những vướng mắc đối với dự án nhận chuyển nhượng, sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở thương mại.

Qua nghe ý kiến góp ý của các đại biểu về nội dung này, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng cũng thừa nhận “đây là một vấn đề rất lớn, rất khó”. Nếu không xử lý, giải quyết thì sẽ ách tắc và không khơi thông được các nguồn lực cho đầu tư phát triển. Tuy nhiên, nếu làm không chặt chẽ, không thận trọng thì có thể sẽ gây hậu quả như các đại biểu đã nêu.

Đề xuất 2 phương án để Quốc hội xem xét

Từ ý kiến các đại biểu và ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng đưa ra đề xuất 2 phương án đối với vấn đề này để Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến. Thứ nhất là phương án theo Chính phủ trình, kết hợp với việc rà soát chặt chẽ quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Phương án thứ hai là theo đề xuất của Ủy ban Pháp luật, xây dựng một đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức sử dụng đất khác mà không phải là đất ở để trình cho Quốc hội vào kỳ họp thứ ba, tháng 5/2022 này đối với những người đang có quyền sử dụng đất và phù hợp với cả quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Bổ sung thêm về nội dung này, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho biết, Chính phủ đặt vấn đề để sửa khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư, hay khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở chỉ để làm rõ một khó khăn, vướng mắc, như Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng đã nói và hoàn toàn không đụng gì đến các quy định có liên quan đến sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tài chính đất đai, lựa chọn nhà đầu tư lâu nay. Một trong những mục tiêu là cố gắng làm sao để xử lý các vướng mắc như các đại biểu nêu.

Khi sửa đổi thì phải đáp ứng các điều kiện: phải phù hợp với quy hoạch; nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất; đất không thuộc điều kiện thu hồi. Quá trình làm phải minh bạch, rõ ràng. Tuy nhiên, Bộ trưởng Lê Thành Long cũng cho rằng những điều băn khoăn của các đại biểu Quốc hội là phù hợp, có thể xảy ra việc bị trục lợi chính sách ở đây.

Nhấn mạnh quan điểm của Chính phủ là phải cân nhắc, tính toán hết sức cẩn thận, Bộ trưởng Lê Thành Long đề nghị các đại biểu Quốc hội cân nhắc xem xét hai phương án mà Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư nêu./.