Đi tìm 'công thức đầu tư' sinh lời cho bất động sản phân khúc đất nền

Đất nền vẫn là kênh đầu tư vua

Những năm qua, đặc biệt là từ 2018 đến nay, thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh TP. HCM luôn ghi nhận sự sôi động của phân khúc đất nền. Theo đại diện của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, thị trường bất động sản TP. HCM hiện đang có xu thế hướng ra vùng ven rất rõ nét do quỹ đất ở khu vực trung tâm không còn nhiều.

“Điểm nóng” nhất phải kể đến là Bình Dương. Ngay sau Tết Nguyên đán 2019, hoạt động mua đi bán lại đất nền ở nơi đây diễn ra liên tục, nhất là với khoảng cách địa lý thuận lợi, nhiều khách hàng đổ về Bình Dương “săn” đất nền để đón gió hệ thống hạ tầng đang phát triển.

Đất nền vẫn là phân khúc có tỷ suất sinh lời vượt trội (Ảnh: dự án Lộc Phát Residence Bình Dương).

Các khu vực là điểm nóng của Bình Dương bao gồm Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một... Trong đó, theo dữ liệu trực tuyến của đất Batdongsan.com.vn, hai Thị xã Dĩ An và Thuận An bất ngờ trở thành những địa phương ghi nhận nhu cầu tìm kiếm bất động sản cao nhất tại Bình Dương. Trong đó, thị xã Thuận An có số sản phẩm đất nền giao dịch nhiều nhất trong quý 1 và quý 2/2019 với lượng tìm kiếm tăng hơn 48% so với quý 4/2018, cao gấp đôi so với Dĩ An và gần gấp ba so với TP. Thủ Dầu Một.

Giá đất nền tại đây cũng đã tăng gấp ba giai đoạn 2017 - 2019. So với năm 2017, một số dự án khu vực thị xã Dĩ An có mức giá tăng đến gấp ba lần. Tại khu vực Dự án Trung tâm hành chính Dĩ An, năm 2017, đất nền tại một số trục đường lớn dao động từ 20 đến 25 triệu đồng mỗi m2 nhưng hiện nay đã chạm ngưỡng 70 triệu đồng một m2.

Đất nền dự án trên Quốc lộ 1K, phường Bình An, Dĩ An, hiện giao dịch quanh mốc 30 - 36 triệu đồng mỗi m2. Nhà thô nằm ở trục giao thông chính khoảng 36 - 45 triệu đồng mỗi m2.

Cũng nằm kế cận Sài Gòn, tại Thuận Giao, Thuận An, một dự án quy mô 5,3 ha mới bung hàng quý I/2019 có giá nhà phố thương mại 72 - 75 triệu đồng mỗi m2. Đất nền trục giao thông chính được giao dịch với mức giá 32 - 35 triệu đồng còn đất nền nội khu vươn lên 20 - 23 triệu đồng.

Giải mã “công thức đầu tư”

Theo các chuyên gia, tỷ suất sinh lời vượt trội cùng tâm lý xem nhà gắn liền với đất mới là tài sản có giá trị khiến phân khúc đất nền luôn được khách hàng quan tâm mạnh mẽ.

Đại diện các sàn môi giới cho hay, nhóm nhà đầu tư “lão luyện” vẫn tham gia tích cực và kiếm lời lớn. Một trong số những “công thức đầu tư” được lựa chọn nhiều nhất đó là đặt cửa vào các chủ đầu tư uy tín, chấp nhận trả giá cao cho sản phẩm có tiềm năng tương xứng. Tuân thủ nguyên tắc “quy hoạch bài bản, tiến độ hạ tầng, tiện ích, pháp lý và đặc biệt dự án có càng nhiều người mua để ở càng có nhiều lợi thế”.

Thứ nhất phải hiểu rõ khu vực đầu tư, mua đất có vị trí kết nối giao thông ở mức từ trung bình đến khá thuận tiện. Khi hạ tầng hoàn thiện dần, cơ hội tăng giá sẽ lớn dần. Ngoài ra, mua những nơi đã hình thành những cụm cư dân với mật độ từ vừa phải đến đông đúc. Tuyệt đối không chọn những nơi “đồng không mông quạnh” dù giá siêu rẻ.

Thứ hai, chỉ mua đất có pháp lý hoàn chỉnh, khu đất dự án đã có sổ đỏ từng nền, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng là những tài sản an toàn. Rủi ro lớn nhất cho nhà đầu tư là mua đất nền pháp lý dở dang. 2 kịch bản xấu có thể xảy ra trong tình huống này là hoặc phải mất nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý; hoặc không thể ra sổ (giấy chứng nhận) được do vướng các quy định, quy chuẩn.

Thứ ba, xem xét yếu tố thanh khoản của dự án, phải làm một cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch đất nền trong khu vực mình chọn mua.

Và cuối cùng, không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Trong lúc thị trường “sốt” thì càng phải thận trọng, lựa cơm gắp mắm. Đặc biệt là không đầu tư khi vượt quá khả năng chi trả của mình. Nếu thiếu hụt, chỉ vay trong ngưỡng an toàn (50% giá trị tài sản trở xuống). Trước khi vay, nên tính đến bài toán lãi suất thả nổi và sức chịu đựng trả lãi được bao lâu để lường trước các áp lực.

Ngoài ra, theo phân tích của các chuyên gia, nhà đầu tư đừng chỉ ham giá rẻ và cơ hội sinh lời ngay. Sự tăng giá của bất động sản phải dựa trên sự tác động của hạ tầng, nhu cầu thực của thị trường, còn nếu giá tăng không dựa trên các cơ sở nói trên có phần xuất phát từ câu chuyện làm giá của giới đầu tư. Ngay cả việc an toàn trong đầu tư hay không phụ thuộc phần lớn vào kiến thức mà nhà đầu tư trang bị. Trang bị kiến thức để lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của mình là rất quan trọng.

Thùy Giang