Diện mạo mới Thủ Thiêm có còn mơ về 'phố Đông'?

Trung tâm đô thị mới tầm cỡ quốc tế

Theo Ban quản lý khu đô thị (KĐT) mới Thủ Thiêm, KĐT hiện còn 51 lô đất với diện tích hơn 793.000m2. Hầu hết diện tích này là đất thương phẩm, sẽ cho đấu giá tạo nguồn thu cho TP trong bối cảnh sau 2 năm bị dịch Covid và tăng trưởng âm, đồng thời để thực hiện cân đối tài chính trong dự án đầu tư KĐT này từ khởi đầu đến nay.

Sau việc lùm xùm đấu giá, người ta nhận ra giá trị cực đỉnh của đất Thủ Thiêm, cũng như giá trị tối ưu của phương án đấu giá đất mang lại. Vấn đề đặt ra, bán đấu giá hết đất đẹp nhất nằm ở vị trí đắc địa nhất ở phần lõi, liệu Thủ Thiêm có thực hiện được mục đích quy hoạch ban đầu của nó? Việc quản lý quy hoạch như thế nào với những mảnh đất đã vào tay chủ mới sau đấu giá? Diện mạo KĐT mới Thủ Thiêm sẽ như thế nào trong bối cảnh hiện nay? Người dân và các nhà đầu tư cần biết điều đó công khai và minh bạch.

Đầu những năm 1990, TPHCM đã có ý tưởng khai thác Thủ Thiêm. Đến năm 1996, Thủ tướng khi đó là ông Võ Văn Kiệt đã ra Quyết định 367 đồng ý về chủ trương quy hoạch phát triển Thủ Thiêm. Khi đó chưa có đề án quy hoạch nào cụ thể, chỉ thống nhất chủ trương chung là phát triển Thủ Thiêm thành trung tâm tài chính, dịch vụ mới của TPHCM, là động lực mới để thúc đẩy TP phát triển.

Thủ Thiêm hôm nay... và Phố Đông mà TPHCM đang kỳ vọng.

Đến năm 2003, Sasaki Associates (Mỹ) thắng giải thưởng cuộc thi thiết kế Trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm, bản quy hoạch của đơn vị này được lấy làm cơ sở khoa học cho các ý tưởng và quan điểm phát triển. Từ 2003 đến nay đã có 3 lần điều chỉnh quy hoạch Thủ Thiêm, lần điều chỉnh mới nhất là vào năm 2012, cũng do Sasaki thực hiện.

Cho đến nay, dù có vài lần điều chỉnh quy hoạch các phân khu chức năng, ranh giới đất, đường giao thông, nhưng về cơ bản các mục tiêu ban đầu không thay đổi. Trước hết, Thủ Thiêm được coi là phần mở rộng của trung tâm TPHCM hiện nay. Trung tâm TP có diện tích 930ha, bao gồm các quận 1, 3, một phần quận 4 và một phần Bình Thạnh. Từ 1995, trung tâm này đã quá tải và chủ yếu đóng vai trò hành chính-chính trị-ngoại giao. Do vậy Thủ Thiêm được kỳ vọng trở thành trung tâm đô thị mới tầm cỡ quốc tế. KĐT mới Thủ Thiêm kết hợp hài hòa với trung tâm TP để trở thành trung tâm mới hoàn chỉnh, là trung tâm giao dịch thương mại, tài chính, dịch vụ văn hóa, du lịch, đầu mối giao lưu trong nước và quốc tế.

Đóng lại ước mơ “Phố Đông”

Theo quy hoạch, Thủ Thiêm được chia ra làm 7 phân khu chức năng, gồm trung tâm giao dịch thương mại tài chính (ở trung tâm Thủ Thiêm), khu trung tâm hội chợ triển lãm quốc tế (ở phía Nam); khu nhà ở cao cấp nhiều chủng loại (ở phía Bắc); khu trung tâm văn hóa du lịch và giải trí (phía Nam và dọc sông Sài Gòn); khu trung tâm văn hóa du lịch (phía Đông Nam và theo các trục lộ Đông - Tây, Bắc - Nam); khu trung tâm hành chính, quảng trường (đối diện Công trường Mê Linh, quận 1); khu tái định cư (phía Đông). Một trong các nhiệm vụ quan trọng nhất là Thủ Thiêm sẽ có những công trình chức năng mà trung tâm hiện hữu không có, như quảng trường mang tên Hồ Chí Minh, nhà hát giao hưởng, trung tâm triển lãm, trung tâm hội chợ quốc tế, viện nghiên cứu, các cao ốc chọc trời là văn phòng đại diện của các tập đoàn đa quốc gia…

Với những chức năng trên, Thủ Thiêm được kỳ vọng như “Phố Đông” của Thượng Hải, sầm uất, hoành tráng nhưng vẫn giữ được truyền thống đô thị sông nước Nam bộ với bán đảo xanh 657ha. Vì có vị trí đặc biệt quan trọng là đối diện quận 1, sau khi hoàn thành 5 cây cầu (nay đã hoàn thành được 2), 1 hầm chui và hệ thống giao thông đa cấp, Thủ Thiêm trở thành bán đảo đô thị đẹp, độc đáo nhất Đông Nam Á, với 160.000 cư dân và 450.000 người đến làm việc. Nhưng đáng tiếc, đến nay hơn 20 năm những công trình chính chưa thấy, mới có nhà triển lãm xây được phần thô, các công trình xây dựng chủ yếu nhà ở dân dụng, chung cư cao tầng thuộc các dự án của Công ty Đại Quang Minh.

Theo quyết định ban đầu về nhiệm vụ quy hoạch (đến nay chưa có quyết định nào thay thế), Thủ Thiêm là phần mở rộng hữu cơ không tách rời của trung tâm hiện hữu, nhưng năm 2021 nó được cắt về TP mới Thủ Đức, trở thành phần phát triển ngoài rìa của TPHCM. Hơn nữa, trung tâm của TP Thủ Đức lại nằm ở quận Thủ Đức cũ. Như vậy, vị thế của Thủ Thiêm bị hạ từ quan trọng nhất xuống còn KĐT mới. Đáng lý nó phải thuộc về quận 1 và dưới sự chỉ đạo trực tiếp của TPHCM mới phát huy được tác dụng là trung tâm của TPHCM.

Câu hỏi nhiều chuyên gia đặt ra, liệu các nhà đấu giá thành công sau khi có được đất sẽ xây dựng hay đợi thời bán trao tay để ăn chênh lệch? Và ngay cả khi người đấu thắng không bán mà tiến hành xây dựng có phải tuân thủ quy hoạch chung của TP theo thiết kế không gian Sasaki xây dựng và được phê duyệt, hay họ được tự do sáng tác?

Một câu hỏi không dễ trả lời, bởi nhà đầu tư bỏ ra núi tiền để có được miếng đất vài ha, tính ra mỗi mét vuông đất phải tiền tỷ, đương nhiên họ muốn mật độ xây dựng cao nhất, có thể lên đến 80-90%, hệ số xây dựng không dừng ở mức khống chế 6,94 mà cao hơn nữa, số tầng cao có thể 70-80 tầng hoặc hơn nữa. Như thế sẽ phá vỡ quy hoạch chung, tạo ra bức tranh rất kỳ dị.

Nếu TPHCM tiếp tục cho bán đấu giá các lô đất thương mại còn lại nằm ở trung tâm và là những vị trí đẹp nhất, và để phải chiều lòng các đại gia rất có khả năng đề án Trung tâm về tài chính, thương mại, dịch vụ tầm cỡ quốc tế và Thủ Thiêm kết hợp với phần 930ha của trung tâm cũ thành trung tâm mới TPHCM, đứng trước nguy cơ phá sản. Khi ấy Thủ Thiêm không còn là trung tâm mới của TPHCM, mà thuần túy chỉ là bán đảo dành cho người giàu cư trụ trong những biệt thự, căn hộ lên đến hàng chục triệu USD.

PGS.TS Nguyễn Minh Hòa