Định giá đất phải dựa trên dữ liệu giao dịch thực, tránh mỗi nơi một cách hiểu

+ Thưa đại biểu, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) định hướng chuyển mạnh sang cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Đây được xem là giải pháp tháo gỡ những vướng mắc trong xác định giá đất thời gian qua. Đại biểu nhìn nhận thế nào về cơ chế này?

- Tôi đồng tình với định hướng chuyển mạnh sang cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Cách làm này có thể khắc phục tình trạng một số dự án phải chờ đợi rất lâu chỉ để xác định giá đất, qua đó góp phần rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục, đẩy nhanh tiến độ dự án và đưa nguồn lực đất đai vào khai thác hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là phải thiết kế cơ chế điều chỉnh như thế nào để vừa bảo đảm tính ổn định của bảng giá đất, vừa theo kịp những biến động của thị trường. Thực tế, giá đất ở từng khu vực có thể thay đổi nhanh khi xuất hiện những yếu tố mới về quy hoạch, hạ tầng, giao thông hoặc mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, bảng giá đất lại có tính ổn định trong một khoảng thời gian nhất định.

Dự thảo đã cho phép điều chỉnh bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất khi cần thiết. Nhưng theo tôi, quy định như vậy vẫn cần được cụ thể hóa hơn. Nếu chỉ sử dụng một khái niệm chung là “khi cần thiết” thì việc áp dụng có thể phụ thuộc nhiều vào cách nhìn nhận của từng địa phương. Có nơi chủ động rà soát, điều chỉnh, nhưng cũng có nơi có thể chậm thực hiện do tâm lý e ngại trách nhiệm.

Vì vậy, cần xác định rõ những trường hợp cơ quan có trách nhiệm phải xem xét điều chỉnh. Chẳng hạn, khi dữ liệu giao dịch thực tế cho thấy giá đất tại một khu vực đã biến động đáng kể, hoặc khi có thay đổi lớn về quy hoạch, hạ tầng, mục đích sử dụng đất làm thay đổi rõ rệt giá trị đất đai, thì cần có cơ chế rà soát tương ứng.

+ Đại biểu vừa nhắc đến dữ liệu giao dịch thực tế. Đây có phải là một trong những điều kiện quan trọng để bảng giá đất phản ánh sát hơn giá trị thị trường, hạn chế những chênh lệch trong quá trình áp dụng?

- Đúng vậy. Theo tôi, vấn đề cốt lõi vẫn là phải có dữ liệu giao dịch thực. Muốn xác định giá đất có căn cứ, trước hết phải có thông tin đáng tin cậy về các giao dịch trên thị trường.

Hiện nay, giá rao bán, giá các bên thực tế thỏa thuận và giá thể hiện trong hồ sơ giao dịch đôi khi không giống nhau. Nếu sử dụng những thông tin chưa được kiểm chứng làm căn cứ định giá thì kết quả có thể không phản ánh đúng thực tế. Do đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu phải đi đôi với kiểm soát chất lượng thông tin, bảo đảm dữ liệu được cập nhật và có thể đối chiếu, xác thực.

Tôi cho rằng đây không đơn thuần là câu chuyện kỹ thuật hay ứng dụng công nghệ, mà liên quan trực tiếp đến tính minh bạch của chính sách đất đai. Khi căn cứ xác định giá đất rõ ràng, người dân có thể hiểu vì sao nghĩa vụ tài chính của mình được xác định ở mức đó; doanh nghiệp cũng có cơ sở để tính toán chi phí đầu tư, còn cơ quan quản lý thuận lợi hơn trong quá trình tổ chức thực hiện.

Đặc biệt, cần tránh tình trạng mỗi cơ quan sử dụng một nguồn số liệu khác nhau, dẫn đến khó khăn trong đối chiếu và xử lý công việc. Dữ liệu phải được chuẩn hóa, có sự kết nối và khai thác thống nhất. Đây là điều kiện quan trọng để nâng cao chất lượng định giá đất, đồng thời tăng khả năng giám sát của người dân và các chủ thể có liên quan.

Đại biểu Quốc hội Dương Minh Tuấn.

+ Để giải quyết vấn đề này, đại biểu đề cập đến sự liên thông giữa Luật Đất đai với Luật Kinh doanh bất động sản. Việc kết nối dữ liệu và các quy định giữa hai luật cần được thực hiện ra sao để tránh phát sinh thêm thủ tục cho người dân, doanh nghiệp?

- Tôi cho rằng cần nhìn nhận các quy định về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Các lĩnh vực này có sự liên quan trực tiếp, từ quá trình tiếp cận đất đai, lựa chọn nhà đầu tư, xác định nghĩa vụ tài chính đến triển khai dự án và thực hiện các giao dịch với người mua.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang thúc đẩy việc xây dựng mã định danh bất động sản, giao dịch điện tử và hệ thống thông tin thị trường. Đây là điều kiện thuận lợi để kết nối, liên thông dữ liệu với lĩnh vực đất đai. Theo tôi, Luật Kinh doanh bất động sản tạo ra dữ liệu thị trường thì Luật Đất đai cần sử dụng được dữ liệu đó để xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sát thực tế hơn.

Bên cạnh dữ liệu, một nguyên tắc rất quan trọng trong cải cách thủ tục là kết quả pháp lý của thủ tục trước phải được công nhận ở thủ tục sau, nếu thông tin không thay đổi. Không nên để người dân, doanh nghiệp phải thực hiện lại những công việc đã hoàn thành, hoặc cung cấp nhiều lần cùng một loại giấy tờ chỉ vì các cơ quan, các khâu giải quyết chưa có sự kết nối.

Cải cách thủ tục không nên chỉ dừng ở việc cắt giảm một vài loại giấy tờ riêng lẻ, mà phải nhìn nhận toàn bộ quá trình thực hiện dự án. Khi một nội dung đã được cơ quan có thẩm quyền xem xét, xác nhận và thông tin không thay đổi thì cần có cơ chế kế thừa kết quả đó ở bước tiếp theo. Cách làm này vừa giảm thời gian, chi phí tuân thủ, vừa hạn chế những vướng mắc phát sinh do cách hiểu hoặc cách áp dụng không thống nhất.

Ảnh minh hoạ: CP

+ Một vấn đề khác là nhiều dự án bất động sản bị đình trệ, trong đó có những trường hợp vướng mắc về nghĩa vụ tài chính đất đai của chủ đầu tư trước. Theo đại biểu, cần có cơ chế như thế nào để khơi thông những dự án này mà vẫn bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của các bên?

- Tôi cho rằng cần có cách tiếp cận linh hoạt hơn đối với những dự án đã đình trệ do chủ đầu tư cũ hoàn toàn mất năng lực tài chính. Nếu dự án tiếp tục bị ách tắc chỉ vì chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì nguồn lực đất đai, nguồn lực đầu tư và cơ hội phát triển đều bị ảnh hưởng.

Vì vậy, tôi đề nghị nghiên cứu cơ chế cho phép chuyển nhượng dự án trong những trường hợp này khi nghĩa vụ tài chính về đất đai đã được xác định rõ. Bên nhận chuyển nhượng phải có năng lực thực hiện dự án, cam kết kế thừa đầy đủ nghĩa vụ còn lại và có biện pháp bảo đảm thực hiện chắc chắn, chẳng hạn như bảo lãnh ngân hàng hoặc ký quỹ.

Trong trường hợp đó, hợp đồng chuyển nhượng cần xác định rõ nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành, chủ thể tiếp nhận nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện. Việc chuyển nhượng không có nghĩa là xóa bỏ nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với Nhà nước, mà là tạo điều kiện để một chủ thể có đủ năng lực tiếp tục triển khai dự án và thực hiện những nghĩa vụ còn tồn tại.

Tôi cho rằng, nếu thiết kế được cơ chế chặt chẽ, có điều kiện và biện pháp bảo đảm cụ thể, chúng ta có thể tháo gỡ những dự án đang bị đình trệ, tránh lãng phí nguồn lực đất đai, đồng thời vẫn bảo đảm quyền thu ngân sách của Nhà nước.

Suy cho cùng, sửa đổi pháp luật về đất đai không chỉ nhằm tháo gỡ khó khăn cho từng dự án hay từng khâu thủ tục, mà cần hướng tới một quy trình quản lý, sử dụng đất đai thông suốt, minh bạch và hiệu quả. Khi các quy định pháp luật được kết nối, dữ liệu được chia sẻ và trách nhiệm của từng chủ thể được xác định rõ, người dân và doanh nghiệp sẽ giảm được những chi phí không cần thiết, còn nguồn lực đất đai có điều kiện được khai thác tốt hơn.

+ Xin trân trọng cảm ơn đại biểu!