Đo tác động từ bảng giá đất mới

Có nhiều điểm cần lưu ý về bảng giá đất mới.

TP.HCM và nhiều địa phương đang xây dựng bảng giá đất mới, ông có bình luận gì?

Theo tôi, việc áp dụng bảng giá đất mới tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung có một số vấn đề cần lưu tâm.

Thứ nhất, từ 1/1/2026, khi áp dụng bảng giá đất mới, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải căn cứ vào bảng giá đất hàng năm. Khi đó, người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ bị tăng chi phí lên rất nhiều so với hiện nay.

Tuy nhiên, người dân được đền bù cũng theo bảng giá đất mới, nên tiền đền bù sẽ cao hơn đáng kể so với trước. Có thể đó sẽ là chuyện không may với người này, nhưng lại là may mắn với người khác, song bảng giá đất mới tạo ra sự công bằng với xã hội dưới góc nhìn rộng.

Thứ hai, bảng giá đất là căn cứ để xác định giá chuyển nhượng. Lâu nay, chúng ta đang nộp thuế, phí chuyển nhượng theo hợp đồng công chứng và giá chuyển nhượng cao hơn rất nhiều so với khung giá đất của các năm trước, dù đã tính nhân hệ số.

Thứ ba, liên quan đến chi phí dự án, lâu nay, Nhà nước đền bù cho người dân theo giá đất cụ thể và giá này căn cứ vào khung giá đất, có nhân hệ số. Tuy nhiên, khi Nhà nước thu tiền sử dụng đất của dự án thì chủ yếu căn cứ vào phương pháp thặng dư, tức dựa vào lợi nhuận ước tính của dự án.

Trong trường hợp thị trường bất động sản không tăng giá thì dù bảng giá đất cũ hay mới, về cơ bản, Nhà nước vẫn thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp như vậy.

Song, có điểm thay đổi đó là lâu nay, chủ doanh nghiệp tạm ứng tiền cho Nhà nước để đền bù cho người dân và tiền đó dựa trên khung giá đất, hệ số hàng năm. Nhưng sau ngày 1/1/2026, việc đền bù căn cứ theo giá đất cụ thể, có thể bằng hoặc cao hơn bảng giá đất, nghĩa là chủ đầu tư phải ứng tiền đền bù cho Nhà nước nhiều hơn.

Như vậy, lãi vốn của doanh nghiệp sẽ nhiều hơn và dự án càng kéo dài thì lãi vốn càng lớn.

Ví dụ, nếu như doanh nghiệp bỏ ra trước 500.000 đồng/m2 thì phải chịu lãi vốn trên khoản 500.000 đồng/m2, nhưng khi bảng giá đất tăng, doanh nghiệp bỏ ra vài chục triệu đồng mỗi mét vuông thì phải chịu lãi vốn trên khoản tiền này. Khi đó, sức khỏe doanh nghiệp phải tốt, phải vững.

Tức là chi phí thực hiện dự án sẽ bị đội lên khi áp dụng bảng giá đất mới?

Điều này cũng không hẳn đúng vì tổng tiền doanh nghiệp phải bỏ ra để thực hiện dự án gần như không thay đổi, mà chỉ thay đổi số tiền bỏ ra ban đầu nhiều hay ít.

Nhiều người hay hiểu nhầm tiền đền bù là của doanh nghiệp đền bù cho người dân, ví dụ như nói tiền đền bù 500.000 đồng/m2, nhưng bán 200 triệu đồng/m2. Song, thực chất, tiền đền bù là của Nhà nước, doanh nghiệp chỉ ứng trước, ngoại trừ những dự án theo cơ chế doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân.

Ông Nguyễn Anh Quê.

Doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất không phải dựa trên cơ sở 500.000 đồng/m2 mà dựa trên kỳ vọng giá bán, kỳ vọng lợi nhuận của dự án. Nếu doanh nghiệp bán 200 triệu đồng/m2 thì phải nộp cho Nhà nước tiền sử dụng đất lên đến vài chục triệu đồng mỗi mét vuông.

Còn với chủ thể là Nhà nước, chủ thể này sẽ bị thiệt hại ở góc độ chênh lệch tiền thu của doanh nghiệp trừ tiền đền bù cho người dân. Tuy nhiên, thu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân và tiền chuyển nhượng sẽ tăng lên. Nhìn chung, luật mới tạo ra sự bình đẳng, công khai minh bạch giữa các chủ thể tham gia giao dịch đất đai.

Khi thị trường biến động thì sao, bảng giá đất mới có tác động gì đến giá bất động sản hình thành từ dự án?

Bảng giá đất hàng năm dù thay đổi theo giá thị trường nhưng chỉ tiệm cận 50-80%, chứ không thể kỳ vọng đúng 100%. Sẽ có lúc chủ thể là người dân, hoặc doanh nghiệp, hay Nhà nước chịu thiệt hại, chứ không thể thỏa mãn tất cả chủ thể tại mọi thời điểm.

Với doanh nghiệp, lâu nay, chỉ phải bỏ chi phí thủ tục đầu tư và giải phóng mặt bằng. Đến khi có quyết định giao đất, dùng quyết định đó để huy động vốn ngân hàng và các hình thức khác.

Ước lượng tiền giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư trên dưới 20% tổng chi phí, sau đó nộp thêm tiền sử dụng đất thì vào khoảng 40%. Tính cả hạ tầng kỹ thuật và lãi vốn thì tổng chi phí xây dựng dự án vào khoảng 60-70% và doanh nghiệp thu lợi 30-40%.

Tuy nhiên, với công thức mới, tiền chi phí giải phóng mặt bằng vào khoảng 30% và sau khi giao đất sẽ đóng tiền sử dụng đất theo công thức: Tiền sử dụng đất trừ đi tiền giải phóng mặt bằng doanh nghiệp đã ứng trước. Về tổng mức đầu tư dự án sẽ không thay đổi nhiều, mà chỉ thay đổi số tiền bỏ ra giữa những giai đoạn khác nhau.

Nhìn chung, về cơ bản, bảng giá đất mới không tác động nhiều đến giá bán của các chủ đầu tư, nếu có thì sẽ có sự tăng giảm tùy loại hình, sản phẩm bất động sản.

Tuy nhiên, phân khúc chung cư thương mại sẽ chịu tác động mạnh bởi bảng giá đất mới do các dự án này thường nằm ở trung tâm các đô thị lớn nên tiền sử dụng đất rất cao, đặc biệt là đất có nguồn gốc chuyển nhượng lại dự án, chuyển đổi từ đất nhà máy, cơ quan.

Bảng giá đất hàng năm dù thay đổi theo giá thị trường nhưng chỉ tiệm cận 50-80%, chứ không thể kỳ vọng đúng 100%.

Ví dụ, trước kia, giai đoạn 2014-2021, giá chung cư các thành phố lớn dao động từ 30-35 triệu đồng/m2 và khung giá đất khu vực đó vào khoảng vài chục triệu đồng mỗi mét vuông. Tuy nhiên, hiện nay, giá bán sản phẩm này dao động từ 50-80 triệu đồng/m2, nên sau ngày 1/1/2026, Nhà nước sẽ định giá đất ở các dự án chung cư có thể lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông (trừ nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất). Điều đó dẫn đến câu chuyện chi phí đầu vào của dự án chung cư tăng cao.

Khi định giá đất để thu tiền sử dụng đất, giữa các loại hình bất động sản cũng sẽ có các công thức định giá khác nhau vì có nhiều phương pháp, không nhất thiết phải theo một phương pháp nào.

Chẳng hạn, sản phẩm chung cư có thể áp dụng các phương pháp định giá như so sánh, thu thập, thặng dư…, nên khó có thể khẳng định bảng giá đất không ảnh hưởng đến việc đội chi phí của dự án, bởi phải tùy theo tính chất từng dự án cũng như từng địa phương.

Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn?

Thứ nhất, giá chung cư sẽ không giảm, trừ khi nguồn cung thực sự tăng đột biến. Bởi chung cư nội đô quỹ đất không nhiều, tỷ lệ hấp thụ cao, cùng với chi phí xây dựng, chi phí sử dụng đất ngày càng tăng.

Thứ hai, đất ở liền kề, biệt thự cũng sẽ không giảm giá, nhưng đất không phải là đất ở như đất trồng cây lâu năm diện tích lớn quy hoạch đất ở sẽ giảm vì các điều kiện tách thửa khó hơn.

Lâu nay, giá bán đất trồng cây lâu năm quy hoạch đất ở thường theo công thức giá đất ở trừ tiền chuyển đổi và tiền thủ tục, lãi vốn. Sắp tới, mảnh đất có vị trí đắc địa trồng cây lâu năm quy hoạch đất ở đang bán giá cao sẽ giảm vì khó tách thửa và tiền chuyển đổi cao.

Với đất nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại, giá đất tăng nên tiền nộp hàng năm cũng tăng và bảng giá đất điều chỉnh hàng năm cũng có thể tăng.

Với những đơn vị đã được cấp sổ, đóng tiền một lần thì giá đất sẽ tăng, nhưng nếu đóng tiền sử dụng đất hàng năm thì giá sẽ giảm. Quỹ đất chưa xây dựng đã đóng tiền sử dụng đất một lần thì tăng, nhưng quỹ đất đóng tiền sử dụng đất từng năm lại giảm. Do đó, phải căn cứ vào từng phân khúc và loại hình.

Thành Nguyễn