Đô thị tích hợp - lời giải chiến lược cho bất động sản Trung Trung Bộ

Lấy lại đà phát triển

Thị trường bất động sản khu vực Trung Trung Bộ đang dần lấy lại nhịp phát triển sau thời gian dài trầm lắng. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2024, thị trường bất động sản nhà ở tại khu vực này ghi nhận 7.845 sản phẩm mở bán, tăng 82% so với năm 2023. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ, chiếm 74,4% tổng lượng sản phẩm. Sự tăng trưởng mạnh của phân khúc này góp phần nâng tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường lên 47%, tương đương 3.675 giao dịch thành công.

Đà phục hồi tiếp tục duy trì trong quý I.2025, đồng nhịp với xu hướng khởi sắc chung của cả nước, đặc biệt sau khi nhiều dự án tại Đà Nẵng và Quảng Nam được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Trong quý I, thị trường ghi nhận 2.566 sản phẩm, tương đương quý trước và gấp ba lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ đạt 38%, tương ứng khoảng 983 giao dịch, giảm nhẹ 10% so với quý trước, nhưng cao gấp 3,15 lần so với cùng kỳ năm trước. Việc lượng giao dịch giảm nhẹ được cho là do hầu hết dự án chỉ mở bán vào cuối quý.

Phân khúc biệt thự, shophouse và nhà phố cũng ghi nhận tín hiệu tăng trưởng khi nhiều dự án đẩy mạnh triển khai để đón đầu đà phục hồi. Toàn khu vực có 7 dự án bước vào giai đoạn tiếp theo, cung cấp tổng cộng 323 sản phẩm ra thị trường - tăng 66% so với cùng kỳ năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ đạt 33%, tương đương 105 giao dịch, tăng nhẹ 3%.

Việc phát triển các khu đô thị tích hợp quy mô tại các đô thị thuộc Quảng Nam và Đà Nẵng là xu hướng tất yếu. Nguồn: ITN

Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng ghi nhận tín hiệu tích cực. Trong quý I, nguồn cung đạt 350 sản phẩm, gấp 5 lần cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ đạt 32%, nhờ chất lượng sản phẩm được cải thiện và niềm tin vào triển vọng phục hồi du lịch sau loạt dự án được tháo gỡ pháp lý.

Căn hộ du lịch (condotel) tiếp tục là phân khúc chủ lực, chiếm 73% tổng lượng giao dịch, với giá bán dao động từ 65 - 154 triệu đồng/m². Biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng cũng duy trì mức giá cao, từ 14,6 đến 100 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, nguồn cung tại khu vực Trung Trung Bộ vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế và có sự phân hóa rõ rệt. Phần lớn nguồn cung đến từ Đà Nẵng, chiếm 64% tổng nguồn cung bất động sản nhà ở và nghỉ dưỡng toàn khu vực trong quý I. Trong khi đó, quỹ đất tại khu vực trung tâm Đà Nẵng đang ngày càng thu hẹp, chi phí đất ngày một tăng cao.

Nhiều thuận lợi phát triển khu đô thị thương mại, dịch vụ

Trước thực trạng trên, VARS cho rằng phát triển các khu đô thị tích hợp quy mô lớn tại Đà Nẵng và Quảng Nam không chỉ là xu hướng tất yếu mà còn là giải pháp chiến lược nhằm thúc đẩy phát triển đô thị bền vững. Mô hình này giúp mở rộng không gian sống, giảm áp lực lên trung tâm, đồng thời đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về môi trường sống hiện đại, nơi có thể “sống - làm việc - hưởng thụ” trong cùng một hệ sinh thái.

Theo VARS, Đà Nẵng và Quảng Nam đang hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển các khu đô thị thương mại - dịch vụ, nhờ vị trí chiến lược và hệ thống hạ tầng kết nối hoàn chỉnh. Cả hai địa phương nằm ở trung tâm miền Trung, sở hữu bờ biển dài, dễ dàng kết nối với các vùng kinh tế trọng điểm trong nước và quốc tế thông qua cao tốc, quốc lộ, sân bay quốc tế, cảng biển nước sâu và đường sắt quốc gia.

Bên cạnh đó, GRDP quý I.2025 của Đà Nẵng tăng 11,36%, cao nhất cả nước; Quảng Nam tiếp tục giữ đà tăng ổn định. Cơ cấu kinh tế thiên về dịch vụ và công nghiệp, phù hợp để phát triển đô thị tích hợp. Khu vực này hiện có hơn 2,5 triệu dân, tỷ lệ đô thị hóa cao, đặc biệt tại các vùng ven như Hòa Vang, Điện Bàn, Tam Kỳ… tạo sức cầu lớn về nhà ở, nhất là các sản phẩm có không gian sống xanh, tiện ích đầy đủ.

Đà Nẵng còn được quốc tế vinh danh là một trong những “đô thị đáng sống nhất thế giới”, góp phần thu hút giới thượng lưu và người nước ngoài đến sinh sống, làm việc và đầu tư. Năm 2024, toàn khu vực đón gần 10 triệu lượt khách, trong đó Đà Nẵng và Hội An chiếm gần 7 triệu lượt, với tỷ lệ khách quốc tế lên tới 35%. Điều này làm gia tăng nhu cầu lưu trú cao cấp và phát triển tổ hợp thương mại - du lịch - dịch vụ ven sông, ven biển.

Ngoài ra, khu vực đang chứng kiến sự phát triển nhanh của các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu thương mại tự do (thí điểm tại Đà Nẵng), như Chu Lai, VSIP Quảng Nam, Tam Thăng, Liên Chiểu, Hòa Khánh... Các khu này thu hút hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao, kéo theo nhu cầu về nhà ở và các dịch vụ đô thị tăng mạnh.

Quy hoạch vùng Đà Nẵng - Quảng Nam được định hướng phát triển theo mô hình đô thị đa trung tâm, với các trục chức năng rõ ràng: công nghiệp, du lịch, sinh thái và đô thị thông minh. Việc di dời ga Đà Nẵng, mở rộng quỹ đất ven sông, ven biển, và kết nối Hội An - Điện Bàn - Tam Thanh sẽ tạo dư địa lớn cho phát triển các tổ hợp đô thị tích hợp.

Đặc biệt, nếu đề án sáp nhập Đà Nẵng và Quảng Nam được triển khai, vùng đô thị mới sẽ có quy mô dân số và kinh tế tương đương các siêu đô thị cấp quốc gia. Điều này mở ra cơ hội quy hoạch các siêu dự án đô thị thương mại - dịch vụ quy mô lớn, cạnh tranh trực tiếp với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cả về quy mô lẫn chất lượng sống.

Phát triển các khu đô thị thương mại, dịch vụ không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở và đầu tư ngày càng cao, mà còn hình thành cộng đồng cư dân văn minh, hiện đại. Qua đó, tạo động lực cho dòng chảy thương mại - dịch vụ phát triển mạnh mẽ, góp phần định hình diện mạo đô thị mới cho khu vực ven biển năng động bậc nhất miền Trung.

Trúc Oanh