Đổ xô bán tháo khi bất động sản rớt giá liên tục

Đầu nậu đua nhau "thoát hàng"

Nói về thị trường nhà đất trầm lắng, ông Nguyễn Văn Hà, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) cho rằng, thị trường nhà đất bị ảnh hưởng sâu sắc từ sau đại dịch bệnh Covid-19. Trong khi đó, nguồn vốn để đầu tư kinh doanh BĐS hầu hết là nguồn vốn vay từ ngân hàng. Do là nguồn vốn phải đi vay, đến hạn thanh toán nên ngân hàng liên tục réo gọi. Nếu không trả được nợ, "lãi mẹ đẻ lãi con" khiến các đầu nậu đất đai lẫn các nhà đầu tư đang phải ào ào rao bán tháo BĐS để cắt lỗ, thu hồi vốn.

Trong 2 năm gần đây, thị trường BĐS tại TPHCM đã xuất hiện hàng loạt nhà đầu tư nhỏ lẻ bán tháo BĐS để thu hồi vốn. Không dừng lại đó, giới kinh doanh nhà hàng, khách sạn, du lịch đến người làm ăn nhỏ lẻ cũng bị ảnh hưởng nên cũng rao bán nhà khiến thị trường BĐS ở các tỉnh phía Nam rơi vào tình trạng cung tăng vọt cầu. Nếu như trước đây người dân có 2-3 tỷ đồng thì rất khó mua nhà, nhưng đến thời điểm hiện nay, bằng số tiền ấy thì người dân sẽ có rất nhiều lựa chọn. Theo các chuyên gia trong ngành BĐS, đây là thời kỳ khó khăn khiến giá BĐS đang sụt giảm mạnh, chạm đáy.

Một số dự án đã hoàn thành nhưng không có người ở

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết: Trong tình hình hiện nay, ngân hàng đang siết chặt nguồn vốn đối với người mua nhà nên thị trường BĐS đi xuống cũng là điều tất yếu. Theo ông Châu, hiện nay đang có đợt sóng bán tháo BĐS xảy ra đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nguồn vốn mà họ đầu tư vào thị trường, một ít là nguồn vốn tự có, còn lại là nguồn vốn phải đi vay. Theo đó, trong dịp bán tháo đợt này chỉ là động tác kỹ thuật, cắt lỗ đang xảy ra trên diện rộng ở các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Theo ước tính của các chuyên gia trong ngành BĐS, thị trường hiện nay đã giảm xuống từ 20-30% so với tháng cùng kỳ năm 2023. Những năm trước đây, nguồn tiền đổ vào thị trường BĐS đều đến từ ngân hàng. Theo đó, trong những đợt thanh khoản giữa các doanh nghiệp với ngân hàng cũng đang là một gánh nặng đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đó cũng là lý do khiến thị trường BĐS đi xuống.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, tình trạng bán tháo, cắt lỗ đang diễn ra ồ ạt ở nhiều địa phương. Điều khiến các nhà đầu tư đang nháo nhào bán tháo BĐS là do không cân đối được nguồn tài chính. Giới đầu cơ, môi giới, buôn bán và người lướt sóng thị trường đang phải rao bán gấp nguồn hàng để thu hồi vốn. Trong khi đó, người có nhu cầu thật sự về nhà ở cũng không có nhiều, khiến thị trường trầm lắng, BĐS rơi vào tình trạng rớt giá và rất khó bán.

Tìm hiểu thị trường BĐS ở các khu vực ngoại thành của TPHCM như: Dĩ An, Thuận An, Tân Uyên, Thắng Nhì, Thắng Tam... hiện mức giá nào cũng có và nhu cầu bán đang tăng cao hơn sức mua. Trước đây người dân phải có từ 2,5-3 tỷ đồng thì mới có thể mua nhà, nhưng hiện nay thì chỉ cần có 1,5-2 tỷ đồng là có thể đi mua và có rất nhiều sản phẩm để lựa chọn. Dạo quanh các diễn đàn mua bán BĐS, chúng tôi nhận thấy người rao bán thì nhiều, nhưng người hỏi mua lại rất ít. Theo đó, tình trạng khớp lệnh cũng khó diễn ra ở thời điểm này.

Các nhà môi giới căng bảng hiệu ra lề đường để tìm khách hàng

Theo thống kê từ các Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, trong 6 tháng qua, giao dịch nhà đất đến các Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên đổi chủ rơi vào tình trạng khá trầm lắng. Điều này không chỉ xảy ra đối với nhà ở cao cấp mà thị trường buôn bán nhỏ lẻ cũng rơi vào tình trạng tương tự. Trong khi đó, trên thị trường chuyển nhượng tự do, nhiều nhà đầu tư phải rao bán với giá gốc nhưng cũng không tìm được người mua. Có những nhà đầu tư đã ôm hàng từ 1-2 năm nhưng không thể bán vì không tìm được người mua.

Đã đến lúc người mua "bắt đáy"?

Chia sẻ về tình trạng thị trường ế ẩm, ông Lê Tùng Anh, chủ một chuỗi nhà hàng - tiệc cưới trên địa bàn phường Dĩ An và Tam Bình biết: Gia đình đã đầu tư hết vốn vào việc kinh doanh nhà hàng. Không dừng lại đó, ông còn đi vay thêm gần 10 tỷ đồng từ phía ngân hàng để đầu tư vào việc kinh doanh. Tuy nhiên, trong 2 năm qua việc kinh doanh bị đình đốn, người đến đặt tiệc thì không có, mà tiền gốc và lãi từ phía ngân hàng thì hàng tháng cũng phải đóng đều đặn. Trong khi đó, tiền thuê mặt bằng, thuê nhân viên bảo vệ tuy được giảm chút ít nhưng ông cũng không có tiền để trả. Đầu tháng 02/2026, gia đình ông phải rao bán căn nhà ở phường Tam Bình với giá hơn 9 tỷ đồng để lấy vốn làm ăn, nhưng rao bán suốt 7 tháng qua vẫn không có khách đến mua.

Là một nhà đầu cơ, lướt sóng thị trường BĐS, chị Nguyễn Thị Diệu Thúy, ngụ phường Gò Vấp, TPHCM cho biết, những năm trước đây nghe theo bạn bè chị đã bước chân vào thị trường BĐS. Chị "ôm" đất ở ngoại thành, thường đi tìm người chính chủ muốn bán tại các địa bàn các phường, xã như: Gò Vấp, Vĩnh Lộc, Đông Hưng Thận... Để có vốn làm ăn, chị Thúy đã bán một căn nhà mặt tiền ở đường Quang Trung để có tiền "ôm đất" lướt sóng. Tháng 3/2026, chị ôm 6 lô đất ở vùng ngoại thành TPHCM với giá hơn 22 tỷ đồng. Cứ nghĩ thị trường sẽ khởi sắc và tăng giá thì chị sẽ kiếm được chút ít tiền lời, ai ngờ hơn 2 năm qua thị trường vẫn lao dốc khiến chị không bán được hàng. Hệ quả là đến nay chị đang phải gồng gánh trả lãi ngân hàng, còn nhà cửa đất đai đầu cơ thì vẫn cứ "đóng băng", đến nay mới bán được 1 căn đúng với giá gốc.

Các dự án đã đầu tư cơ sở hạ tầng nhưng hiện trạng vẫn là đất trống

Theo chị Thúy, dù bán được một căn nhà nhưng chị phải mất 2% phí môi giới trên tổng giá trị hợp đồng. Ngoài ra, chị Thúy còn phải chịu khoản thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng BĐS. Dù đã phải gánh lỗ cho khoản vay, 5 bất động sản còn lại, chị Thúy hiện đang rao bán với giá gốc và hy vọng sớm tìm được người mua.

Cùng chung cảnh ngộ, anh Đào Văn Hùng, một chuyên gia có tiếng có hơn 10 năm đi "săn" đất nền vùng ven cho rằng, trong 6 năm trở lại đây thị trường nhà đất liên tục đi xuống. Đến thời điểm hiện nay, thị trường BĐS gần như đang rơi về mức đáy. Nguyên nhân dẫn đến việc chạm đáy là người mua rất ít nhưng nguồn cung thì quá nhiều. Ngoài ra, ngân hàng cũng ít mặn mà với gói tín dụng nhà đất đã vô tình góp thêm tình hình thị trường BĐS rơi vào ảm đạm.

Theo khảo sát của chúng tôi, nhu cầu về nhà ở hiện cũng đang được bão hòa. Thời điểm hiện nay các nhà đầu tư cũng không dám gom hàng. Khả năng lướt sóng BĐS bằng nguồn vốn đi vay cũng không ai dám. Trong khi đó, người có nguồn vốn tự có cũng không còn ham muốn đầu tư vào thời điểm này. Theo các chuyên gia, với những người kinh doanh BĐS theo kiểu lướt sóng, không chuyên nghiệp, khi gặp sóng gió thị trường họ phải bán tháo để cắt lỗ. Trong thực tế, nền kinh tế đất nước phát triển chậm cũng là nguyên nhân dẫn đến thị trường rơi vào tình trạng ảm đạm. Và đây là thời gian giá nhà, đất chững lại và đang sụt giảm mạnh.

"Thực tế, hầu hết nhà đầu tư đều phải đi vay từ đầu này, mượn đầu kia và thậm chí phải vay thêm nguồn vốn từ phía ngân hàng để đầu tư. Hơn ai hết, chính nhà đầu tư là người đang muốn đẩy hàng đi. Vào thời điểm hiện nay, nếu bán được hàng với giá gốc đã là may mắn. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư phải chấp nhận bán lỗ là tình cảnh chung của nhiều nhà đầu tư bất động sản" - anh Đào Văn Hùng cho biết thêm.