Doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp bị 'vạ lây'

Dù hiệu quả hoạt động không tệ, nhưng cổ phiếu doanh nghiệp khu công nghiệp vẫn giảm giá mạnh. Ảnh: Thành Nguyễn

“Tụt mood” thê thảm

Nhiều cổ phiếu bất động sản công nghiệp đang rơi vào cảnh “chợ chiều”, “mất giá”, bất chấp kết quả kinh doanh tốt, doanh nghiệp chủ động dòng tiền...

Tính đến hết ngày 25/11/2022, nhiều cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đã giảm mạnh so với hồi đầu năm. Đơn cử, thị giá cổ phiếu IDC của Tổng công ty IDICO hiện chỉ còn 32.000 đồng/cổ phiếu so với mức 64.450 đồng/cổ phiếu đầu tháng 1/2022 (giảm hơn 50%). Tương tự, cổ phiếu KBC của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc hiện chỉ còn 17.700 đồng/cổ phiếu so với mức 46.050 đồng/cổ phiếu đầu tháng 1/2022 (giảm gần 62%). Cổ phiếu ITA của Công ty cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo cũng không là ngoại lệ khi đang ở mức 3.150 đồng/cổ phiếu so với mức 17.300 đồng/cổ phiếu đầu tháng 1/2022 (giảm gần 82%)…

Nếu tính từ đỉnh giá, thị giá cổ phiếu còn giảm sâu hơn, chẳng hạn cổ phiếu IDC mất khoảng 72% giá trị so với đỉnh giá tháng 11/2021; KBC mất khoảng 71% so với đỉnh giá cuối tháng 12/2021; ITA mất khoảng 88% so với đỉnh giá tháng 1/2022; VCG mất khoảng 62% so với đỉnh giá tháng 1/2022; SNZ mất khoảng 76% so với đỉnh giá tháng 1/2022; BCM mất khoảng 30% so với đỉnh giá tháng 9/2022...

Giảm giá, mất thanh khoản là câu chuyện chung của thị trường chứng khoán giai đoạn hiện tại, nhất là với nhóm cổ phiếu bất động sản sau động thái kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng cũng như hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp của cơ quan quản lý. Tuy nhiên, điều khiến không ít người băn khoăn, đó là các cổ phiếu bất động sản công nghiệp vốn hầu như không liên quan hay chịu ảnh hưởng trực tiếp từ động thái này mà vẫn bị bán tháo không thương tiếc. Thậm chí, đây còn được xem là nhóm cổ phiếu mang tính phòng thủ cao, bởi ngay cả trong giai đoạn dịch Covid-19 diễn biến căng thẳng nhất thì các doanh nghiệp lĩnh vực này vẫn “ăn nên làm ra” nhờ hưởng lợi từ sự dịch chuyển chuỗi cung ứng từ bên ngoài vào Việt Nam, dòng vốn FDI duy trì sự ổn định…

Đánh giá về bối cảnh vĩ mô, nhóm nghiên cứu của Công ty Chứng khoán VNDirect cho rằng, Việt Nam vẫn sở hữu nhiều lợi thế hơn so với các nước trong khu vực về thu hút dòng vốn FDI quốc tế thời gian tới, đó là chi phí lao động rẻ, vị trí địa lý thuận lợi (gần trung tâm sản xuất ở miền Nam Trung Quốc), sự ổn định chính trị, hưởng nhiều ưu đãi từ các hiệp định thương mại tự do...

Thực tế, một số “ông lớn” công nghệ toàn cầu đã “đánh tiếng” muốn đầu tư và mở rộng sản xuất tại Việt Nam trong thời gian tới, chẳng hạn Apple có kế hoạch sản xuất IPhone và IPad tại Việt Nam, Google dự tính chuyển một phần dây chuyền sản xuất điện thoại di động (Google Pixel 7) sang Việt Nam. Hai gã khổng lồ công nghệ Trung Quốc là Xiaomi và OPPO cũng có ý định thiết lập các hoạt động sản xuất tại Việt Nam.

Theo VNDirect, đây là những thông tin tích cực đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản công nghiệp trong cả trung và dài hạn. Dẫu vậy, trong quý IV/2022, bất động sản tiếp tục là nhóm ngành chịu áp lực trái phiếu đáo hạn gia tăng khi chiếm tỷ trọng lớn nhất, với 34,1% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riếng lẻ trong kỳ, tương đương 20.071 tỷ đồng (giảm 40,3% so với quý liền trước, nhưng tăng 65,2% so với cùng kỳ năm trước) và điều này sẽ ít nhiều ảnh hưởng tới các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.

Khó bứt phá trong ngắn hạn

Các khu công nghiệp vẫn hoạt động hiệu quả. Ảnh: Thành Nguyễn

Ông Trung Kiên, nhà sáng lập Công ty Quản lý tài sản Vietnam Holdings Inc đánh giá, nhóm doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp vốn được hưởng lợi nhiều từ làn sóng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam. Ngoài ra, dòng vốn FDI vào Việt Nam duy trì sự ổn định cũng là yếu tố hỗ trợ, cho nên doanh thu, lợi nhuận của các doanh nghiệp vẫn được kỳ vọng tích cực trong năm 2022. Tuy nhiên, bối cảnh “xấu chung” của thị trường đã khiến cổ phiếu nhóm này chịu tác động tiêu cực.

“Dù hầu như không phát hành trái phiếu nhưng doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp cũng bị ảnh hưởng. Vì thế, kể cả nội tại doanh nghiệp có tốt nhưng việc bị quy chung một nhóm bất động sản, trong một thị trường bị bán tháo thì cổ phiếu nhóm này khó tránh khỏi bị vạ lây”, ông Kiên nói và cho biết thêm, tăng trưởng của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp chủ yếu liên quan đến các yếu tố vĩ mô như FDI, GDP, chính sách tiền tệ, giải ngân vốn đầu tư công... Tuy nhiên, trong bối cảnh cả thế giới phải thắt chặt tiền tệ, nâng lãi suất, dòng vốn FDI đầu tư ra bên ngoài sẽ ít đi. Điều này sẽ trực tiếp tác động tới tổng cầu, khiến nhu cầu sử dụng, chi tiêu giảm đi, từ đó ảnh hưởng đến nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp. Theo đó, trong ngắn hạn, cổ phiếu nhóm ngành này sẽ khó bứt phá, kể cả khi báo cáo kết quả kinh doanh quý IV cũng như cả năm 2022 của các doanh nghiệp có tích cực.

Cùng góc nhìn, bà Nguyễn Ngọc Linh, Giám đốc Tự doanh, Công ty Chứng khoán DNSE cho rằng, thời gian qua, hầu hết cổ phiếu đều mất giá theo đà giảm mạnh của thị trường chứng khoán, xuất phát từ yếu tố lòng tin của nhà đầu tư với thị trường bị khủng hoảng. Cổ phiếu ở tất cả các nhóm ngành đều chịu áp lực bán tháo để thu hồi tài sản, bất chấp định giá tốt, có triển vọng trong cả ngắn hay dài hạn.

Theo bà Linh, mặt tích cực có thể nhận thấy là sau nhịp giảm sâu, các cổ phiếu đều có một mức chiết khấu hấp dẫn và là cơ hội để nhà đầu tư cân nhắc giải ngân cho mục tiêu dài hạn. Giá của cổ phiếu bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn (từ thời điểm này cho đến đầu năm 2023) sẽ tiếp tục bị chi phối bởi yếu tố cung cầu thị trường và dòng tiền của nhà đầu tư, bởi dù nhiều cổ phiếu định giá rẻ nhưng niềm tin chưa quay trở lại để có thể nâng đỡ cổ phiếu.

“Về dài hạn, cổ phiếu bất động sản công nghiệp tiếp tục được hưởng lợi từ việc làn sóng dịch chuyển các dự án đa quốc gia quy mô lớn từ chính sách ‘zero Covid’ của Trung Quốc, nhất là các khu công nghiệp phía Bắc nước này. Cùng với đó, giá thuê tiếp tục xu hướng tăng nhờ tỷ lệ lấp đầy vẫn ổn định và xu hướng dòng vốn FDI tiếp tục chảy về Việt Nam cũng là yếu tố hỗ trợ”, bà Linh phân tích.

Thành Nguyễn