Doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng mạnh nhưng vẫn 'kẹt' mục tiêu kế hoạch

Tình trạng “tăng mạnh trên giấy – hụt hơi khi về đích” tiếp tục là điểm yếu cố hữu, phản ánh những bất ổn nội tại và sự thiếu thực chất trong chiến lược kinh doanh của nhiều “ông lớn” trong ngành bất động sản.

Dù kết quả kinh doanh quý III/2025 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy mức tăng trưởng đột biến so với cùng kỳ, thực tế lại cho thấy phần lớn vẫn đang tụt lại xa so với kế hoạch đề ra.

Kinh Bắc: Tăng trưởng cao nhưng chưa thoát khỏi “lời hứa suông”

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (Mã: KBC) ghi nhận doanh thu thuần quý III/2025 đạt 1.347 tỷ đồng, tăng 42%, và lợi nhuận sau thuế đạt 312 tỷ đồng, tăng 55% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 9 tháng, doanh thu 5.039 tỷ đồng và lợi nhuận 1.563 tỷ đồng, tăng lần lượt 2,5 và 4 lần so với 2024.

Nhưng đằng sau các con số ấn tượng là thực tế đáng lo: Kinh Bắc mới chỉ hoàn thành 51% kế hoạch doanh thu và 49% kế hoạch lợi nhuận. Năm 2025, công ty đặt mục tiêu 10.000 tỷ doanh thu và 3.200 tỷ lợi nhuận, cao gấp nhiều lần so với khả năng thực hiện thực tế.

Đáng nói hơn, từ năm 2020 đến nay, Kinh Bắc liên tục không hoàn thành kế hoạch kinh doanh, khiến cổ đông mất dần niềm tin. Dù nguyên nhân được cho là “vướng mắc pháp lý” tại một số dự án bất động sản, nhưng việc liên tục đặt mục tiêu quá cao rồi thất hứa cho thấy vấn đề nằm ở chính chiến lược điều hành và quản trị rủi ro yếu kém.

Các công ty chứng khoán như DSC, VCB, BIDV đều dự báo lợi nhuận của Kinh Bắc năm nay chỉ quanh 2.000 tỷ đồng, tức thấp hơn gần 40% kế hoạch. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp khó có thể hoàn thành cam kết dù quý IV có đột biến.

DIC Corp: Lợi nhuận tăng mạnh nhưng vẫn “ngập” trong rào cản pháp lý

Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG Corp) công bố kết quả kinh doanh quý III/2025 với mức tăng “chóng mặt”: doanh thu đạt 1.339 tỷ đồng, cao gấp 28 lần cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế 193 tỷ đồng, tăng 17 lần. Tuy nhiên, đó chỉ là tăng trưởng mang tính so sánh nền thấp – vì cùng kỳ năm ngoái kết quả quá yếu.

Tính đến hết tháng 9, DIG Corp mới chỉ đạt 58% kế hoạch doanh thu và 38% kế hoạch lợi nhuận, tương ứng với 1.766 tỷ đồng doanh thu và 273 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế.

Tính đến hết tháng 9, DIG Corp mới chỉ đạt 58% kế hoạch doanh thu và 38% kế hoạch lợi nhuận, tương ứng với 1.766 tỷ đồng doanh thu và 273 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Với tiến độ này, để hoàn thành chỉ tiêu 3.500 tỷ doanh thu – 718 tỷ lợi nhuận, công ty phải tạo ra gần một nửa kết quả cả năm chỉ trong quý IV, điều gần như bất khả thi.

Không chỉ “vỡ kế hoạch” nhiều năm liền, DIC Corp còn bị đánh giá là thiếu hiệu quả trong giải ngân đầu tư. Trong kế hoạch chi 6.600 – 6.900 tỷ đồng cho năm 2025, doanh nghiệp mới giải ngân được 22% sau 9 tháng, phản ánh dòng tiền tắc nghẽn và dự án đình trệ.

Ban lãnh đạo đổ lỗi cho pháp lý chậm, nhưng thực tế cho thấy quản trị dự án yếu mới là vấn đề cốt lõi. Ngay cả Tổng Giám đốc Nguyễn Quang Tín cũng thừa nhận doanh nghiệp cần thêm 500 tỷ đồng lợi nhuận trong quý IV để “về đích” – một mục tiêu được đánh giá là không thực tế.

Phát Đạt: Kế hoạch tham vọng giữa bối cảnh dòng tiền eo hẹp

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng nằm trong nhóm doanh nghiệp có kết quả “đẹp số liệu nhưng chưa đủ vững”. Doanh thu quý III/2025 đạt 506 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 85,8 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, doanh thu 964 tỷ đồng và lợi nhuận 201 tỷ đồng, tăng lần lượt 5,5 và 1,3 lần so với 2024.

Tuy nhiên, so với kế hoạch 3.300 tỷ doanh thu – 728 tỷ lợi nhuận, Phát Đạt mới đạt 29% doanh thu và 28% lợi nhuận sau 3 quý. Các dự án như Bắc Hà Thanh và Thuận An đang là “phao cứu sinh”, song hàng tồn kho của dự án Thuận An đã lên tới 3.193 tỷ đồng, tăng đều qua các quý – dấu hiệu cho thấy việc tiêu thụ chậm.

Báo cáo của Chứng khoán MB dự báo Phát Đạt có thể đạt 3.254 tỷ doanh thu và 894 tỷ lợi nhuận, nhưng điều này phụ thuộc lớn vào khả năng bàn giao đúng tiến độ, vốn là điểm yếu cố hữu của doanh nghiệp. Trong bối cảnh dòng tiền căng thẳng và thị trường tiêu thụ yếu, kịch bản lạc quan này vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nam Long: Kỳ vọng lớn đặt lên Izumi City, rủi ro cao nếu chậm ghi nhận

CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) cũng chưa thể tạo bước đột phá dù doanh thu và lợi nhuận cải thiện mạnh. Trong quý III/2025, doanh thu thuần 1.877 tỷ đồng, gấp 6 lần cùng kỳ; lợi nhuận 234 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lỗ 40 tỷ.Tổng 9 tháng, doanh thu 3.941 tỷ đồng, lợi nhuận 441 tỷ đồng, tăng 4,7 và 8 lần so với 2024.

CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) cũng chưa thể tạo bước đột phá dù doanh thu và lợi nhuận cải thiện mạnh.

Tuy nhiên, so với mục tiêu 6.794 tỷ doanh thu – 799 tỷ lợi nhuận, Nam Long mới đạt 58% doanh thu và 51% lợi nhuận.Áp lực dồn vào quý IV, khi công ty kỳ vọng ghi nhận lợi nhuận từ dự án Izumi City (đã chuyển nhượng 15% phần dự án). Nhưng nếu việc ghi nhận bị chậm, toàn bộ kế hoạch năm có thể đổ bể.

Dự án này được xem là “át chủ bài”, song phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý và bàn giao, khiến nhà đầu tư lo ngại rủi ro doanh thu ảo và lợi nhuận dồn cục vào cuối năm.

Khi tham vọng vượt quá năng lực

Bức tranh chung cho thấy dù các doanh nghiệp bất động sản báo tăng trưởng mạnh trong 9 tháng đầu năm, phần lớn chưa thể hiện được sự ổn định và bền vững. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc đặt kế hoạch quá cao, trong khi năng lực triển khai, giải ngân và pháp lý còn nhiều hạn chế.

Tình trạng “tăng doanh thu nhưng không đạt kế hoạch” đã kéo dài nhiều năm, cho thấy các doanh nghiệp đang chạy theo hình thức, thay vì hiệu quả thực chất. Điều này không chỉ khiến cổ đông thất vọng, mà còn làm xói mòn uy tín doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán.

Bức tranh chung cho thấy dù các doanh nghiệp bất động sản báo tăng trưởng mạnh trong 9 tháng đầu năm, phần lớn chưa thể hiện được sự ổn định và bền vững.

Trong bối cảnh thị trường còn trầm lắng, tín dụng siết chặt và dòng tiền suy yếu, việc đặt mục tiêu tăng trưởng quá cao có thể trở thành “con dao hai lưỡi”, khiến doanh nghiệp tự đẩy mình vào thế bị động và gia tăng rủi ro tài chính.

Nhìn tổng thể, kết quả kinh doanh quý III/2025 chỉ phản ánh mức phục hồi kỹ thuật sau giai đoạn sụt giảm sâu, chứ chưa đủ để khẳng định sự hồi sinh thực sự của ngành bất động sản.Nếu các nút thắt pháp lý và dòng tiền không được tháo gỡ trong thời gian ngắn, nhiều doanh nghiệp sẽ tiếp tục lặp lại vòng luẩn quẩn “đặt kế hoạch cao – không đạt – điều chỉnh – rồi lại thất hứa”, khiến thị trường mất lòng tin.

Quốc Lâm