Doanh nghiệp bất động sản trước 'phép thử' tiếp cận vốn ngân hàng

Lãi thả nổi cho vay mua nhà phổ biến 12–14%/năm. Ảnh minh hoạ

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, khi áp lực lãi suất, chi phí vốn, nghĩa vụ tài chính đất đai và tiến độ pháp lý tiếp tục tác động đến sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, bài toán của các chủ đầu tư không chỉ là tìm kiếm nguồn vốn mới mà còn phải quản trị dòng tiền, cơ cấu lại nợ và bảo đảm nguồn lực hoàn thiện những dự án đang triển khai.

Đâu là những điểm nghẽn lớn nhất trong khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản? Làm thế nào để cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tư, áp lực trả nợ và hiệu quả kinh doanh? Phóng viên Báo Phụ nữ Việt Nam đã có cuộc trao đổi với ông Ngô Tấn Quang, Giám đốc Tài chính Công ty cổ phần Regal Group (RGG) để làm rõ về những vấn đề này.

Ông Ngô Tấn Quang, Giám đốc Tài chính Công ty cổ phần Regal Group.

PV: Theo ông, đâu là mặt thuận lợi, khó khăn khi doanh nghiệp Bất động sản tiếp cận vốn vay? Lãi suất, điều kiện giải ngân và yêu cầu pháp lý ảnh hưởng thế nào đến kế hoạch kinh doanh?

Ông Ngô Tấn Quang: Tôi cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu. Số liệu nửa đầu năm cho thấy rõ điều đó: giao dịch sơ cấp toàn quốc khoảng 48.000 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%, nhưng chủ đầu tư có thương hiệu và danh mục lớn hấp thụ khoảng 70%, trong khi nhóm còn lại chỉ khoảng 38%. 

Ngay tại Đà Nẵng, trong quý III, căn hộ của chủ đầu tư uy tín bán được trên 80%, nhưng đất nền gần như đứng yên và thanh khoản nhà phố, biệt thự chỉ khoảng 25%.

Từ góc độ tài chính doanh nghiệp, tôi thấy có ba khó khăn lớn nhất: Đầu tiên là chi phí vốn tăng trở lại. Trong đó, lãi suất cho vay đã tăng từ nửa đầu năm. Lãi thả nổi cho vay mua nhà phổ biến 12–14%/năm, có nơi cao hơn. Lãi suất cao tác động hai chiều làm chi phí vốn của chủ đầu tư tăng, và khả năng vay mua của khách hàng giảm, nhất là với sản phẩm giá trị lớn.

Thứ hai là thời gian hoàn thiện thủ tục kéo dài. Trong kinh doanh bất động sản, xác định giá đất, nộp tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, điều kiện mở bán — mỗi khâu chậm vài tháng là chi phí lãi vay vốn hóa vào dự án tăng lên, và dòng tiền bán hàng lùi lại tương ứng.

Cuối cùng, doanh nghiệp gặp phải áp lực kỳ hạn. Nhiều doanh nghiệp đang dùng vốn có kỳ hạn ngắn hơn chu kỳ dự án. Riêng trái phiếu, áp lực đáo hạn của nhóm bất động sản tập trung lớn ở cuối năm nay.

Về yếu tố quyết định phục hồi, theo tôi có bốn biến số đó là: Mặt bằng lãi suất cho người mua để ở. Người mua chỉ thực sự quay lại khi lãi vay hợp lý và ổn định trong trung hạn; Tốc độ xử lý thủ tục pháp lý ở địa phương. Đây là điểm nghẽn nguồn cung chứ không phải thiếu dự án; Cấu trúc sản phẩm sát nhu cầu thật. Nhu cầu ở thực và cho thuê dài hạn đang giữ thị trường; sản phẩm thuần đầu cơ sẽ còn chậm; Động lực kinh tế vùng, nhất là tại miền Trung, các yếu tố như khu thương mại tự do, cảng Liên Chiểu, hạ tầng kết nối sẽ quyết định nhu cầu dài hạn hơn là các chu kỳ đầu tư ngắn hạn.

Tóm lại, tôi không kỳ vọng một đợt phục hồi đồng loạt. Thị trường sẽ phục hồi theo từng dự án, bất động sản nào pháp lý rõ, sản phẩm đúng nhu cầu và chủ đầu tư đủ năng lực tài chính để hoàn thiện, dự án đó bán được.

Tín dụng không đóng cửa, nhưng không dễ tiếp cận.

PV: Doanh nghiệp hiện cần vốn chủ yếu cho hoạt động nào? Nhu cầu vốn thay đổi thế nào so với giai đoạn thị trường thuận lợi?

Ông Ngô Tấn Quang: Nếu phải xếp thứ tự, tôi cho rằng nhu cầu vốn hiện nay của phần lớn doanh nghiệp bất động sản là hoàn thiện dự án đang triển khai; cơ cấu lại kỳ hạn các nghĩa vụ tài chính, từ đó mới đến phát triển dự án mới.

Sự thay đổi lớn nhất so với giai đoạn thị trường thuận lợi nằm ở cấu trúc dòng tiền dự án. Trước đây, doanh nghiệp có thể mở bán sớm, thu tiền khách hàng theo tiến độ và dùng chính dòng tiền đó để xây dựng. Vốn vay và vốn chủ yếu dùng cho quỹ đất. 

Hiện nay, người mua thận trọng hơn, chỉ xuống tiền khi dự án đã thi công rõ ràng; chủ đầu tư thường phải hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán. Hệ quả là doanh nghiệp phải tự tài trợ một phần lớn hơn chi phí xây dựng trước khi có dòng tiền bán hàng, và thời gian vốn nằm trong dự án dài hơn.

Vấn đề tiếp theo là nghĩa vụ với Nhà nước đã trở thành một cấu phần vốn rất lớn và khó dự báo. Tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể thường cao hơn nhiều so với dự toán ban đầu, và thời điểm phải nộp không trùng với thời điểm doanh nghiệp có dòng tiền.

Chưa dừng lại ở đó, nhu cầu vốn cho cơ cấu lại nợ không nên hiểu là doanh nghiệp "vay để trả nợ". Bản chất là điều chỉnh kỳ hạn vốn cho khớp với chu kỳ thu tiền thực tế của dự án. Khi tốc độ bán chậm hơn kế hoạch 6–12 tháng, một khoản vay kỳ hạn 3 năm có lịch trả gốc cố định sẽ tạo áp lực dù dự án vẫn hiệu quả.

Áp lực vốn đè nặng doanh nghiệp bất động sản. Ảnh minh họa

PV: Hiện nay doanh nghiệp gặp thuận lợi, khó khăn gì khi tiếp cận vốn vay? Lãi suất, điều kiện giải ngân và yêu cầu pháp lý ảnh hưởng thế nào đến kế hoạch kinh doanh?

Ông Ngô Tấn Quang: Tôi đánh giá kênh tín dụng ngân hàng hiện không đóng, nhưng chọn lọc rõ rệt. Tín dụng toàn hệ thống đến cuối tháng 9/2026 tăng 11,59% so với cuối năm 2025, nhưng ngân hàng phải giữ tốc độ tăng dư nợ bất động sản không vượt tốc độ tăng tín dụng chung. Điều đó có nghĩa là trong cùng một hạn mức, ngân hàng sẽ ưu tiên dự án tốt nhất và khách hàng có lịch sử minh bạch nhất.

Ở mặt thuận lợi, với những dự án đã có quyết định giao đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai và có giấy phép xây dựng, ngân hàng sẵn sàng tài trợ theo hình thức tài trợ dự án (project finance), giải ngân theo tiến độ thi công và lấy chính tài sản hình thành từ dự án làm tài sản bảo đảm. 

Tuy nhiên, khó khăn hiện nay tập trung ở ba vấn đề.

Thứ nhất là chi phí vốn. Lãi suất vay dự án hiện cao hơn đáng kể so với năm 2025. Với một dự án bất động sản có chu kỳ đầu tư từ 3-4 năm, mỗi điểm phần trăm tăng thêm của lãi suất đều tác động trực tiếp đến biên lợi nhuận, hiệu quả đầu tư và cuối cùng có thể ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm.

Thứ hai là điều kiện giải ngân ngày càng chặt chẽ. Ngân hàng thường yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành phần vốn đối ứng trước, kiểm soát dòng tiền thu từ bán hàng thông qua các tài khoản chuyên chi và chỉ giải ngân tương ứng với khối lượng thi công đã được nghiệm thu. 

Đây là những yêu cầu hợp lý dưới góc độ quản trị rủi ro tín dụng, nhưng cũng khiến doanh nghiệp phải chuẩn bị nguồn vốn tự có sớm hơn, đồng thời chịu áp lực lớn hơn trong việc cân đối dòng tiền ở giai đoạn đầu dự án.

Thứ ba, pháp lý tiếp tục là điều kiện tiên quyết để tiếp cận tín dụng. Những dự án chưa hoàn tất việc xác định giá đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tiền sử dụng đất thường rất khó tiếp cận nguồn vốn tài trợ dự án. 

Điều này tạo ra một vòng lặp khó khăn: doanh nghiệp cần vốn để hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, nhưng lại chỉ có thể tiếp cận nguồn vốn vay dự án sau khi hoàn thành những nghĩa vụ đó. 

Những yếu tố trên tác động trực tiếp đến cách doanh nghiệp xây dựng kế hoạch kinh doanh. 

Thực tế, chúng tôi phải lập kế hoạch theo tiến độ hoàn thiện pháp lý chứ không đơn thuần theo diễn biến thị trường. Thời điểm khởi công, mở bán hay bàn giao sản phẩm đều phụ thuộc vào thời điểm hoàn tất từng thủ tục pháp lý và khả năng thu xếp nguồn vốn tương ứng.

Giao dịch mua bán bất động sản.

PV: Nhu cầu vốn sẽ tăng lên hay tiếp tục được kiểm soát thưa ông? Ngành bất động sản kỳ vọng giải pháp gì từ cơ quan quản lý, ngân hàng và thị trường vốn?

Ông Ngô Tấn Quang: Theo tôi, nhu cầu vốn danh nghĩa của ngành bất động sản sẽ tăng lên, nhưng mức tăng thực tế sẽ được kiểm soát.

Nhu cầu vốn tăng xuất phát từ việc nguồn cung dự án đang từng bước được tháo gỡ, nhiều dự án bước vào giai đoạn triển khai xây dựng và nghĩa vụ tài chính về đất đai lớn hơn. 

Tuy nhiên, phía ngân hàng vẫn có những giới hạn nhất định đối với tín dụng bất động sản, trong khi bản thân các doanh nghiệp sau giai đoạn khó khăn 2022-2024 cũng thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tôi cho rằng đây là hướng đi đúng. Ngành bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn với chi phí hợp lý, thay vì tiếp tục phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn có chi phí cao.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, điều doanh nghiệp mong muốn nhất là rút ngắn và ổn định thời gian xác định giá đất, tiền sử dụng đất. Đây là một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến chi phí vốn. Mỗi tháng dự án chậm trễ trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính có thể khiến chi phí lãi vay tiếp tục phát sinh, cuối cùng được tính vào giá thành sản phẩm và ảnh hưởng đến người mua nhà.

Bên cạnh đó, cần xem xét cơ chế cho phép nộp tiền sử dụng đất theo phân kỳ đầu tư đối với những dự án quy mô lớn, bảo đảm nghĩa vụ tài chính tương thích với tiến độ triển khai và khai thác dự án. Việc đồng bộ cách hiểu, áp dụng quy định giữa các địa phương, nhất là sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính, cũng rất quan trọng để hạn chế tình trạng hồ sơ phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần.

Đối với hệ thống ngân hàng, chúng tôi kỳ vọng có sự phân loại rõ hơn giữa tín dụng phục vụ hoàn thiện dự án, phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu thực với tín dụng phục vụ hoạt động đầu cơ. Đồng thời, cần phát triển các gói tài trợ dự án có kỳ hạn dài hơn, thời gian ân hạn gốc phù hợp với chu kỳ xây dựng và các gói vay mua nhà có lãi suất cố định trong trung hạn để người dân chủ động kế hoạch tài chính.

Với những dự án có pháp lý đầy đủ, đang triển khai và có khả năng tạo dòng tiền trả nợ, ngân hàng cũng cần có cơ chế linh hoạt hơn trong cơ cấu kỳ hạn, thay vì áp dụng cứng nhắc lịch trả nợ ban đầu.

Ở góc độ thị trường vốn, Việt Nam cần phát triển thêm các nhà đầu tư tổ chức dài hạn như quỹ đầu tư, doanh nghiệp bảo hiểm, quỹ hưu trí; đồng thời hoàn thiện hành lang pháp lý cho các quỹ tín thác bất động sản (REIT). 

Đây có thể là kênh giúp doanh nghiệp tái tạo nguồn vốn từ những tài sản có khả năng khai thác dòng tiền ổn định như bất động sản cho thuê, khách sạn và trung tâm thương mại.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng cần tiếp tục khôi phục niềm tin thông qua các tiêu chuẩn minh bạch thông tin và xếp hạng tín nhiệm, để trở lại đúng vai trò là kênh cung cấp vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế.

Bản thân doanh nghiệp cũng phải thay đổi cách quản trị, minh bạch thông tin tài chính, duy trì đòn bẩy ở mức kiểm soát được và ưu tiên những dự án đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Khi làm tốt những điều này, doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng cũng như các nhà đầu tư trong chu kỳ phát triển tiếp theo.