Doanh nghiệp có thể đối mặt với khó khăn tài chính khi bảng giá đất tăng

Hà Nội đã ban hành bảng giá đất mới

Vừa qua, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND về việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn. Bảng giá đất có hiệu lực kể từ ngày 20/12/2024 – 31/12/2025.

Theo đó, giá đất ở có mức cao nhất là hơn 695,3 triệu đồng/m2 áp dụng cho thửa giáp mặt đường tại loạt tuyến đường của quận Hoàn Kiếm. So với bảng giá đất năm 2019, các tuyến đường cao nhất có giá gần 188 triệu đồng/m2, với mức giá trên, bảng vừa ban hành gấp gần 3,7 lần bảng giá cũ.

Bên cạnh đó, vị trí đất được xác định dựa trên khả năng sinh lợi, điều kiện cơ sở hạ tầng và khoảng cách tiếp cận đường, phố có tên trong bảng giá đất.

Để tìm hiểu kỹ hơn về những tác động của bảng giá đất sửa đổi của Hà Nội, Tạp chí Thương Gia đã có cuộc trao đổi cùng Luật sư Phan Hồng Anh, Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự. Theo Luật sư, bảng giá đất vừa điều chỉnh của thành phố Hà Nội phù hợp với thực tiễn, giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, tuy nhiên, sự thay đổi này cũng sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức.

Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND về việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn. Bảng giá đất có hiệu lực kể từ ngày 20/12/2024 – 31/12/2025. Bà có đánh giá như thế nào về sự thay đổi của bảng giá đất điều chỉnh này?

UBND thành phố Hà Nội diều chỉnh bảng giá đất lần này sẽ đảm bảo tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tiễn, giúp phản ánh sát hơn giá trị thị trường, tạo cơ sở cho việc tính toán nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, như thuế, phí và lệ phí.

Đồng thời, đây cũng là bước đệm quan trọng để thành phố chuẩn bị cho việc xây dựng bảng giá đất mới trong giai đoạn 2026 - 2030, phù hợp với Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ năm 2024.

Với giá đất tăng, nguồn thu từ các hoạt động liên quan đến đất đai, như đấu giá quyền sử dụng đất, sẽ tăng lên, đóng góp tích cực vào ngân sách thành phố. Tính đến hết tháng 11/2024, Hà Nội đã thu được 18.599 tỷ đồng từ đấu giá đất, đạt 74% kế hoạch, tăng gấp đôi so với cùng kỳ các năm trước.

Việc điều chỉnh bảng giá đất, cùng với các nguyên tắc xác định vị trí và giá trị theo chiều sâu thửa đất, giúp đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, cần theo dõi thêm các tác động cụ thể của việc điều chỉnh này đến thị trường và xã hội để có những điều chỉnh phù hợp trong tương lai.

Thưa bà, áp dụng bảng giá đất mới sẽ tác động như thế nào đến các dự án bất động sản hiện đang bị ách tắc do vướng mắc về định giá đất, giải phóng mặt bằng?

Nói về tác động, sẽ có 2 mặt tích cực và hạn chế. Theo đó, về mặt tích cực, việc ban hành bảng giá đất mới, nếu được xây dựng trên cơ sở sát với giá thị trường, giúp giảm thiểu tranh chấp và bất đồng về giá đất giữa chủ đầu tư, người dân và chính quyền.

Những dự án bị đình trệ do không thống nhất được giá đất hoặc chậm trễ trong quy trình giải phóng mặt bằng có thể được đẩy nhanh tiến độ nếu giá đất mới phản ánh rõ ràng và hợp lý hơn. Giá đất mới có thể giúp nhà nước điều chỉnh cơ cấu phát triển đô thị phù hợp với quy hoạch, hạn chế đầu cơ đất đai tại các khu vực có tiềm năng phát triển.

UBND thành phố Hà Nội diều chỉnh bảng giá đất lần này sẽ đảm bảo tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tiễn

Song song với đó, sẽ có nhiều hạn chế phải đổi mặt. Nếu bảng giá đất mới cao hơn đáng kể so với mức cũ, chi phí đầu tư cho các dự án, đặc biệt là phần chi phí giải phóng mặt bằng, sẽ tăng lên, có thể ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của các doanh nghiệp.

Những dự án đã được phê duyệt nhưng chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng có thể bị đội vốn, nếu bảng giá mới áp dụng mức giá cao hơn so với dự toán ban đầu. Hiển nhiên, khi tăng chi phí đầu vào có thể khiến giá bất động sản tăng theo, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội.

Vậy, bảng giá đất mới có thể hỗ trợ hiệu quả trong việc thúc đẩy đấu giá đất tại Hà Nội hay không? Tại sao?

Việc áp dụng bảng giá đất mới theo Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND, điều chỉnh và bổ sung Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND, có thể hỗ trợ đáng kể trong việc thúc đẩy đấu giá đất tại Hà Nội, nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn một số thách thức cần được quản lý chặt chẽ.

Khi điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường hơn sẽ giúp nâng giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá đất, tăng nguồn thu ngân sách từ quyền sử dụng đất. Do đó, làm giảm nguy cơ bán đất với giá quá thấp so với giá trị thực, đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Rõ ràng, giá đất được xây dựng minh bạch và phù hợp với thực tế, các hành vi lũng đoạn thị trường (mua đất giá rẻ từ Nhà nước, sau đó đẩy giá lên cao để bán lại) sẽ gặp khó khăn hơn. Đồng thời, giá khởi điểm cao làm giảm sức hấp dẫn đối với các nhóm đầu cơ ngắn hạn, giúp các doanh nghiệp và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất thực sự có cơ hội tham gia.

Tuy nhiên, liên quan đếnđấu giá đất tại Hà Nội theo bảng giá đất mới cũng cần lưu ý, giá khởi điểm tăng sẽ đẩy tổng chi phí đầu tư lên cao, gây khó khăn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất và dịch vụ. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc cá nhân có nhu cầu thực sự có thể bị loại khỏi các cuộc đấu giá do không đủ khả năng tài chính. Dù bảng giá đất tăng, vẫn có khả năng xảy ra hiện tượng sốt đất cục bộ do kỳ vọng giá tăng trong tương lai hoặc các nhóm đầu cơ tìm cách “gom đất”.

Để giải quyết những thách thức trên, chúng ta cần áp dụng các công cụ công nghệ, như đấu giá trực tuyến, để giảm thiểu các hành vi lũng đoạn và thông thầu. Giá đất khởi điểm nên dựa trên yếu tố thị trường thực tế, nhưng cũng cần tính đến đặc thù của từng khu vực để không tạo áp lực quá lớn lên nhà đầu tư.

Đặc biệt, nên hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp nhỏ và người dân. Cung cấp các chính sách ưu đãi, như giảm lãi suất vay hoặc kéo dài thời hạn thanh toán, để hỗ trợ nhóm đối tượng này tham gia đấu giá.

Theo quan điểm của luật sư, cần có những biện pháp bổ sung hoặc chính sách hỗ trợ nào để bảng giá đất mới thực sự trở thành công cụ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh?

Để bảng giá đất mới trở thành công cụ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, các biện pháp bổ sung và chính sách hỗ trợ cần được thiết kế sao cho phù hợp với thực tiễn, minh bạch và tạo động lực cho các bên liên quan.

Thứ nhất, xây dựng bảng giá đất minh bạch, sát thực tế, tạo cơ sở dữ liệu đất đai minh bạch, dễ tiếp cận, giúp người dân, doanh nghiệp nắm rõ cách xác định giá trị đất. Điều chỉnh bảng giá đất định kỳ hoặc theo biến động thị trường để phản ánh chính xác giá trị thực tế. Tăng cường tham vấn từ các chuyên gia, doanh nghiệp, và người dân để đảm bảo tính khả thi và khách quan.

Luật sư Phan Hồng Anh, Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự

Thứ hai, kiểm soát và quản lý thị trường bằng cách ngăn chặn đầu cơ, áp dụng biện pháp kiểm soát đối với các giao dịch có dấu hiệu đầu cơ, lướt sóng gây biến động giá bất thường. Tăng cường vai trò của cơ quan quản lý trong việc kiểm tra, giám sát hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Xử lý nghiêm các hành vi thao túng giá đất, làm sai lệch thông tin.

Thứ ba, thúc đẩy các chính sách khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế. Phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng tại các khu vực có tiềm năng để tăng giá trị đất.

Cuối cùng, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong quá trình áp dụng bảng giá đất mới. Đối với các khu vực giải tỏa, cần có chính sách bồi thường hợp lý và hỗ trợ tái định cư tốt cho người dân.

Những biện pháp này không chỉ giúp bảng giá đất phát huy hiệu quả mà còn góp phần ổn định thị trường, tạo môi trường đầu tư minh bạch và thúc đẩy phát triển bền vững.

- Xin cảm ơn bà!

Phan Mỹ