Doanh nghiệp đua phát hành, 'bom nợ' trái phiếu bất động sản đã được gỡ?

Dễ nhận thấy, thị trường bất động sản thời gian qua dần xuất hiện tín hiệu hồi phục rõ nét hơn. Đặc biệt, việc thông qua bộ 3 Luật Kinh doanh bất động sản, Nhà ở và Đất đai đã tạo hiệu ứng mạnh, góp phần khơi thông thanh khoản, từ đó hút dòng tiền vào lĩnh vực địa ốc.

Vẫn ồ ạt phát hành

Bên cạnh dòng tín dụng nhà băng đang chảy mạnh, trái phiếu tiếp tục là một trong những kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản. Giới chuyên gia nhận định sau thời gian trầm lắng, thị trường trái phiếu cơ bản đã “hạ cánh mềm”.

Sau 3 quý đầu năm 2024 ghi nhận hoạt động đàm phán giãn nợ sôi nổi giữa các đơn vị phát hành và trái chủ, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản những tháng cuối năm đang liên tục nóng lên với những đợt phát hành trái phiếu quy mô hàng nghìn tỷ.

Gánh nặng từ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chưa thực sự được giải tỏa.

Theo dữ liệu Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tính đến cuối tháng 11, trên thị trường có tổng cộng 29 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trị giá 24.388 tỷ đồng trong tháng 11/2024.

Lũy kế 11 tháng đầu năm 2024, tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ ở mức 374.830 tỷ đồng, trong đó có 362 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 342.716 tỷ đồng và 21 đợt phát hành ra công chúng trị giá 32.114 tỷ đồng.

Trong đó, nhóm ngành bất động sản giữ vững ngôi vị á quân với giá trị phát hành hơn 63.721 tỷ đồng, tương đương chiếm 17% tổng giá trị phát hành, chỉ đứng sau nhóm ngân hàng với 269.877 tỷ đồng, tương đương chiếm 72% tổng giá trị phát hành.

Công ty CP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương là một trong những cái tên gây chú ý nhất khi hoàn tất phát hành lô trái phiếu mã DRGCH2427003 trị giá 1.998 tỷ đồng, với kỳ hạn 36 tháng. Theo HNX, đây là lô trái phiếu thứ ba được chủ đầu tư dự án Đồi Rồng phát hành kể từ đầu năm 2024.

Trong khi đó, bất chấp tình hình kinh doanh bết bát trong quý III/2024, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) phát hành trái phiếu mã NLGB2427004 trị giá 1.000 tỷ đồng vào ngày 28/11, kỳ hạn 3 năm, lãi suất 10,11%/năm. Số tiền huy động từ lô trái phiếu này dùng để thanh toán nợ trái phiếu.

Bước sang tháng 12, Becamex IDC (BCM) đã phát hành lô trái phiếu mã BCMH2428006 vào ngày 2/12. Lô trái phiếu này trị giá 1.080 tỷ đồng, kỳ hạn 4 năm. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được bảo đảm bằng tài sản, phát hành tại thị trường trong nước.

Gần đây, ngày 9/12, Công ty Cổ phần Huy Dương Group phát hành trái phiếu mã BHDCH2429001 trị giá 900 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng, lãi suất lên tới 12,5%/năm. Trước đó, ngày 2/12, Công ty TNHH Allgreen - Vượng Thành - Trùng Dương phát hành trái phiếu mã AVTCH2429001 trị giá 1.735 tỷ đồng với kỳ hạn 5 năm, lãi suất lên tới 12%/năm.

Nhiều rủi ro tiềm ẩn

Bên cạnh những mặt tích cực, việc ồ ạt phát hành trái phiếu phần nào phản ánh “cơn khát vốn” của các doanh nghiệp trong ngành. Đáng chú ý, mức lãi suất cao, dao động từ 10-13%, trong bối cảnh sức khỏe các doanh nghiệp còn nhiều dấu hỏi cũng khiến giới quan sát lo ngại.

Hồi đầu quý IV, báo cáo của đoàn giám sát Quốc hội về thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết 2023, chỉ ra thực trạng không ít doanh nghiệp khả năng tài chính còn yếu nhưng vẫn tăng cường phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, trái phiếu bất động sản có nhiều diễn biến phức tạp, chưa tuân thủ quy định, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

"Nhiều doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành trái phiếu nhiều đợt, số lượng lớn, tiềm ẩn rủi ro và các hành vi gian dối, lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp không bảo đảm khả năng thanh toán, phải thực hiện đảo nợ", báo cáo nêu rõ.

Trong khi đó, VNDirect cảnh báo số doanh nghiệp chậm thanh toán nợ trái phiếu đang có xu hướng tăng. Tính đến giữa tháng 10, hơn 80 doanh nghiệp vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ trả lãi hoặc gốc, với tổng số nợ gốc đến hạn trong quý III/2024 khoảng 8.600 tỷ đồng, chiếm 22,5% tổng giá trị đáo hạn của toàn thị trường.

Nhóm trái phiếu bất động sản được đánh giá gặp áp lực trả nợ lớn bậc nhất hiện nay. Lý do là bởi lợi suất trái phiếu bất động sản thuộc nhóm rủi ro cao, đang có khó khăn về tài chính có thể lên tới 20-30%, thậm chí tới 50%, chủ yếu xảy ra với các trái phiếu thanh khoản thấp.

Các chuyên gia của FiinGroup nhận định, từ nửa cuối năm 2023 tới nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản. Do vậy, đã có những trái phiếu doanh nghiệp được giao dịch với mức lợi suất có thể lên tới 20-25%. Đây thường là các doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Áp lực tài chính với các đơn vị này tương đối lớn trong khoảng 12-18 tháng tiếp theo và khả năng tái tài trợ hoặc huy động vốn mới gặp nhiều thách thức.

Những diễn biến thực tế cho thấy áp lực đáo hạn luôn là rủi ro hiện hữu đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi mà trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn và quá hạn thanh toán trong thời điểm cuối năm 2024 và cả năm 2025 còn cao, trong đó, trái phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản có rủi ro quá hạn và tiềm ẩn nợ xấu cao hơn hẳn trung bình thị trường.

Trong bối cảnh đó, Chủ tịch FiinGroup Nguyễn Quang Thân cho rằng đây là thời điểm các doanh nghiệp cần tái cơ cấu nguồn vốn. Nguồn tiền lớn nhất không thể phụ thuộc vào vay ngân hàng hay trái phiếu mà là tiền nhận từ khách hàng. Vì vậy, việc hỗ trợ các vấn đề liên quan rất quan trọng, không nên chỉ tập trung vào giải cứu trái phiếu, mà cần phải nhanh chóng khơi thông các điểm nghẽn pháp lý.

Hưng Nguyên